林鄭4招解房困 用家專家齊評分

　　「雷聲大、雨點小」大概足以形容特首林鄭月娥首份施政報告的樓策。

　　林鄭以置業為樓策的大方向，先將分別符合綠表及白表資格人士申請的綠置居及白居二變成恒常政策，再在居屋及私樓之間，加建「首置上車計劃」，「為各類收入的家庭重建置業希望」。

　　自從林鄭公布推出首置上車盤，發展商和市民都有期待，發展商先後開聲，說手頭上有合適地皮，又有傳言單位數目有3,000個。不過，想像總是美好的，現實總是殘酷的，最終政府決定從賣地表選出位於秀茂坪安達臣道一幅土地，讓發展商「公平競爭」，單位數目比傳言大減，只有1,000個，但根據政府數字，合乎首置資格的收入群組約有5.5萬戶，中產階層的置業夢又是夢一場。

　　能力未及中產又想置業的市民，圓夢可能反而易一點。一幅位於火炭的擬建公屋土地將改為綠置居，約4,800個單位最快2019年入伙，未來興建的公營房屋將以更多綠置居取代出租公屋，目的之一是藉此騰出更多公屋單位。至於過往白居二推高了樓價，原因之一是數量太少，林鄭建議將計劃變為恒常政策，換言之，現時38萬個未補地價的已出售公屋及居屋都有機會陸續應市。

　　另一方面，基層的住屋環境惡劣，卻要捱貴租，最新輪候公屋時間要4.7年，要解決未上樓基層的住屋問題，林鄭似乎有意交給民間，鼓勵業主提供私人物業、研究改建工廈及閒置土地作為過渡性房屋，她明言政府的主要責任是興建永久房屋，基層市民想加快上樓或住入環境較好的臨時房屋，又是等了又等的期盼。

　　回歸20年，香港人擁有自置物業的比率由47%，輕微增至50%，近年個個都說買樓，事實是不是人人都想買樓？想安居樂業，有沒有更多選擇？

【專家評論】林本利︰綠置居方向正確

　　各界原本預期，政府將動用發展商手上的農地，轉換成首置上車盤用地。現時各大地產商手上逾1億平方呎農地儲備，若因首置用途而釋放，將是龐大的樓市供應。然而，林鄭月娥在《施政報告》隻字不提農地轉換，僅動用一幅位於觀塘安達臣道的住宅地作試點，提供1,000個單位。落差之大，被外界質疑是「雷聲大，雨點小」。

　　經濟學者林本利認為，今次《施政報告》不提轉換農地，不代表將來不用，「可能林鄭有軍師獻計，擔心未來一年樓市會下調。」故他相信政府推行首置上車盤會多觀望一年，同時等土地專責委員會搵地，就農地轉換，明年或有更確切消息。他續說，若樓市在未來一年下跌，政府更可能放棄推行首置上車計劃。事實上，林Sir指其居住的海怡半島樓價，近來已下跌5%。

　　政府將大力推動綠置居，或有取代興建公屋的可能。林本利說綠置居應當支持，「公屋很多富戶，既然迫不走，不如用利誘吧！」無論經濟順逆也要交租，不如擁有自己的物業，「有能力的（公屋富戶）應離開安全網，為自己和為社會好，而且綠置居並不貴，樓價只是200萬元左右，公屋很多富戶應買得起。」

白居二助居屋戶換樓

　　今年1月開售的綠置居先導項目，新蒲崗景泰苑售價介乎94萬至298萬元，面積介乎192至494平方呎，平均呎價約5600元已買到市區樓。林本利假設公屋戶買一個價值200萬元的單位，由於綠表人士可付5%首期，首期只需10萬元；若承造95%按揭、貸款190萬元，假設供樓利息2.15厘，月供約8,200元，他認為供樓負擔不算太重，而且趁年輕默默供樓，晚年更可利用這物業承造逆按揭，每月收取數千元作退休金。

　　今次施政報告另一焦點是把「白居二」恒常化，林本利認為此舉有助居屋戶換樓，如一些居屋補地價比率很高，如1997年樓價高企，部分居屋屋苑需要補地價達六成，「好像筲箕灣東旭苑補價亦達一半」。倘這些業主透過「白居二」賣樓，買家和賣家也不用補地價，兩家也得益。

財叔︰樓價一定跌！

　　首置計劃宣布後，評語好壞參半，資深物業投資者財叔（見圖）分享其真心話︰「其實以超出居屋申請資格看，（這類人）有心買樓的話，就算無首置計劃都買到，至於無心買，咩置計劃都無用，除非政府有埋供樓資助計劃。」

財叔說，家庭月入6.8萬元以下的人士，未必需要政府協助上車。

　　要符合首置計劃，一人收入上限為3.4萬元，二人家庭收入上限為6.8萬元，財叔說︰「搵咁多錢仲要幫？有咁嘅收入，明年中自己都夠首期啦，如果真係有心買的話﹗」無樓者固然想有首置計劃，但有樓者則擔心計劃影響樓價，財叔說「唔使擔心，一定要跌」︰「我未見過一個地方政府要樓價跌可以唔跌！」

綠置居顯示資源錯配

　　不過樓價升跌並非財叔去評價樓市政策的唯一因素，他更看重資源是否適當分配︰「在我角度看，我認為點都要幫社會低下階層先，所以點解唔將首置嘅資源，幫啲抽唔到居屋的市民呢？」特首林鄭月娥擬將「綠置居」、「白居二」等措施恒常化，協助合資格的綠表及白表人士上車。不過綠置居的單位，將會以新的公屋單位作為供應，財叔就直指此措施「黐線」，認為上車難固然是問題，但窮人住屋問題更是迫在眉睫︰「減少公屋一定無得傾，窮人一定要幫咗先，唔夠錢上車的人，下一步先幫都未遲。」

【7年之計】首置盤或2024年入伙

　　「首置上車盤」選址安觀塘安達臣道，作公私營混合發展，預計提供1,000個「首置」單位，另外700個作私樓發售。究竟這1,000伙何時可以應市？林鄭月娥在《施政報告》指出，首置計劃細節將在明年中公布，並在2018年年底在政府賣地表中選取該住宅用地。

　　一般而言，賣地章程設有竣工期限，通常為4至5年，規定發展商需在指定日期前落成樓宇。發展商買地後，一般會花一年時間進行建築設計等規劃，其後一年再進行地基工程。其後，發展商會向屋宇署提交「上蓋建築工程動工通知」，當開展上蓋建築動工，便可申請預售樓花同意書，批出後便可賣樓花。

　　舉例現正開售的日出康城晉海，單位總數1,040伙，新地在2014年4月底投得地皮。據晉海樓書，項目關鍵日期（預計落成日期）為2019年10月底。換言之，由投地到落成，前後超過5年。近期另一個新盤OASIS KAI TAK，會德豐在2014年5月底投得該啟德地皮，關鍵日期為2019年5月底，由投地到落成同樣歷時5年。

　　比照這兩個樓盤的賣樓及預計落成時間，若首置地皮2018年底，甚至2019年才售予發展商，入伙恐怕要等到2024年。政府消息人士也預計，安達臣道地皮明年底拍賣後，5年後可獲入伙紙，之前30個月可預售樓花，即2021年開售。可謂遠水難救近火！

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