【ＦＯＣＵＳ】美息走勢預測港樓，只見樹木不見森林

　　【ＦＯＣＵＳ】市場預期美息明年底回落至３％之際，跌至８年新低的港樓，是將「止跌回
穩」，還是「遠未見底」，可謂百家爭鳴。以現實理據看，無論是住宅成交連跌四個月，還是「
Ｏｌｄ　Ｍｏｎｅｙ」一族的新世界（０００１７）錄２０年來首度虧損，乃至香江首富旗下豪
華商場十室九空……「看跌」派都似勝算更多。而若對比美樓、港樓的迥異表現，就知僅憑「息
口高低」來預測樓價走勢，恐只見樹木、不見森林。
　
＊酒店紛求售，新世界見血＊
　
　　美國兩大製造業指數ＰＭＩ及ＩＳＭ雙雙遜預期，觸發周二（３日）科技股再次大瀉，亦令
本月減息５０基點的概率升至四成以上，利率期貨更預期明年底降至３％。
　　高息固然加重普通市民供樓負擔、阻滯入市意欲，但更首當其衝的，是一眾槓桿高企、現金
緊絀的開發商。除了要應付融資成本和淨負債比率雙雙上升，減價去貨施壓盈利，過往閑坐收租
者更須直面動輒數十億甚至上百億元的物業重估減值。
　　鑑於此，不難理解近月接連有觀塘悅品海景酒店、海洋公園萬豪酒店、富豪旗下６幢
ｉｃｌｕｂ市區酒店、西營盤ＴＨＥ　ＣＯＮＮＡＵＧＨＴ酒店等賣盤或擬放售。另一邊廂，即
使「潮人聖地」Ｋ１１　Ｍｕｓｅａ丁財兩旺，仍難改新世界發盈警，預告２０２４財年勁蝕
１９０億元至２００億元，股價短短兩個半交易日累挫１５％。此外，同位於尖沙咀的長實旗下
１８８１　Ｈｅｒｉｔａｇｅ商場，逾３０個鋪位中僅有３個有租戶。
　
＊住宅量價齊跌，貨尾高企＊
　
　　地產業、零售業不復當年盛景，８月住宅樓宇買賣合約錄３６５４份，連跌４個月至２月以
來新低；「量」跌之餘，「價格」跌浪亦錄１９９７至２００３年ＳＡＲＳ後樓市最長。中原數
據就顯示，全港１３８個主要大型屋苑，已有近兩成（２６個）平均呎價跌穿萬元關口。
　　那麼，跌至８年低位的樓價何時見底？息口顯然非決定因素。看看美國，即使３０年固定利
率抵押貸款利率從本加息周期前的２﹒６５％，一度飆至７﹒３％（最新錄６﹒４％），房價仍
接連刷新歷史新高，支撐因素包括庫存供不應求、經濟增長強勁、失業率保持低位。
　　以此看香港，樓價未來走勢亦將取決市場供求、經濟前景、就業信心。數據顯示，開發商截
至８月底累積一手貨尾量（包括樓花及現樓）逾２﹒２萬個單位，另未來三四年一手私樓潛在供
應高達１０﹒９萬伙，二手市場壓力有增無減。
　
＊還看經濟前景和就業信心＊
　
　　至於經濟前景和就業信心，３０年前ＧＤＰ傲視北京、上海乃至一眾灣區「細佬」的香港，
去年ＧＤＰ總值（３８３５億美元）大幅跑輸深圳、廣州，３﹒２％的增速在大灣區１１城市中
僅排名尾二。
　　最值警醒的是，過去資金、人才、技術唯香港馬首是瞻的內地，近年發展突飛猛進，「昔日
徒弟」變「最強對手」，此從港人北上消費╱就醫，到港商北上設辦公室等，均可見一斑。至於
就業信心，近日銀行Ｃａｌｌ　Ｌｏａｎ傳聞四起令中小企倍添壓力，即使大如「獅子行」，亦
據報新任行政總裁艾橋智（Ｇｅｏｒｇｅｓ　Ｅｌｈｅｄｅｒｙ）將著手裁減中層職位。
　　想預測港樓前景，與其琢磨美聯儲減息步伐，不如聚焦港府何時有「深層次改革」和「落實
三中全會精神」的時間藍圖和具體舉措，香港人自己亦惟有重拾拼搏精神，圖強自救。