銷售料達標 弘陽地產估值吸引

　　本地房地產藉憧憬政局轉穩而反彈，內地房地產亦藉降準，憧憬有所反彈，可以趁機物色一些潛力股博價值重估。

　　弘陽地產（01996）在內地開發房地產及經營商業物業與酒店等，總部位於南京，去年有83%的合約銷售源及八成土儲位於江蘇省，長三角，其他地區包括西南、華南、華中、西北等。截至去年底，集團土地儲備總建築面積達到1,308.4萬平方米，比較龍頭地產商固然不夠，但亦有足夠儲備應付發展需求。集團表示，下一步將增加長三角及大灣區的業務。

今年達標難度不大

　　集團去年盈利重拾增長（見圖一），今年上半年收入按年增1.1%至39.1億元（人民幣，下同），純利增幅則升14.1%至7.4億元，期內合約銷售金額按年升42.7%至302.5億元。在去年全年合約銷售達到473億元後，管理層今年設下目標為600億元，意即上半年大約完成50%。

　　與其他規模接近的地區性內房股比較，只有中駿集團（01966）的達標率53%略高於弘陽，而時代地產（01233）及禹洲地產（01628）則僅實現四成左右目標。根據信達國際的計算，集團現時有價值900億元的項目可供銷售，只要隨售罄率（Sell-through Rate）達到67%即可達標，而集團歷史平均水平為70%左右，實現目標並不算太難。

周轉能力值得看重

　　集團近年積極重整企業營運，包括從旭輝（00884）、景端控股（01862）等挖來管理層，從去年開始，集團除了提及要「快速周轉能力」，更推出「3671」的「大運營體系」，即3個月開工、6個月開盤銷售、 隨售罄率不低於70%、10個月淨現金流回正。在現時資金面較緊、房地產市場較淡的情況下，資金回籠的速度往往較利潤率更重要。若集團「3671」策略成功，集團有望渡過行業的難關。 

　　與此同時，集團在今年2月啟用上海總部，形成上海及南京雙總部的部署，反映集團有意改革的同時，把集中力放到一二線城市的土儲。從去年的收購可見一斑，集團收購一共31幅土地，其中44%位於江蘇，其他則包括新市場包括成都、武漢、佛山、南昌等。現時集團仍有近七成土儲位於一二線城市，相對剛性需求較大，有利未來銷售。另外，管理層解釋由於各地的地產市場周期不一，因此積極增加全國各地的土儲，從而多元化土儲組合。

商業帶來估值提升

　　集團以「地產+商業」雙輪驅動，意即開發地產同時，投資商場及酒店等收租，去年租金收入按年增近倍。實際上，集團管理層指出，旗下商場經營狀況好轉，租金水平20%的提升帶來物業評估增值，令今年上半年投資性房地產公允價值收益達到近2.8億元，佔整體純利約四成。

　　不過，由於管理層預期「商業」的動力持續，因此未來幾年都有可能持續有該「帳面利潤」。值得留意，集團採用輕資產的發展模式，租用第三方物業並經營弘陽廣場，並於合肥、衡陽、煙台等弘陽廣場項目定立商業租賃合同。

　　不過，集團並非沒有風險。近年集團毛利率成下降趨勢（見圖二），除了與快速周轉的策略有關外，集團在全國布局，根據管理層的說法，是需要一定時間提升毛利率水平。因此，值得留意集團毛利率是否有改善跡象。

　　另外，一般來說，內房淨負債率維持在六至七成的水平屬健康水平，集團過去幾年積極收購，去年淨負債率雖然為近年低位（見圖三），但仍超過八成以上。

　　管理層於業績會上透露，目標未來控制在80%左右，仍屬可控水平。

　　集團現價對應去年市盈率約3.4倍，較中駿集團、時代地產及禹洲地產等規模接近的地產公司平均估值4.1倍並不算貴。考慮到集團項目及土儲集中在一二線城市，套現能力不俗，可以看高一線，於其回至2.33港元吸納，目標看2.9港元，對應去年市盈率4倍，跌穿2港元止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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