廣東後起之秀 時代中國綻放價值

　　主打大灣區的中小型內房股藉規劃出台紛紛起動，近月股價成功跑贏大型內房股，時代中國（01233）正是其中之一。集團主打區內舊改項目，有關土儲及樓盤銷售陸續入帳下，真實價值獲釋放，朝早前定下的千億規模銷售目標邁進一大步。

　　時代中國前稱時代地產，和合景泰富（01813）和中國奧園（03883）等同為深耕廣佛地區的開發商。內地房地產近年從黃金時代進入白銀時代，業界在內地樓市的獲利空間逐漸收窄下，紛紛踏入樓房開發以外的領域，從而開闢收入來源。

　　時代亦有模仿同業建立多元化業務（見圖一），除開始拓展商業、物流地產項目，亦開展物業管理及教育業務，並於去年起改名為時代中國，定位自己為城市發展服務商，並定下躋身世界500強企業的宏願。

過半土儲位於大灣區

　　當然上述新業務培育收成需時，佔集團去年收入逾九成的住宅開發業務，此刻仍是重中之重。

　　今年以來，時代中國股價憑藉大灣區概念的炒作，成功突圍而上。截至去年，集團合共擁有1,845萬平方米土地儲備，當中六成位於大灣區，另有三成位於同省的清遠。這批土地儲備蘊含的可售貨值，約達2,000億元（人民幣‧下同），足以鎖定未來數年的銷售。再看總建築面積的分布，逾半位於廣州及佛山（見圖二）。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》上月出台，分別定位廣州為綜合性門戶的中心城市之一，以及鼓勵佛山建設重要節點城市。這或意味兩地經濟活動連帶置業需求，都能同步升溫。對時代而言無疑添上業績高增長的憧憬。

　　一般而言，開發商透過併購或公開市場投地方式取得地皮。然而貴為全國領先城市的廣佛地區經多年發展後，優質地皮買少見少。因此集團另以積極參與城市更新項目的方式取得當地的土地資源，並且較外來同業累積更長時間的舊改項目經驗。去年開始，集團舊改業務開始見收成。目前持有約80個舊改項目，規劃建築面積合共2,523萬平方米。當中等值1,000萬平方米的40個項目，預料會於3年內陸續落成。 一旦相繼升級為樓盤銷售，將對集團帶來更大價值。集團今年定下750億元的銷售目標，揚言正邁向1,000億元的路上，對行業保持樂觀。

　　另一方面，集團近年朝多元化路線發展，旗下時代商業建立創意辦公園區、商務辦公花園及科技商務園等產品綫，其中較知名項目有位於廣州的E Park系列、遠景大韓城及時代TIT廣場，上述項目覆蓋酒店、商業街及創業社區等範疇。集團亦和國內前列物流地產發商寶灣，在廣州共同開發面積達15萬平方米的物流園區，落成後料可受惠於區內的電商需求。時代亦計劃於珠三角多地建設特色小鎮，包括已簽約開發佛山南海全球創客小鎮及廣州白雲機場小鎮兩大項目。當中前者已於2016年動工，料於6年後建成。值得一提的是，集團的物管服務部門也位列全國100強之內，現時正管理500個覆蓋住宅及商業地產的項目，管理面積6,000萬平方米，輻射全國20個一及二線城市。上述非地產業務可為集團開發板塊，提供互補作用。

城市更新項目貢獻高

　　集團耐心布局的城市更新業務終見回報，去年開始提供28億元收入，並推動集團毛利率3個百分點至30.9%。新舊項目所建樓盤提供的已確認銷售收入，成功保持3成年均複合增幅（見圖三），突破300億元。加上期內成功出售合營企業獲得6億元特殊收益，時代去年盈利按年大增65%至44億元。期內集團淨負債比率雖達六成，但和部分內房資不抵債的情況相比，仍算健康。集團去年提早贖回值3億美元的優先票據，控制利息開支，並且積極控制土儲成本，去年有關數據為每平方米約3,200元。上述舉動除成功控制債務，也利好項目的毛利率。

　　集團揚言，除提高銷售目標至750億元，也有信心保持現水平毛利率，因作為近年重要任務的舊改項目，相關利潤已開始反映，而這「只是剛剛開始」，預期今年將有更多舊改項目轉化為土儲及盈利貢獻，而部分舊改毛利率較其他項目更高。除了大灣區，集團亦會留意廣東省以外機遇，例如成都及武漢等地，相信今年在華東地區及武漢都將會有新項目推出。今年首兩個月，集團錄得合共銷售額73億元，按年增加21%。證明集團在樓市低迷期間，仍有能力保持增長勢頭。配合多個廣佛地區的舊改項目繼續入帳，相信今年上半年的業績仍值得看好。

　　除了大灣區概念，力拓非地產業務的時代中國亦具有分拆概念。不少內房培育非地產業務如物業管理、旅遊及健康項目一段時間後，便把其分拆釋放價值，例子包括奧園、中國海外（00688）和中國恒大（03333），時代中國仿效同業亦非不可能，當中以實力較佳的物業管理業務，分拆機會較高。至於政策層面，人行趨鬆的貨幣政策，相信可協助集團繼續取得資金，在大灣區拓展項目，惟同時要留意房地產稅立法的進度，會否影響集團盈利。

　　自大灣區細則及集團業績公布後，時代中國基本處於上升趨勢，今年以來股價已累升近倍，直至近期抵達15港元水平時才開始出現整固現象。鑑於集團在大灣區發展推動下增長能見度高，以及含有分拆概念，值得候機低吸。一旦該股回抵月初的裂口頂部約13港元時可以吸納，目標價可看約25%回報即16.5港元，博其再衝破52周新高。若然該股失守11.5港元，則宜止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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