《拆局麒想》2024年環球投資主題之一是「減息」,傳統上,地產股可直接受惠。近期
已見本地發展商積極部署未來的蹤影,發展局最新於上星期公布了「加強版傳統新市鎮發展模式
」(「加強版模式」)的修訂換地安排詳情,適用於古洞北╱粉嶺北及洪水橋╱廈村新發展區、
元朗南及新田等地。配合港府新政下,地產股價值有望釋放。
政府原則上會收回所有規劃作發展用途的私人土地,然後撥作各種用途,包括批售土地作私
人發展。政府亦會容許土地業權人在符合條件下申請原址換地發展,免卻政府收回、清理和平整
土地以及日後土地招標工作。修訂安排不但讓土地業權人配合政府規劃更深度參與發展,加快北
部都會區發展和讓發展更整全,亦有助減低政府前期的收地及開發成本,並讓政府提早收取土地
收益。
新世界發展(00017)一直按計劃執行連串企業行動,近期動作多多,繼上月接納回購
本金總額約6﹒1億美元的七隻債券後,最新與華潤置地(01109)成功達成全港首個央企
港企《北部都會區項目合作協議》,合作發展的地方正是北部都會區內的農地。該項目涉及約
1800個住宅單位,擬今年內動工,以配合高端專業服務和物流樞紐產業發展,市場估值逾
100億元。
值得留意的是,新世界近年先後就北部都會區內九幅用地申請改劃及發展,若果順利落實,
將會額外提供多達1270萬平方呎,涉及2﹒3萬伙供應。其中扣除約4000伙屬於土地共
享計劃下撥歸公營房屋單位,私樓供應仍可達1﹒9萬伙,接近兩年的私樓供應量。政府修訂北
部都會區原址換地安排,其中最重點的是在符合兩項條件下,可協助發展商收回第三方土地;其
次是擴展標準金額補地價框架,首階段包括元朗、北區和屯門,初步將設立10個分區,而持有
土地至少要50%屬於農地則可參與。
新世界屬於擁有最多農地儲備的發展商之一,根據2023年年報,集團在新界持有合共約
1636萬平方呎農地面積,其中約90%位於北部都會區內範圍。連同土地共享及城規計劃申
請在內,新世界過去幾年先後提出的農地改劃發展,合共涉及土地面積達484萬平方呎,集中
在元朗唐人新村、新田一帶。集團去年9月位於粉嶺北的項目,由農地改劃住宅發展,是首宗採
用標準金額補地價個案。假如以同樣方式發展,有助分攤前期成本外,亦可於樓盤交付前令資金
回籠,增強資金流動性。
另外,集團早前宣布成功邀請馬紹祥加盟,在今年1月1日起正式被委任為公司首席營運總
監。馬先生作為香港發展局前局長,在建造界工作超過25年,曾在多間工程顧問公司出任要職
。新世界在發展北部都會區的同時,亦獲得馬先生加盟,我們有理由憧憬新世界在土地發展將有
一連串大動作,值得好好留意。《元宇證券基金投資總監 林嘉麒》
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