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30/08/2024 16:30

傳內地再推救市措施內房爆升,績差遭大行唱淡博唔過?

  《經濟通通訊社30日專訊》外電報道,內地正考慮允許業主轉按,以進一步降低貸款利率
,受消息刺激,積弱多時的內房股今日午後爆升,其中萬科企業(02202)及融創中國
(01918)最多飆逾一成半,世茂(00813)更曾飆近三成,突竟「傳聞」中的救市措
施對樓市幫助有多大呢?值得留意,中國海外(00688)及華潤置地(01109)等龍頭
內房已於近日公布業績,中期盈利均倒退,遭大行降目標價,更有多家房企發盈警。另瑞銀最近
下調中國今明兩年經濟增長預測,指內地房市下滑程度較預期嚴重,未有見底迹象。不過,隨著
港股終於出現突破重上萬八點,內房股可否再彈呢?
 
*傳內地擬下調存量房貸利率允許轉按,未知新政是否適用所有住房*
 
  據《彭博》引述知情人士稱,中國正在考慮進一步下調存量房貸利率,允許存量房貸尋求轉
按揭,以降低居民債務負擔、提振消費。報道指存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率,而
不用等到1月(通常的利率調整時間)。此外,他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行,
並按照最新利率簽訂合同,這將成為全球金融危機以來,中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的
操作。
  人民銀行去年就表態鼓勵商業銀行降低存量房貸利率,一些大行也作出響應,罕見地下調存
量首套住房貸款的利率;在此基礎上,監管正加大力度降低居民房貸負擔。不過知情人士表示,
目前還不清楚新政是否將適用於所有住房。報道指,如果最新方案獲得批准,房貸負擔的減輕速
度可能會超過預期。雖然中國今年已將平均房貸成本降至歷史低點,但由於銀行要到明年初才會
調整存量貸款利率,因此大多數業主並未從中受益。
 
*中海外潤地龍湖中期盈利均跌逾兩成,雅居樂佳兆業中期虧損擴大*
 
  值得一提,內房股近日陸續公布業績,其中中國海外中期純利103﹒14億人民幣,按年
跌23﹒5%,派中期息30港仙,減少14﹒3%;收入869﹒35億人民幣,跌2﹒5%
。華潤置地中期股東應佔溢利按年跌25﹒4%至102﹒5億人民幣,派中期息20分人民幣
,增加1%;綜合營業額791﹒3億人民幣,增8﹒4%;綜合毛利率為22﹒3%,下降
3﹒4個百分點。龍湖(00960)中期純利58﹒66億人民幣,按年跌27﹒2%,派中
期息22分人民幣,減少31﹒25%;收入468﹒55億人民幣,跌24﹒5%,其中運營
及服務業務收入131億人民幣,增7﹒6%,惟開發業務收入只有337﹒58億人民幣,大
減32﹒3%;毛利96﹒4億人民幣,跌30﹒6%;毛利率為20﹒6%,減少1﹒8個百
分點。
  滙證發表研報指,考慮到中國房地產行業前景未明朗,銷售勢頭低迷,因此將中國海外
2024至2026年各年合約銷售額預測下調6%、9%及10%,收入預測下調4%、5%
及6%,核心利潤預測下調15%、13%及12%,目標價由24﹒3元大降至15﹒5元,
維持「買入」評級。中金亦指,考慮到行業的基本面疲弱,下調中國海外目標價10%至
14﹒7元,維持「跑贏行業」評級。大和則將華潤置地目標價由36﹒1元降至31﹒5元,
並下調其每股盈利預測1至6%,維持「買入」評級。高盛稱,龍湖上半年核心盈利按年跌
28%至48億人民幣,當中物業開發業務遜於該行及市場預期,目標價由13元降至11﹒9
元,維持「買入」評級。
  另已有多家房企發盈警,其中雅居樂(03383)預期中期股東應佔虧損介乎約93億至
98億人民幣,比去年同期股東應佔虧損約44﹒75億人民幣擴大。佳兆業(01638)預
期中期虧損淨額介乎約88億至98億人民幣,去年同期虧損淨額為66億人民幣。融創中國預
期上半年公司擁有人應佔虧損約為150億人民幣,與去年同期虧損約153﹒7億人民幣相若

 
*瑞銀:內房未見底降中國GDP預測,新屋開工量料2026年才觸底*
 
  另外,瑞銀近日下調中國今、明兩年經濟增長預測,因內地房地產市場下滑程度較預期更嚴
重,且未有見底迹象。瑞銀最新預計中國2024年GDP將增長4﹒6%,低於早前估計的
4﹒9%;明年經濟增長預測為4%,低於之前預期的4﹒6%。瑞銀經濟學家表示,預計房地
產活動疲軟對整體經濟的拖累將超過之前預期。儘管中國從2022年底開始為樓市鬆綁,包括
降低首付比例要求,下調抵押貸款利率和減少購房限制,但措施的實施一直較緩慢,且影響有限

  瑞銀指,近年來內地房地產供需基本面發生變化,在家庭收入增長乏力情況下,市場信心不
足,房屋庫存居高不下,去庫存化實施緩慢。該行下調對房地產業的展望,預計新屋開工要到
2026年中才觸底反彈。預期2024年新樓開工量全年跌20%至25%,銷量跌15%至
20%;2025年新樓開工量再跌10%至15%,銷量跌5%至10%,而且樓價將會較銷
量更遲回穩。
 
*何啟俊:允許轉按對提振樓市作用有限,內房反彈難持續只宜短炒*
 
  俊賢資產管理投資總監何啟俊表示,就算內地允許業主轉按,相信對提振內地樓市作用有限
,因新措施只可減輕已做按揭的置業者負擔,即使他們負擔減輕了,也未必會再買第二、第三間
樓房。此措施亦只循著中央一貫寬鬆貨幣政策的方向,期望降低利息成本,鼓勵更多人買樓,但
以內地現時經濟狀況,工作前景不明朗,很多人縱使有意置業也未必於現時貿然入市。總之,有
關措施即使落實推出,相信也難令內房銷售及樓價出現明顯反彈。
  何啟俊又指,每次內地一有救市措施推出,內房股股價都會反彈,有時一下子會升很多,但
當市場消化了相關消息,股價又再回落,今次相信也類似,短炒幾日還可以,甚至連中國海外及
華潤置地等,雖然不用擔心會出現財政危機,其股價都一直跑輸大市,故一日未見行業前景改善
,都不宜中長線吸納,若見近日市況好轉,寧吼美團(03690)及小米(01810)等績
優股。
  內房股今日普遍上升,其中旭輝(00884)及世茂收市仍飆逾一成,萬科及融創升近一
成。
 
           部分內房股今日表現
           =========
 
    股份(編號)    收市價(元)   變幅   
  ---------------------------
  旭輝控股(00884) 0﹒265  升11﹒81%
  世茂集團(00813)  0﹒63  升10﹒53%
  萬科企業(02202)  4﹒11  升9﹒89% 
  融創中國(01918)  1﹒02  升9﹒68% 
  合景泰富(01813)  0﹒25  升6﹒84% 
  雅居樂(03383)   0﹒43  升6﹒17% 
  新城發展(01030)  1﹒57  升6﹒08% 
  綠城中國(03900)  6﹒18  升5﹒82% 
  中國海外(00688) 12﹒38  升4﹒38% 
  佳兆業(01638)  0﹒097   升4﹒3% 
  華潤置地(01109) 22﹒15  升4﹒24% 
  越秀地產(00123)  4﹒08  升4﹒08% 
  龍湖集團(00960)  8﹒81  升3﹒89% 
  富力地產(02777)  0﹒75  升2﹒74% 
  ---------------------------
 
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

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備註: 即時報價更新時間為31/10/2024 17:59
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