回顧展望-樓盡六壬 | 地價收入僅達預算收入一成,明年仍難達標

20/12/2024

回顧展望-樓盡六壬 | 地價收入僅達預算收入一成,明年仍難達標

 

  財政司司長陳茂波早前出席立法會財經事務委員會上指出,預料本財政年度赤字約1000億元,多於原先估計的481億元逾一倍。賣地收入減少料為造成赤字高企其中一個主要原因,翻查資料指,政府早前預計本財政年度地價收入可高達330億元,不過截至今年10月底,相關地價收入僅37億元,佔原本預算約11.2%。

 

調升賣地收入預測,惟最終只達目標近一成

 

  事實上,在今年2月份的財政預算案,政府公布2023/24年度的地價收入為194億元,但卻對2024/25年度的地價收入大幅調升至330億元,升幅高達70%。根據2024/25賣地計劃指出,目前推出的八幅土地中,4幅已成功批出,3幅仍在招標中,1幅地皮流標。

 

  回顧今年成功售出的兩幅住宅地皮,包括沙田小瀝源源順圍住宅用地,以及沙田圍路住宅用地。沙田小瀝源源順圍住宅用地於7月12日截標,當時錄11份標書投標,最終由新地(00016)以6.19億元成功投得,僅僅比次標高出4.9%。新地副董事總經理雷霆當時表示,預期可興建中小型單位,總投資額約20億元。至於另一幅沙田圍路住宅則於10月25日截標,該地皮共截收6份標書。當中包括長實(01113)、華懋、新地(00016)、信置(00083)、會德豐地產等。最終由華懋以10.21億元成功投得。

 

  流標項目為私人興建資助出售房屋先導計劃的柴灣住宅用地,高力指出,先導計劃規定發展商必須以折扣價出售單位予合資格的買家,從根本上影響了項目的風險狀況以及發展商願意支付的土地價格。與一般私人住宅發展項目相比,此條件限制了發展商提升項目價值及盈利能力的空間,進一步削弱發展商的競投意欲及提交具競爭力標書的動力。

 

甯漢豪︰推地需審時度勢,今年供應目標或無法達標

 

  發展局局長甯漢豪公布第三季賣地計劃時指出,每一年都要視乎達不到供應目標的原因,今年是有土地,但「審時度勢」而未推出,市民不用擔心長遠供應。同時認為房地產市場需時、策略部署,首三季接近5成供應,是務實、審慎做法。

 

  除欲賣地計劃推出的地皮外,港鐵(00066)東涌東站住宅地皮經流標後,今年將其「拆細」並收取意向書,於11月21日共截收33份意向書,於12月18日截標時共收到4份標書。港鐵物業及國際業務總監鄧智輝截收意向書時表示,公司推出地皮招標,目的是為公司發展東涌延線融資,而鐵路延線的工程已經進行中,2029年底完成的目標仍不變,隨著工程進行,公司的招標工作亦不能停下來。

 

市建局長實隔空對火,啟德道項目出價過低

 

  今年市建局亦有推出九龍城啟德道/沙浦道發展項目招標,最終僅長實(01113)獨投。而在開標時兩者更「隔空對火」,市建局表示投標者額外提出條款與原招標條款存在差異,則決定不接納標書。長實即日回應指,「我們入標的目的很簡單,希望在市建局財務收益不受損害的前題下,項目亦不會流標。」長實執行董事趙國雄指出,「流標基本上不是因為出價問題,指集團出價偏低,實屬沒有基礎的揣測」,他更建議市建局盡快推出項目招標,同時可再考慮長實早前入標時提出的額外條款。

 

  市建局行政總監韋志成隨後在網誌上反駁,入標者對項目的作價顯著低於市場預期的水平,長實所稱的「希望市建局財務收益不受損害」的說法值得商榷。他又指出,如公布標價,對已經相當低迷的樓市來說,只會是「雪上加霜」,而釋出的負面訊息,相信會進一步打擊物業的銷情,對提振物業市道沒有半點幫助。

 

回顧展望-樓盡六壬 | 地價收入僅達預算收入一成,明年仍難達標

沙浦道發展項目(市建局官網圖片)

 

張翹楚︰貴重地皮缺乏,流標風險仍然高

 

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚對《經濟通通訊社》指出,目前仍有近12幅滾存的住宅地,並不是每一幅地皮在市場上「受落」,包括一些離島的項目等等。在賣地表中只有赤柱的住宅用地比較貴重,但認為賣地目前的流標風險仍然高,加上欠缺貴重地皮推出,令發展商投地意欲上跌,因此他認為今年的賣地收入超越2023/24財政年度地價收入的194億元,「無論為價格還是數量上都十分困難」。

 

  他又指出,港鐵(00066)東涌東站物業發展項目早前完成補地價程序。他形容,無論在港鐵的補地價、農地轉換的補地價以後的金額數量都會比之前的少,因此對今財年政府的地價收入可以超越上財年認為不樂觀。

 

  至於目前仍在招標的兩幅新型工業地皮,張翹楚則表示,新型工業地皮對於發展商甚或政府都是一個新嘗試,但對兩個持份者都有一定裨益。首先,政府發展北都前要將原有的產業遷移,所以招標新型工業地皮為政府「必須要做的事」。另外對發展商來說,兩幅工業地皮可以發展成物流倉或數位中心,屬另類地產項目,而該類項目收益比較穩定,同時風險亦會較少,可以為發展商帶來穩定的長遠收入。

 

萊坊︰2025年賣地收入料達80-140億元

 

  萊坊表示,今年出售的政府土地大多數為過去的滾存用地,預計2025年政府賣地收入將達80億至140億元,而全年補地價金額約100億至150億元。

 

  高力指出,由於發展商目前仍有超過2.1萬個「貨尾」單位需要消化,因此住宅市場仍然承壓。隨著更多新市鎮地皮推出,整體規劃和發展路線圖將是吸引發展商參與的關鍵。若當區缺乏基礎設施及商業民生配套,加上在充滿不確定性及高息的環境下,發展商將承擔較大的投資風險。當局應審視如何平衡基建需求及增加投標誘因,同時確保底價更貼近市場實際情況,以吸引更多發展商參與。

 

  就工業市場而言,高力指出,物流發展仍是工業市場的重點。儘管市場氣氛疲弱以及來自大灣區的競爭對香港的需求造成壓力,但現代物流設施用地的供應有限,有望吸引物流業界的投標興趣。然而,由於開發成本較高,能投入相關資本的投資者數量有限,因此預計此類地塊的投標數量可能不會太多。

 

撰文:經濟通通訊社記者柳英傑

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