2020全方位展望：美大選最大風險，看淡樓市走勢

樓市篇：中小型住宅價格料跌逾一成 豪宅大跌兩成

　　2019年香港樓市受外圍環境不穩及本地社會事件影響，樓價先升後跌。仲量聯行預計，香港中小型住宅今年樓價僅輕微上升1.3%，與2018年相若，豪宅則會下跌1%。同時看淡明年樓市走勢，預期明年社會局勢將繼續牽連中小型住宅樓價，並會下跌10%至15%，豪宅則因內地買家大減，價格勢將下挫約20%。

放寬按揭保購買力

　　仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平（見下圖）表示，現時的豪宅可謂有價無市。過去10年，本地豪宅市場過半是靠內地企業及買家支持，普遍容易受市場氣氛影響。現時內地經濟放緩，嚴控外匯管制，加上中美貿易戰及本港持續的社會運動等不明朗因素影響，減少內地買家的投資意慾。在缺乏內地買家的支持下，預計明年豪宅價格的下調空間大，跌幅約20%。

　　至於中小型住宅，他認為1,000萬元以下的單位抗跌力強，主因是購買群較廣。政府10月公布的施政報告，宣布放寬按揭保險成數，樓價800萬元以下的可造九成按揭，樓價1,000萬元以下的可獲八成按揭，成功釋放更多購買力，「只要有一份穩定的工作，其負擔能力變相增加。」新增的購買力亦有助帶動二手市場，讓業主可以樓換樓，亦會減少「納米樓」的需求。加上未來息口持續低水，將對樓價有一定支持。不過，本港持續的社會運動，打工一族收入受影響，令買家多持觀望態度，樓市仍有下調壓力。

　　政府早前引入的「一手樓空置稅」條例草案已刊憲，生效在即，計劃就空置逾1年的一手私樓徵收「額外差餉」，預料發展商會加快去貨，盡量推出中小型單位的貨尾，令一手私樓市場供應充裕。發展商為了促銷，新盤定價將受壓，「對發展商而言，樓盤只是一樣商品，即使定價減10%，仍可獲可觀的利潤，減價並非想像中難。」

　　二手市場多受新盤定價所牽動，同樣有下調空間。市況未見樂觀，發展商投地出價審慎，他相信未來官地拍賣的成交價亦會有回調的機會。但即使樓價下跌，他亦相信本港對中小型單位的需求大，市民有一定購買力，但在多方因素夾擊下，估計明年中小型住宅會下跌有10%至15%，跌幅會較豪宅市場少。

失業率升影響樓市

　　另外，他認為失業率上升亦值得留意。縱觀過去數據走勢顯示，失業率與樓價呈反比關係，即失業率上升，樓價會同時下調，意味失業率持續上升將會影響樓市。政府統計處最新公布，2019年9月至11月份的失業率為3.2%，其中受持續社會運動影響最多的消費及旅遊相關行業，即零售、住宿及餐飲服務業合計的失業率為5.2%，屬過去3年以來的高位，單計餐飲業的失業率更上升至6.2%，是8年以來的新高。

　　香港現有近400萬勞動人口，上述行業的打工仔佔整體的約15%，即約60萬人受近期的社會運動影響，他認為受影響的人數不少，情況對未來樓價的影響更是不容忽視。他又指，過去香港樓市經歷3次的大跌，包括1997年的金融風暴，1999至2003年科網股爆破至沙士期間，以及2008年的金融海嘯，樓價分別下跌50%、43%及24%，跌幅不少，若未來無有效方法解決是次的社會運動，相信會對樓市帶來更大影響。

未來3至4年私樓供應平穩維持9.3萬伙

　　政府在2018提出一手樓空置稅方案，加快各大發展商推售貨尾，且開價貼市，令2019年上半年現「小陽春」，根據美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，2019年上半年，已錄得12,466宗，較2018年同期的7,727宗，急升逾六成。

　　截至12月23日，今年全年一手樓買賣交易有20,865宗，已較2018年全年買賣交易量15,730宗高逾三成，是2013年《一手住宅物業銷售條例》生效後，錄得最多新盤成交量的一年，也是自2004年來最多，創15年新高，單在10月中放寬按保後，11月份的新盤成交按月升五成四，有2,130宗。

　　根據運輸及房屋局2019年第三季《私人住宅一手市場供應統計》數據，未來3至4年的一手私人住宅供應量為9.3萬伙，連續六個季度不變。其中已落成但未出售的單位為1.03萬伙，按季多100伙。已批出並可隨時動工的單位，涉及2.3萬伙，按季跌逾兩成，而興建中但未售出的單位，不包括已預售的單位，共涉6萬伙按季上升逾一成。

　　另外，2019年11月獲地政總署批預售樓花同意書的3個新盤，涉及1,131伙按月跌5%。獲批的新盤包括已推出市場發售的建滔化工（00148）在沙田九肚麗坪路的駿嶺薈涉104伙，嘉華國際（00173）在啟德的嘉峯匯涉及1,006伙，以及香港興業（00480）旗下愉景灣洋房項目意峰，共涉21座樓高2層的洋房，惟發展商暫未公布銷售詳情。

　　截至11月，待批預售樓花同意書的項目有24個，其中3個為新申請項目，共涉7,475伙。新申請預售項目包括新地（00016）北角海璇二、三期，共涉及351伙，預計2021年3月底落成。以及會德豐（00020）啟德沐泰街12號第二期項目，涉247伙，預計落成時間為2022年6月。

公營房屋供應目標10年30.1萬伙 罕見港島項目料2023/24年落成

　　運輸及房屋局早前公布《長遠房屋策略》周年進度報告，未來10年的總房屋供應目標為43萬個，較上一份報告減少2萬個。公私營房屋比例維持7︰3，即未來10年公營房屋目標供應單位為30.1萬個，私營房屋單位則為12.9萬個。在公營房屋中，公屋及綠置居單位佔21萬個，其餘9.1萬個為居屋、首置盤及房協出售單位等其他資助房屋。意味着政府未來仍會主力發展公營房屋。

　　運輸及房屋居早前亦向立法會房屋事務委員會提交5年公營房屋建設計劃，預計在未來5年合共約有9.53萬個公營房屋單位落成，當中七成五，即7.17萬個為公屋及綠置居單位，地點主要集中於屯門和北區。餘下的兩成五，約2.37萬個單位則為其他資助出售單位。除了早前已售出的項目，未來5年內將會有12個項目落成。當中最矚目的莫過於，多個項目中唯一位於港島的居屋盤，項目位於北角渣華道，單幢設計，將提供200個單位，預計在2023/24年度落成。

新一輪綠置居開始申請

　　近期值得留意的是新一輪綠置居共包括兩個項目，柴灣蝶翠苑及青衣青鴻路青富苑。蝶翠苑更是首個位於港島的項目，共涉3,696伙。兩個項目在上周五（27日）已開始接受申請，截止申請時間為2020年1月9日，將於2020月3月攪珠。單位以市價四九折推售，售價介乎82萬至273萬元。綠表買家可承造九成半按揭，即只需4.1萬元首期即可上車，相信合資格人士都會入表一博。

　　至於首置盤，政府早兩年已預留觀塘安達臣道一幅地皮作為第二個「港人首置上車盤」，由私人發展商提供1,000個首置單位，相關的住宅地將會於2020年首季拍賣。

各類資助房屋申請資格

　　綠置居：居住公屋滿3年或已獲發《綠表資格證明書》人士

　　居屋：白表申請者1人申請者每月入息上限29,000元，資產上限100.5萬元；2人或以上家庭每月總入息上限58,000元，家庭資產上限201萬元

　　首置盤：一人申請者每月入息介乎28,501至37,050元，資產上限128萬元；2人或以上家庭每月總入息介乎57,001至74,100元，家庭資產上限255萬元

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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