【嚟緊炒D乜】深控下半年有多個項目入帳 中線有望挑戰3.6元

　　美中貿易談判變幻莫測，本港政局又同時陷入混沌狀態，導致大市持續反覆不穩，策略上，宜投資防守性較高的股份。作為紅籌收租內房股，深圳控股(00604)在大灣區坐擁優質土地儲備之餘，亦有深圳市政府持有的母公司支持。在業務上，今年下半年將會有七成項目收入入帳，加上中期純利已增逾倍，全年業績有望更上一層樓，中長線目標可看3.6元。

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母企深業集團成強大後盾

　　深控主要從事物業開發、物業管理、酒店業務等，旗下最為人熟悉的項目相信就是位於福田中心區的深業上城，集產業研發、公寓、酒店、商業於一身的大型城市綜合體，日本品牌無印良品直營酒店，以及怡和集團旗下的文華東方酒店亦落戶於此，可見其發展潛力極大。公司目前在深圳有11個項目，分別屬綜合體、產業、住宅項目，其中以綜合體項目為主，而公司於中國其他城市亦有20個項目，其中以住宅項目為主，故可視該股為內房及收租股。

　　深控母公司為深業集團，並由深圳市政府全資擁有，公司大多數項目都透過母公司注入資產發展，如深業上城、深業中城、深業東岭，故是公司最強大的後盾。同時，在面對面對土地成本高昂，以及市區重建進程緩慢的情況下，深控屬於非一線內房發展商，又同時又母企注資，公司可節省大部分發展成功，因此業務發展上依然有一定優勢。另外，深控也與其他發展商合作開拓本港房地產項目，如今年與路勁基建(01098)合作發展屯門掃管笏管翠路項目，料最快於2021年可提供約1000伙。

年內七成竣工項目未入帳

　　截至今年6月底止上半年，深控純利按年升逾1倍至近4.5億元，但這並非來自於其經營利潤，而是因為按公允值計算的金融資產公允值減少淨額大幅收窄，以及所得稅開支大減。公司上半年營業額跌61%至約44億元，同時毛利跌近62%至近15億元。

　　不過，這並不代表公司的盈利能力方面出現重大問題，因為期內公司已中標三個新項目，合同銷售額按年漲逾49%至逾64億元人民幣。同時已售未結款項達151億元，主要來自深業中城、泰富廣場等毛利率較高的項目，其中計劃在年內竣工的項目，約佔已售未結款項的七成，故以全年計公司盈利表現相信亦會健康地出現增長。

　　另外，中期數據亦顯示，公司物業開發毛利率按年漲1.4個百分點，至約37.7%，反映公司在開發新物業上的盈利能力正持續增長。同時，物業投資業務租賃收入按年升近15%至逾5億元，反映公司在租賃收入上亦有穩定增長。

　　在股息方面，公司近三年中期息都維持在7仙水平，同時末期息維持在10至11仙水平，公司亦於2017年錄得按年溢利後發放特別股息5仙，而今年有極大機會在上年低基數下，再次出現溢利，繼而發放特別股息的機會亦大增。

深圳及大灣概念助發展

　　雖然近年中央堅守「房住不炒」的政策，但正因長效機制逐步完善，促進房地產市場健康穩定發展；同時，政策亦為深控帶來深圳及大灣區概念的發展優勢。今年初國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，當中提及香港、深圳、澳門及廣州需要作為中心城市，繼續發揮優勢，增強對周邊區域發展的作用，而深控於港深廣三地都有大量優質的土地儲備，能夠不斷滿足深圳產業園區、辦公、居住等城市空間的蓬勃需求。

　　今年8月國務院亦再發表意見，支持深圳建設「中國特色社會主義先行示範區」，希望能夠發展成為高質量發展、法治、文明、民生幸福、可持續發展的示範區。不謀而合，深控正將繼續加大在粵港澳大灣區的布局，當中重點拓展深圳業務，雖然核心地段的競爭十分激烈，但在母公司深業集團的深度合作下，深控在深圳的發展優勢絕不亞於其他一線內地房地產發展商。

料近3.2元水平遇阻

　　深控過住多次在中央政策出台後，均出現急升的情況，不過中長線而言不能只單純靠消息推動股價，而在技術走勢上，該股目前重回保力加通道中軸近3元水平，MACD的DIF雖然依舊在負數水平，但開始出現收窄，短期內有機會進一步推高。快步STC亦早已預告反彈浪的出現，因為上周該股已經進入超賣區，目前正回升至中線水平，故短期或會出現「圓底」形態，如果現價（3.04元）買入可博高至上月高位近3.2元水平，該股及後相信會出現明顯阻力。

　　不過，以中長線投資角度而言，該股潛力不會止步於此，正如上述所提及，年內七成竣工項目收入未入帳，而8月公司合同銷售額只有約3.03億元人民幣，按月及按年都分別出現近29%及36%跌幅，故可憧憬公司在今年餘下時間將收益入帳後，明顯帶動下半年業績上揚。在中長線部署上，可待該股回落到2.8元至2.9元水平始吸納，年內可上望2017年高位近3.6元水平，跌穿2.7元止蝕。

撰文：盧逸文

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