【FOCUS】港府蓄勢再出招 內房賭「國運」或快開盤
28/06/2018
行政會議周四(28日)召開特別會議,市場預期「空置稅」及居屋定價與市值脫勾等將很快揭盅。港府蓄勢再出招,加上傳聞內地收回棚戶區改造(棚改)貸款審批權限,地產股及內房周三(27日)集體暴瀉後今續弱勢,長實(01113)逼近60關。
儘管國開行對市場消息猶報琵琶半掩面,但面對逾3.1萬億元新高的PSL(抵押補充貸款)餘額,阿爺襄助地產商去庫存勢難以為繼,在股債市場同遭嫌棄的地產商,是否預示樓市難逃股匯雙殺走勢?押上二三十年負債豪賭「國運」,無論港人、內地人都該多一分清醒和理智。
押上二三十年負債豪賭「國運」,無論港人、內地人都該多一分清醒和理智 (Kenji攝)
PSL餘額逾3萬億 居民槓桿急升
自2005年推出的棚改,一直被視作內地此輪房地產去庫存的功臣。根據當局的計劃,到2020年,通過棚改將消化4200萬套房屋存量,全面兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。
2015年,當局首次提出「棚改貨幣化」安置,自此,人行為棚改「度身定製」的PSL資金源源不斷地流向房地產市場,截止5月底,其餘額已高達逾3.1萬億元。
PSL以貨幣化安置代替實物安置,讓原本居住於棚戶區、城中村的底層人士獲得「上車」的第一桶金,但同時亦令他們以未來二三十年的收入背負起地產商的槓桿。有人戲稱,國家放水成功穩住經濟,地產商出貨成功去槓桿,樓市調控成功鎖死交易,剩下一眾蟻民每月節衣縮食還房貸。
儘管如此,內地5月樓價再現19個月來最大漲幅,背後顯示前仆後繼入市者的「賭國運」心態,即政府不會容許房地產下跌。
地產股債無運行 「摩笛」列6內房
但聰明的投資人正在用腳投票,2月以來,A股地產板塊指數連續5個月下跌,即使如萬科這樣的行業龍頭,A股股價亦較1月高點重挫逾四成。境內5年期地產債平均孳息率與國債的信用利差,亦自去年末的236個基點走闊至260基點以上,顯示投資人謹慎。隨著地產債集中到期潮將至,機構預計未來3個月將是地產債違約風險爆發的高危期。
大摩就再奏響「摩笛」,選出「熊市」情境下宜規避股份名單,世房(00813)、雅居樂(03383)、中國金茂(00817)、合景泰富(01813)、龍湖(00960)、奧園(03883)盡皆上榜。
地產股走勢普遍被視作樓市的先行指標,如1997年第三季及2008年第四季樓市大冧前,地產股都先行急跌。
即使本港樓市因供求嚴重失衡而無視空置稅、居屋定價調整而繼續瘋癲,一旦內地樓市突然調整或內房商資金鏈斷裂潮突至,北水恐將港樓視作提款機班資回朝救駕。歌舞昇平能否永無謝幕那天,風險似遠還近。
撰文:俞瑾
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