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12/07/2024 12:30

美國減息預期升溫地產股急彈,大行看淡樓市地產股仍未可吼

  《經濟通通訊社12日專訊》美國公布6月消費物價指數(CPI)按年升3%,低於市場
預期,核心CPI按年升幅為3年多以來最低,美國9月開始減息機率升至八成。受惠美國減息
預期升溫,本地地產股今早普遍上升,其中恒地(00012)飆近7%,新地(00016)
升逾半成。不過,本港樓市早前撤辣經歷反彈後,近月已有所放緩,相信因息口仍處於高位,供
應依然充裕,新盤要減價促銷,令市場氣氛偏弱,上半年樓價已跌了3%。瑞銀近日指,港息未
必跟美息同步回落,料樓價下半年再跌半成,仲量聯行更料再跌一成,地產股是否仍未可吼呢?
 
*美國6月CPI升3%低於預期,9月開始減息機率達八成*
 
  美國勞工統計局昨日公布數據顯示,6月整體CPI按年升3%,低於市場預期3﹒1%與
前值3﹒3%;按月下跌0﹒1%,受汽油價格下跌影響,為2020年5月以來首次轉跌,且
低於市場預期的上升0﹒1%。而6月剔除食品和能源價格的核心CPI按年升3﹒3%,低於
預期升3﹒4%,創2021年4月以來最小升幅;按月升0﹒1%,低於預期升0﹒2%,為
2021年8月以來最低增速。數據提振了市場對聯儲局9月減息的信心。
  聯儲局主席鮑威爾近日已表示,聯儲局不需要等到通脹降至2%的目標才減息,言論似已為
降息奠定基礎。芝商所FedWatch數據顯示,市場普遍預期7月議息維持利率不變,而9
月首次減息機率由69﹒7%升至81﹒3%。
 
*瑞銀:港息未必跟美息同步回落,港樓價下半年料再跌半成*
 
  不過,瑞銀財富管理總監辦公室大中華區股票主管李智穎近日指,由於現時息口仍然高企,
香港住宅物業供應充足,一手樓發展商開價時存在較大折讓,雖然租金趨升,但預料今年樓價將
再跌5%。未來仍要視乎息口走勢,而港息似乎未必跟美息同步回落。她較憂慮本港寫字樓市場
,因需求持續回落,而新供應陸續推出,預料寫字樓租金要到2025年後才見回穩。
  仲量聯行香港主席曾煥平則預計,今年下半年中小型住宅價格下跌約10%,豪宅價格將因
新供應量增加而下跌5至10%。即使美國減息25至50個基點,也不太可能對香港按揭利率
構成顯著影響。
 
*富瑞:本港樓市上半年復甦利好發展商,首選新地信置*
 
  另外,富瑞發表研報指,本港住宅樓宇銷售數據顯示本港樓市上半年正在復甦,對發展商來
說屬利好,即使第三季新盤或有更多減價,但強勁的租賃活動將支撐資產收益率並吸引投資需求
,變相亦有助於銷售,故此該行仍偏好發展商股多於收租股,首選新地及信和置業
(00083)。
  富瑞預期,發展商將於第三季繼續減價促銷,部分發展商可能會推遲推盤,以保持平均利潤
率,但預期在第四季減息更明確之前,新盤的減價促銷將無可避免影響二手樓價。而在租金方面
,租金持續上升,平均租金收益率約3﹒4厘,租賃活動料於第三季保持強勁,或有利於新盤銷
售及整體買家情緒。雖然減息存在不確定性,但負擔能力減弱應屬周期性,而且樓市需求仍然健
康,將支持未來住宅銷售,而現金流改善將為發展商帶來驚喜,預期新地會增加中期股息,而目
前估值已在很大程度反映利潤壓力,亦看好信和置業的穩健財政及股息可見度,股息率達7厘。
 
*大摩:地產股負債較低可支持派息,惟長實新地上半年或削派息*
 
  大摩則指,香港地產股的股息率大幅上升,估值極具吸引力,但這是由於基本面惡化、估值
向下重評和股價表現不佳造成。該行重點關注股息發放能被經常性利潤和投資物業利潤所覆蓋的
公司,認為這些公司的股息具可持續性。
  大摩又指,香港地產股的資產負債率較低,意味可支持派息。其中許多公司的物業發展利潤
貢獻很大但不穩定,因此該行著重經常性業務和投資物業的表現,其中長實(01113)、九
龍倉置業(01997)及新地的股息可由經常性利潤支付,惟預計長實和新地今年上半年或削
派息。另領展(00823)和太古地產(01972)的經常性利潤接近覆蓋股息。嘉里建設
(00683)、恒隆地產(00101)、希慎(00014)、恒地、信置及新世界
(00017)的經常性利潤(不包括物業發展利潤)則未能覆蓋股息。
 
*黃偉豪:地產股價殘借勢彈仍難看好,信置較可取惟需長線持有*
 
  中薇證券研究部執行董事黃偉豪指,地產股今日借美國減息預期升溫反彈,因它們始終屬息
口敏感股,且估值低殘,股價與資產淨值(NAV)折讓很大,但仍暫難看好。即使美國快將開
始減息,港息料也要到下年初才跟減,短期對股價刺激有限,且料美國到今年底最多也只減息兩
次共50基點,即使本港按息也跟減50基點,業主供樓壓力仍大。而本港樓市亦受制經濟前景
不明朗,早前撤辣對交投的刺激也短暫而不全面。現時若想吸納地產股要有長線持有的準備,當
中信置較可取,其股息率達7厘,且手上有較多現金,除了地產開發業務外,亦擁大型商場收租

  地產股今早普遍造好,除恒地飆近7%外,其餘普遍升3至5%,股價積弱已久的領展也急
彈逾半成。
 
           部分地產股今日上午表現
           ===========
 
     股份(編號)    半日收市價(元)   變幅  
  -----------------------------
  恒基地產(00012)   23﹒25   升6﹒9% 
   領展(00823)    32﹒85   升5﹒63%
  新鴻基地產(00016)  71﹒80   升5﹒28%
  九龍倉集團(00004)  25﹒00   升4﹒38%
  九倉置業(01997)   21﹒40   升4﹒14%
  恒隆地產(00101)    6﹒96   升4﹒04%
  長實集團(01113)   31﹒20   升3﹒83%
  希慎興業(00014)   11﹒64   升3﹒56%
  新世界發展(00017)   7﹒92   升3﹒39%
  太古地產(01972)   13﹒26   升3﹒11%
  港鐵公司(00066)   25﹒70   升2﹒39%
  信和置業(00083)    8﹒40   升2﹒19%
  嘉里建設(00683)   14﹒10   升1﹒59%
  -----------------------------
  
撰文:經濟通市場組、採訪組 整理:李崇偉

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備註: 即時報價更新時間為05/12/2024 12:37
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