放寬住宅按揭成數上限，購豪宅計入投資移民資格，地產股可以點揀

　　《經濟通通訊社１６日專訊》行政長官發表新一份施政報告，宣布放寬住宅物業按揭成數上
限，不論是否首置、自住或收租一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成，回復至
２００９年開始實施逆周期措施以前的水平。施政報告同時優化新投資移民計劃，即日起容許購
買５０００萬元以上住宅物業，獲計算入投資總額上限１０００萬元。本地地產股今日普遍上升
，其中恒地（０００１２）及新世界（０００１７）都曾飆逾半成。新措施對提振樓市有多大作
用？地產股可否再吼？應如何選擇？
　
＊優化投資移民准買５０００萬以上豪宅，黃光耀：豪宅將受追捧＊
　
　　行政長官李家超於新一份施政報告表示，將優化「新資本投資者入境計劃」，即日起容許投
資住宅物業，相關物業成交價須為５０００萬元或以上；投資於房地產獲計算入投資總額上限為
１０００萬元。另外，明年３月１日起，透過申請人全資擁有的合資格私人公司的投資，可計入
合資格投資金額內。
　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示歡迎施政報告優化「新資本投資者入境計劃」，認
為可以刺激海外人士及專才對豪宅的需求，並吸引國際投資者重投本港物業市場。集團旗下之豪
宅物業如山頂項目及特色單位將受追捧。
　
＊放寬住宅按揭成數上限至七成，供款與入息比率上限調整為五成＊
　
　　另外，李家超表示，考慮到最新經濟及金融環境，在繼續維持銀行體系穩定的前提下，金管
局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」
，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。至於非住宅物業，有關
按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。
　
＊經絡：放寬按揭成數，料帶動大碼物業及第二套房交投＊
　
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次政府進一步放寬按揭成數及供款與入息比率，相
信能帶動有能力的投資者入市，料大碼物業、放租物業以及第二套房的交投將有所上升，對樓按
市場屬正面支持。有關修訂同樣適用於非住宅物業，曹德明認為，在現時是一個合適的時間，可
讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主，更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物
業以作融資，紓緩部分受影響的中小企業主，亦能支持現時經濟持續復常。
　　此外，政府優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資５０００萬以上住宅物業，曹德明表
示，過往計劃限制申請人須投資非住宅房地產，現時政府優化計劃至容許投資住宅物業，料可進
一步引進更多人才以及吸引更多新資金落戶香港，為本港創造更多商機及投資機會，另外可帶動
豪宅交投，對住宅物業市場帶來提振作用。
　
＊中原按揭：料刺激買多層樓需求，美聯：今季樓價有望回升３％＊
　
　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，金管局全面將按揭成數一律放寬至七成，估計可吸引各方
潛在需求買家入市，樓市更具動力多元發展。今年租金續升令現時租金回報率升至平均達
３﹒５％，部分物業單位的租金回報率更達４％以上，加上本港進入減息周期、樓價見底回穩機
會增加，是次按揭成數放寬讓買樓收租人士的按揭成數由六成上調至七成，另對於已有自住物業
按揭人士買多層樓收租，首期及入息要求均有所降低，料可吸引更多潛在買樓收租人士入市。
　　美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，今次施政報告對本港樓市有深遠影響，相信新措施有
助促進物業成交，進而令樓價止跌。估算在眾多利好因素帶動下，第四季一手成交量有望升至
５０００宗，按季升逾１﹒１倍，並創２２個季度（５年半）新高；二手方面，料同期錄
１００００宗，按季升近二成。同期樓價預計有望回升約３％，全年跌幅將收窄至５％內。不過
，他稱施政報告對人才留港的力度不足，若然採納市場建議放寬高才通在港置業計劃，相信有助
增加人才留港的意欲。美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示，施政報告公布後，即時收到近
１０宗有關「投資移民」的相關查詢，預期有助刺激更多新投資移民申請來港。
　
＊新盤搶客周末二手成交跌近２０％，新地天璽．天次輪２３８伙沽清＊
　
　　值得一提，近日新盤銷情熾熱，搶走部分二手客源，在剛過去的周末，十大屋苑成交下跌。
綜合地產代理數據，十大屋苑在剛過去的重陽節３日長假期，各地產代理分別錄得９至１４宗成
交，若單計周六及周日，美聯及中原最多錄得９宗成交，按周跌近２０％。利嘉閣表示，近日多
區有新盤開售，買家選擇多，加上定價吸引，導致二手十分被動，相信要待政策明朗化才有較明
顯起色。美聯則認為，各區睇樓量仍然活躍，只要一手向隅客陸續回流，二手交投可望穩中向好
。
　　新盤則繼續熱賣，新地旗下啟德天璽．天在剛過去的周末進行次輪銷售，２３８伙全數沽清
，有大手客斥資５６００萬元購入８個單位，發展商加推新一批１４９個單位，折實價５０９萬
元起，加價２％至３％，最快本周末開售。此外，會德豐地產旗下日出康城ＰＡＲＫ　
ＳＥＡＳＯＮＳ，於重陽節長假期周末售出３６伙，套現近２億元。另九龍建業旗下將軍澳海茵
莊園，３日假期累售１５伙，套現逾８５００萬元。新世界跟遠東發展（０００３５）合作發展
的啟德柏蔚森系列，３日假期沽出２１伙。長實（０１１１３）旗下黃竹坑站Ｂｌｕｅ　
Ｃｏａｓｔ　ＩＩ收約３０００票，按兩張價單２３６伙計算，超額認購１１﹒７倍。
　
＊瑞銀：物業價格或開始回升，地產股有望持續反彈＊
　
　　另瑞銀近日發表報告指，香港樓價於２０１８年以來已調整２８％，主要由於鎖息上限隨著
利率上升而高企。然而，在利率下調、有限供應、人口流入及租金上升的情況下，物業價格或從
此開始回升，料至２０３０年住宅租金複合年均增長率達５％。
　　瑞銀對本港地產股持正面態度，認為行業現價較平均資產淨值（ＮＡＶ）折讓達５６％，仍
處於１９９４年以來的低估值範圍，地產股有望持續反彈，行業首選為恒地　、嘉里建設
（００６８３）及新地（０００１６），其中新地目標價由８０元升至１０２元，評級由「中性
」升至「買入」；恒地目標價由２７元升至３０元，嘉里建設目標價由１７﹒８元升至２０元，
均予「買入」評級。另信和置業（０００８３）目標價由１１元降至１０﹒７元，予「買入」評
級。
　
＊郭家耀：新措施可增買家入市意欲，恒地新世界彈力較強可分注吸＊
　
　　宏匯資產管理投資總監郭家耀表示，施政報告推出的新措施對樓市屬正面，可增加買家的入
市意欲，其中准買５０００萬元以上豪宅計入投資移民資格，應可助地產商減低相關庫存，事實
上現時１５００萬元以上物業正缺乏買家。而放寬住宅物業按揭成數上限，亦可提高置業靈活度
。此外，相信本港會繼續跟隨美國減息，近期新盤銷情也不錯，加上新措施加持，對於恒地及新
世界此類庫存高、債務負擔重的地產商特別有利，此前它們股價亦跌得較急，料反彈空間也較大
，可優先考慮，現價可分注吸納，不過其風險也較大，並要配合大市回穩，而樓市真正復甦亦需
要一段時間，不會一蹴而就。
　　地產股今日普遍造好，新地升０﹒８１％收報８６﹒７元，恒地升２﹒５８％報２５﹒８元
，長實升１﹒３７％報３３﹒３５元，新世界升１﹒７４％報８﹒２元，信置升２﹒６４％報
８﹒５７元，嘉里建設升３﹒７１％報１６﹒７８元，惟港鐵（０００６６）跌２﹒３６％報
２９元。另李家超表示，港府已向中央請求進一步優化內地居民來港旅遊簽注，包括恢復深圳一
簽多行，收租股亦造好，九龍倉置業（０１９９７）升１﹒２２％報２４﹒９元，領展
（００８２３）升０﹒６６％報３８元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉