美息不變鮑叔亦鴿亦鷹，銀行地產股可以點部署？

　　《經濟通通訊社１日專訊》美國美聯儲局公布議息結果，一如市場預期，維持利率在
５﹒２５厘至５﹒５厘之間不變，仍處近２３年高位，主席鮑威爾講話可說「鴿中帶鷹」，既指
美國利率可能經已見頂，今年某個時候減息合適，又指不太可能３月減息。滙豐及恒生銀行則先
後宣布最優惠利率（Ｐ）維持５﹒８７５厘不變。今日一眾息口敏感股不見異動，其中本地地產
股升跌不一，銀行股則變動不大，應如何部署？
　
＊鮑威爾：美國利率或已見頂，惟不太可能３月減息＊
　
　　美聯儲局委員今日凌晨一致決定，維持利率５﹒２５至５﹒５厘不變，是連續第４次會議按
兵不動。主席鮑威爾稱，美國通脹已經明顯放緩，但仍高於目標，美聯儲局需要對通脹持續下降
抱有更大信心。利率或已見頂，今年某個時候減息是合適，而幾乎每個委員都認為減息將會是合
適，不過今次會議沒有減息提議，沒有積極考慮減息，減息時機取決於通脹方面的信心、取決於
後續的經濟數據，不太可能下次３月會議減息。
　　美聯儲局下次議息將於３月１９至２０日舉行，鮑威爾講話後，市場對美聯儲局３月開始減
息的預期顯著降溫。利率期貨顯示，美聯儲局３月減息機會率不足四成，至於５月開始減息機會
率超過九成。
　
＊經絡料美國及本港加息周期見頂，惟上半年息口維持高水平＊
　
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，雖然美聯儲指現階段減息並不合適，但在政策聲明中
已刪除了「可能進一步收緊政策」的措辭，暗示美聯儲局或開始討論減息，美國加息周期已見頂
，加上是次滙豐銀行宣布最優惠利率（Ｐ）維持不變，本港今輪加息周期亦已完結，息口見頂下
，業主供樓負擔未有再進一步增加，樓按市場相對正面。
　　至於美聯儲局何時才開始減息，參考過往歷史數據，２００４年加息周期，聯邦基金利率於
２００６年７月升至５﹒２５厘後，橫行約１４個月後才於２００７年９月開始減息，當時香港
亦跟隨下調最優惠利率（Ｐ）。曹德明認為，今次聯邦基金利率於去年７月升至５﹒５厘後，橫
行至今只有６個月，而美國消費者物價指數（ＣＰＩ）１２月回升至３﹒４％，與目標２％仍有
距離。而美國就業增長保持強勁，失業率仍保持低位，顯示勞動市場依然強健，另外油價高企以
及房價指數上揚下，加上俄烏以巴等地緣政治問題，以及紅海危機令通脹前景仍存在不確定性，
相信聯邦基金利率將於上半年維持高水平一段時間，本港拆息亦將繼續徘徊４厘半至５厘高水平
一段時間。
　
＊中原按揭：料美息５至６月掉頭回落，惟港Ｐ未必即時跟隨＊
　
　　中原按揭董事總經理王美鳳指，從美國議息聲明基本上可確定美息已見頂並將於年內減息，
雖然鮑威爾指３月不太可能減息，但已指年內適合減息，並且不宜太晚啟動減息，根據當地利率
期貨顯示，市場預期５月減息的機會高逾９０％；相信美國這次加息周期已明確結束，息率將會
進入一個橫行時期，預期美國息率將於今年５月至６月開始掉頭回落。在年內將減息的預期下，
息率對樓市將轉為利好因素，有助整體樓市氣氛改善，預期２０２４年內本港之新造按息將回落
至低於４厘水平。
　　不過，王美鳳指，儘管美國今年內將掉頭減息，本港最優惠利率Ｐ仍較大機會先橫行一段時
間，未必可即時跟隨美息掉頭回落，原因是這次加息周期本港最優惠利率累計加幅僅０﹒８７５
厘，對比美息加幅達５﹒２５厘，港Ｐ加息幅度少於美息達４﹒３７５厘，當美國減息，以港Ｐ
現時水平未必有即時跟隨下調需要；現時港元拆息仍高於按息，故未有跟隨美息回落的條件。當
今年美息回落港元拆息料亦可下跌，而未來何時減Ｐ視乎港元拆息回落幅度。
　
＊第四季負資產按季增１﹒２６倍至２﹒５萬宗，經絡：上半年仍有上升壓力＊
　
　　另方面，金管局昨日（３１日）公布，２０２３年第四季負資產個案錄得２５１６３宗，涉
及金額１３１３億元，宗數及金額按季分別大增１４０４０宗（１２６％）及７２０﹒３４億元
（１２１﹒５％），創自２００４年第三季後的季度新高。
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，由於負資產數字是滯後數字，加上現時銀行估價趨向審
慎，一手貨尾積壓，發展商傾向以低價策略推售新盤，即使交投量或於上半年回穩，但樓價未必
即時回升，上半年樓市或呈「價跌量升」的狀態，負資產個案仍有上升壓力，或超越３萬宗以上
水平。美聯儲局維持利率不變，對樓市有正面支持作用，惟料負資產宗數最快於下半年才有機會
高位回落。
　
＊滙證料近三分一地產收租股有減派息風險，偏好長實信置太地領展＊
　
　　此外，滙證近日發表研報指，很多影響本港樓市的負面因素已經隨著最近普遍下調的盈利評
級而被消化，但股息削減、部分住宅項目減值撥備及悲觀的銷售指引將會是損害投資者情緒的風
險。預計近三分一本港地產收租股有減派息風險，當中大部分房託均受影響。政府停止住宅和商
業土地招標並不足以重振市場情緒，徹底撤銷影響需求的辣招才是關鍵催化劑，以顯示政府有決
心穩定房地產市場，相信這將有助於提高成交量並縮小行業資產淨值（ＮＡＶ）折扣。
　　滙證偏好具防守性的企業如長實（０１１１３）和信置（０００８３），認為它們具有強勁
的資產負債表，可在困難的市場中處於更有利的位置，又看好太古地產（０１９７２）及領展
（００８２３），相信領展每基金單位分派將錄得增長，維持以上公司「買入」評級。
　
＊高盛：港銀現價反映美聯儲局今明兩年減息４厘，下調目標價＊
　
　　另高盛上周就銀行股發表研報，指若以Ｐ╱ＰＰＯＰ（市值╱撥備前經營溢利）估值與過去
５年的中位數比較，現時香港銀行股的股價反映美聯儲局在今明兩年合共減息４厘。這意味在熊
市情況下若果美聯儲局減息幅度較高盛預測多１厘，銀行的Ｐ╱ＰＰＯＰ處於２０１０年以來的
低谷，港銀估值暗示股價會較現價有平均約３０％的下跌空間。另方面，雖然市場普遍預期在減
息周期銀行的盈利及股價都會受影響，但若不同時出現經濟衰退，港銀的股價及估值會持續受支
持。而在今輪加息周期中，港銀股價及市盈率不升反降，反映出其目前估值處於歷史低位，淨息
差下降導致股價及估值下跌的空間有限。
　　高盛下調全線港銀目標價，滙控（００００５）目標價由８４元降至８０元，渣打
（０２８８８）由８５元降至８２元，中銀香港（０２３８８）由２６﹒７元降至２６﹒５元，
維持　「買入」評級。東亞（０００２３）目標價由１２﹒１元降至１１﹒４元，大新銀行
（０２３５６）由６﹒４元降至６﹒３元，維持「中性」評級。恒生（０００１１）目標價由
１０７元降至１０１元，維持「沽售」評級。
　
＊郭家耀：銀行資產質素受關注唯滙控可吼，地產股利淡因素多不宜吸納＊
　
　　匯盈國際資產管理董事總經理郭家耀指，美國經濟表現仍理想，通脹回落速度緩慢，美聯儲
局不會急於減息，料到年中，可能是６月才開始減息。本來３月不減息，利率維持高水平，對銀
行淨息差有利，不過現時銀行股已不太受息口去向影響，市場更關注其資產質素，尤其若內房業
務佔比較多，壞帳恐增加，當中唯滙控業務較國際化可吼，６０元附近可吸納用作收息。至於地
產股則不建議吸納，因之前炒作減息已升過一輪，現時３月減息預期卻落空。再者，本港樓市不
只受息口走勢影響，現時消費市道低迷，內地訪客減少，商場資產估值也受影響。
　　銀行股今日升跌均不足１％，滙控跌０﹒５７％收報６０﹒９元，渣打跌０﹒６８％報
５８﹒６元，中銀香港跌０﹒８６％報１８﹒５６元，惟恒生升０﹒２５％報８１﹒４５元，東
亞升０﹒６７％報８﹒９６元。地產股表現各異，恒地（０００１２）升０﹒７４％報２０﹒５
元，新地（０００１６）跌０﹒４１％報７２﹒５５元，長實跌０﹒４３％報３５﹒１元，信置
跌０﹒９８％報８﹒０８元，新世界（０００１７）升２﹒４％報９﹒８１元，嘉里建設
（００６８３）跌１﹒６１％報１２﹒２元，九龍倉置業（０１９９７）升３﹒９３％報
２３﹒８元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉