《缸邊麗評》憂慮港人北上消費影響收入的領展(00823),發布2023-24年度
業績,集團在本港商場出租率、租金收入等數據卻優於預期,是否反映市場過於悲觀?抑或是集
團近年衝出香港發揮作用?作為股民應如何考量領展的投資價值?
集團截至今年3月底止年度收入135﹒78億元,較上年度增長11%;物業淨收入
100﹒7億元,增長9﹒5%,當中主要是因為年內收購新加坡資產,以及收購澳洲及內地物
業的全年收入貢獻。集團目前管理本港物業組合共130個,以及57000個泊車位,期內零
售租金等收益總額75億元,較上年度增長2﹒2%,佔最大比率的商舖收益只有1﹒7%增長
,整體零售店舖租用率維持98%,但商戶零售額微增0﹒4%。上述數據反映領展旗下商場業
務保持平穩,北上消費影響未如預期嚴重,而管理層應對港人消費模式改變,調整租戶組合至為
重要。
本港業務另一大收入增長來源是車位租金,由於年內車位確認收益佔本港總收益25%,彌
補了寫字樓租金收入下跌的影響。
集團在內地有六個零售及一個寫字樓項目,整體零售出租率為96﹒6%,部分商場項目仍
待拓展,要視乎內地消費回復增長速度。今年內地租金收入增長,仍可望因為收購上海七寶萬科
廣場其餘50%股權帶來新貢獻。
海外業務當中,只有新收購的新加坡項目較令人期待,該項目佔整體資產估值6%,相較於
澳洲、英國的資產比例略高。從整體資產值來看,香港仍佔75%,內地佔15%,反映領展經
過近年的投資區域及物業類別調整之後,本港及內地經濟表現對集團收入影響是關鍵。筆者認為
港人北上消費模式會隨人民幣匯價、消費口味而有所改變(當然本港零售、餐飲業的服務質素提
升也是重要),正如當年南下消費情況一樣,因此,管理層如何掌握這些改變是十分重要。
從投資者角度,大家應對領展的資產、收入來源及經濟對不同項目的影響作出更新及調校,
不能單以本港零售市道衡量投資價值。
另一方面,計及今年2月的收購,集團的負債比率為19﹒5%,平均息率3﹒78厘,未
來息口變化對其可派收入是另一影響因素,而集團在領展3﹒0的管理團隊已大致齊備,未來要
看如何以輕資產增加收入,實現股東對領展3﹒0的期望。領展股息率7厘以上,理論上十分吸
引,但本港及內地消費及經濟有待好轉,加上美國債息仍高企,而「中特估」的高息政策大方向
,也令領展的高息打了折扣,持貨者要有耐性,未持貨者則應衡量領展可派收入的延續性、其投
資組合是否符合自己的投資取向,並與其他高息股作比較,不宜再以領展的傳統業務策略作投資
決定。《資深財經分析師 熊麗萍》
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