人行大手減息，惟春節銷售未見起色，內房應如何部署？

　　《經濟通通訊社２０日專訊》最新一期貸款市場報價利率（ＬＰＲ）今日出爐，與房貸掛勾
的５年期ＬＰＲ下調２５個基點至３﹒９５％，減幅大過市場預期，並創歷來最大單次降幅，有
專家指，即貸款１００萬元３０年月供累計少交５萬元，有助推動商品房銷售。而在內地當局連
番出招撐樓市後，數據顯示春節假期二手房成交按年增逾七成，惟新樓成交跌近三成。內房股今
日似乎未太受ＬＰＲ大降刺激，股價縱可上升也升幅不大，其中世茂（００８１３）升逾４％，
龍湖（００９６０）升約３％，已算升幅較大，應如何部署？
　
＊５年期ＬＰＲ下調２５基點至３﹒９５％，專家：有助推動商品房銷售＊
　
　　人民銀行今日不對稱下調ＬＰＲ，２月５年期以上ＬＰＲ降至３﹒９５％，較前值４﹒２％
下調２５基點，創ＬＰＲ史上最大單次降幅。１年期ＬＰＲ則維持３﹒４５％不變，連續６個月
持平。
　　廣開首席產業研究院資深研究員馬泓表示，對房地產市場而言，調降中長期ＬＰＲ基準利率
有助於降低居民購置房產和存量房貸的償付壓力。由於當前商品房銷售復甦情況不及預期，市場
信心恢復需要更多政策扶持和耐心。基於５年期ＬＰＲ基準利率的下調，後續商業銀行房貸利率
也會響應調降。假設以首套房１００萬元（人民幣．下同）貸款餘額、等額本息房貸、３０年期
貸款期限為例，據此計算月供減少約１４５元，合計３０年本息累計減少還貸５﹒２萬元左右。
此次貸款優惠力度是比較顯著的，後續有望促進增量購房和其他消費領域的提升，推動年內商品
房銷售跌幅較２０２３年收窄。
　　另廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次５年期ＬＰＲ大幅度下調，
一方面在於樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加槓桿購房的預期較低；另一方面，開年大幅度、
一次性下調，將紅利一次性釋放到位，避免了產生「利率還會下調，再等等買房和貸款」的市場
預期，促進居民貸款買房。
　
＊花旗：能否恢復購房者信心仍要觀察，惟ＬＰＲ有機會再下調＊
　
　　花旗發表研報指，強勁的市場預期、房地產持續低迷、通縮期間實際利率上升，加上市場對
淨息差的憂慮，推動今日人行不對稱降息。　該行對人行降息的影響評估謹慎，認為未償還抵押
貸款利率每年重新定價一次，今日的大幅降息是否有助恢復新購房者信心仍有待觀察。預期今年
一年期中期借貸便利（ＭＬＦ）利率將下調２０點子，可能意味未來ＬＰＲ有機會進一步下調。
　此外，內地的貨幣政策固然重要，但今年恢復增長及信心的關鍵在於財政操作，而即將召開的
全國人大會議將是政策轉向的真正考驗。
　　摩根士丹利指，人民銀行將五年期ＬＰＲ下調２５點子，減幅是有史以來最大，亦遠超市場
下調１０點子的預期，一年期ＬＰＲ保持不變，則略為出乎下調５點子的預期。今次調整是支持
穩定股市的其中部分措施，同時亦旨在支持樓市銷售。仍然預期今年餘下時間，公開市場操作
（ＯＭＯ）或ＭＬＦ利率將下調共２０點子，以支持淨息差及ＬＰＲ進一步溫和調整。
　
＊春節假內地二手房成交同比增逾七成，惟新樓成交降２７％＊
　
　　據貝殼研究院監測，今年春節假期重點５０個城市二手房交易量同比增加超七成，其中二線
城市增加９８％，三線城市增加６５％，不過一線城市在集體放寬樓市限購政策後，交易量同比
仍微降３％。至於新樓市場繼續受庫存過剩和房企流動性風險影響，表現較為平淡，據中指研究
院數據顯示，春節假期期間２５個代表城市新房日均成交面積較上年春節假期下降約２７％。分
析指，今年春節假期房企維持促銷力度，部分城市售樓處到訪量有所提升，但實際成交較為平淡
，僅部分熱點及受返鄉置業帶動的城市表現尚可。
　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂對內媒表示，實際上去年二手房價格調整的幅度超過新房
，加上二手房地段優勢明顯，近年來消費者明顯更偏好二手房市場。而大城市潛在購房需求特別
是改善需求依然較大，在市場預期走穩下會逐步釋放出來。
　
＊瑞銀：需求轉向二手市場惟仍看法正面，首選中海外潤地＊
　
　　瑞銀近日發表研報指，內地房市需求轉向二手市場，房市分歧的趨勢顯示買家對項目完成風
險及質量仍然憂慮，並預期情況將持續。而中國新年期間一手及二手房成交處於低水平，按年比
較因此較波動。展望未來，若二手房交易仍然強勁，預期一、二線城市房價或趨穩定。該行仍對
內房股持正面看法，首選中海外（００６８８）及華潤置地（０１１０９）。
　
＊滙證：春節假期新盤銷售低迷，惟料去年業績影響較大＊
　
　　滙證則指，春節假期內房新盤及二手房市場明顯分化，二手房銷售跑贏，新盤市場銷售低迷
，相信是受市場情緒疲弱及國內旅遊的影響，令發展商不願推出新項目，且促銷力度不大。另外
，自１月以來內銀不斷更新「白名單」，五家國有銀行最新的白名單已包括超過８０００個項目
，而碧桂園（０２００７）及融創（０１９１８）等陷入困境的開發商專案均被納入白名單，相
信有助恢復市場信心，並加速完成專案。然而，由於白名單僅提供專案層面的支援，仍需時解決
開發商的整體債務問題。
　　另滙證指，市場受企業於３月披露去年業績的影響較大，偏好潤地、中海外及貝殼美股，全
予「買入」評級，分別予目標價４６﹒２港元、１８﹒６港元及２３﹒９美元。其中潤地應更具
韌性，仍然預期公司純利溫和增長，但估計中海外去年純利下跌。另維持對貝殼的正面看法，估
計內地二手房銷售強勁的情況應會持續，支持貝殼今年業務前景。
　
＊李偉傑：減息作用大惟銷售未可復甦，潤地可小注吸納＊
　
　　華盛證券財富管理部董事李偉傑表示，人行此次不對稱減息作用大，有助減低長線供款壓力
，向房市發出積極正面訊號。不過，春節假期內地二手房市場暢旺，新盤銷售卻低迷，反映買家
仍對現樓較有信心，銷售復甦言之尚早，料要待項目陸續上馬，「保交樓」告一段落，買家信心
逐漸恢復，樓市才見明顯好轉，其中一二線城市料最受惠內地連串救市措施，率先復甦。選股方
面仍建議揀有國企央企背景的大型內房包括中海外及潤地，相信其銷售表現較有保證，兩股股價
現均處於近兩三年低位，其中以潤地為首選，惟現價買入仍要控制注碼，它們往後或會併購一些
陷困民企，到時作價難料，成為不確定因素。
　　內房股今日普遍上升，惟大多只升約１％，潤地、萬科（０２２０２）及富力
（０２７７７）收市更錄微跌。
　
　　　　　　　　　　部分內房股今日表現
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　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　
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　　世茂集團（００８１３）　　０﹒４８　　升４﹒３５％
　　龍湖集團（００９６０）　　９﹒１７　　升３﹒０３％
　　越秀地產（００１２３）　　５﹒２９　　升２﹒７２％
　　碧桂園（０２００７）　　　０﹒７０　　升１﹒４５％
　　雅居樂（０３３８３）　　　０﹒７４　　升１﹒３７％
　　綠城中國（０３９００）　　６﹒１２　　升１﹒１６％
　　合景泰富（０１８１３）　０﹒４５５　　升１﹒１１％
　　中國海外（００６８８）　１１﹒７６　　升１﹒０３％
　　新城發展（０１０３０）　　１﹒０９　　升０﹒９３％
　　融創中國（０１９１８）　　１﹒２４　　　無升跌　　
　　萬科企業（０２２０２）　　６﹒１２　　跌０﹒１６％
　　華潤置地（０１１０９）　２４﹒４０　　跌０﹒８１％
　　富力地產（０２７７７）　　１﹒０８　　跌０﹒９２％
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉