按盤價 
《經濟通通訊社２日專訊》美股隔晚造好，惟港股半日愈跌愈急，恒生指數午收報
１７６７０，跌３１８點或１﹒８％，穿百天線（１７７８７點）及１０天線（１７６９６點）
，主板成交超過６４４億元。恒生中國企業指數報６２１２，跌１１８點或１﹒９％。恒生科技
指數報３４９５，跌６４點或１﹒８％。
＊黃偉康：港股上日成交急增全因ＭＳＣＩ換馬＊
港股上周五（３０日）成交急增，曾逾４００點，惟觸及１８２００後升勢乏力，最終更未
能收高於１８０００為８月結。今早大市出現較大回吐壓力，半日跌超過３００點，資深財經分
析師黃偉康向《經濟通通訊社》解釋，上周五港股成交急增最大原因為ＭＳＣＩ季度調整於上周
五收市後生效，刺激大市炒高，但整體並不能代表港股真正轉勢。他強調，今季ＭＳＣＩ調整被
剔出的港股數目多於納入數目，實際上反映港股市基本面仍淡，並未能吸引外資重新回流，故認
為上周市場反應過份樂觀。
市場現時熱衷於炒作減息，但黃偉康指實際上聯儲局９月減息利好並不能即時在本地反映，
因為香港不會即時跟隨減息，故本地息口將有好一段時間才會跟隨下調，資金亦未會即時回流本
地市場。
黃偉康認為，大市短線將維持平穩偏軟，如早前大市逢１７０００以下都會資金撈底，預計
目前狀況不變；但相反於１８０００以上又會出沽壓，預計本月有較大機會以１７０００至
１８０００區間上落。他提出，目前投資者宜根據業績來個別部署股份，例如上半年普遍內險股
及煤炭股都表現不俗，而且加派中期息，故寧願「炒股不炒市」。
＊樓價未跌完，新世界放售資產有難度＊
新世界（０００１７）發布重磅盈警，預期截至６月３０日止年度股東應佔虧損介乎１９０
億至２００億元，而去年度純利９億元；消息拖累新世界股價半日重創超過一成三，（計及除淨
）見逾１２年半新低。黃偉康強調，雖然新世界帳面錄得純損近２００億元，但撇除一次性虧損
及非現金重估後，新世界於上半年仍錄得預期核心經營溢利６５億至６９億元，整體並非一如帳
面數一樣誇張。
但他又提到，該預期核心經營溢利按年亦要跌約兩成，亦反映目前新世界等地產股面對的經
營困境。他指出，目前二手市場樓價持續下跌，而且一手新樓亦降價促銷，如此一來新世界近期
打算放售資產償債亦未必太容易。如未來資產價格再跌，將會影響公司發債，更有機會令銀行對
其收緊信貸；以上種種都加劇了新世界股價沽壓，預計後市將會跑輸同業兼跑輸大市。
＊中資或有意加大扶持本地地產市道＊
新世界此前盈警前已有暗湧，連番計劃出售旗下資產，包括旗下重點旗艦商場Ｋ１１
Ａｒｔ Ｍａｌｌ。黃偉康認為新世界若能成功出售，的確有利降低資負債，短線有效減低整體
業務壓力。而且新世界背靠周大福企業，周大福的雄厚實力亦是新世界抵抗虧損的重要支持，但
即使周大福可以協助新世界套現資產，但不能每一次都靠周大福出手，亦是市場需要關注一點。
市傳Ｋ１１ Ａｒｔ Ｍａｌｌ或有可能有中資華潤隆地以９０億元收購，黃偉康分析指若
交易成真故然有利新世界，但關注交易是否真能一如市場預落實。鑑於今次買方為國企背景中資
企業，預計當中少不免要獲得外管局首肯，但以目前內地資金狀況，預計並不會輕易批出資金進
行交易，故對於交易能否成真會有保留，整體仍要觀望。
近期市場頻頻出現華潤隆地收購本港資產消息，除上述尖沙咀Ｋ１１商場、亦包括太古城商
舖及旺角砵蘭街ＭＰＭ商場一半業權等等。黃偉康認為中資有意增持本港資產亦不足為奇，始終
估值便宜，而更重要是相信內地亦有意扶持本地地產行業，始終香港為面對國際的窗口，預料當
中有一定「國家任務」成份。但他認為，過去亦經常有傳國資會接手部分內房項目攤分風險，但
最終落實項目並不多，故現時亦不宜過份憧憬中資救本地樓市，宜等最少一、兩單交易落實才再
作部署。
＊鄭家純對接班問題未有定案，或傾向分散風險＊
新世界發布盈警同時，周大福企業同時宣布成立行政總裁辦公室，由三名高級行政人員組成
，包括聯席行政總裁兼北亞洲主管鄭志亮、聯席行政總裁兼美洲、歐洲及澳洲主管曾安業，以及
聯席行政總裁兼企業營運主管何智恒。市場揣測新世界或有機會「易儲」，黃偉康坦言市場對新
世界接班人的傳聞早已甚囂塵上，由近年主席鄭家純重新回首公司業務可見，其本人對於繼承人
問題上仍未有定數，亦未有信心可以完全交托第三代執掌大旗。以目前最新安排可見，鄭家純或
有意將業務分配於各人管理，期望可產生分散風險之效，將不會如早前預期一樣由一人全部管理
。
表列部分香港地產商投資物業公平值虧損
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地產商 年份 物業公平值虧損（港元）
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新世界發展（０００１７） 截至２０２４年６月３０日止年度 ８５至９５億元（預計）
九龍倉集團（００００４） ２０２４年上半年 ７６﹒２７億元
九龍倉置業（０１９９７） ２０２４年上半年 ４４﹒５０億元
華人置業（００１２７） ２０２４年上半年 ２﹒７４億元
九龍建業（０００３４） ２０２４年上半年 １﹒８９億元
恒基地產（０００１２） ２０２４年上半年 １﹒４６億元
香港興業（００４８０） 截至２０２４年３月３１日止年度 ３﹒３６億元
德祥地產（００１９９） 截至２０２４年３月３１日止年度 １﹒３４億元
麗新發展（０４８８） 截至２０２４年１月３１日止六個月 １０﹒３９億元
希慎興業（０００１４） 截至２０２３年１２月３１日止年度 ２７﹒６３億元
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＊表列地產商持有之投資物業不一定全為香港物業，數據僅供參考
（ｈｃ）
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