中原:擬在港投資學生公寓,未來兩三年購入2000個床位
28/05/2024
中原集團創辦人施永青表示,集團大約2016、2017年開始籌備以學生公寓為主體的房地產基金,主要目標對象為有意投資海外地產,但缺乏海外房地產知識,以及資金未必足夠購買房地產項目的專業投資者。他表示,從過去經驗而言,回報率是透過改善宿舍居住環境去鞏固租客粘性,過程中令租金及價值上升再賣出獲利,預計大約5年內賣出,將回報資本化。
(Katherine攝)
擬進軍香港學生公寓市場,投資二千個床位
中原投資管理有限公司(開曼)總裁葉明慧表示,整個基金共有十多個投資人,集團會繼續收購,集團除了會投資英美的學生公寓,也有興趣在香港投資,目標未來兩三年在香港尋找合適項目,投資2000個學生公寓床位。
葉明慧指出,過去施政報告提出政府資助的專上院校,取錄非本地學生的限額將提升一倍至40%。另外,英美學生公寓市場佔有率約20%,以20%計算,香港學生公寓市場容量於5年內可達致458億港元,認為香港市場存在機遇,將通過翻新改造、市場新定位等增值策略及床位形式出租學生宿舍。她表示,物業買入時可能回報率較低,但會透過增值策略,目標投資回報達5厘或以上,投資回報期預計大約五六年時間。
學生宿舍不足2萬個,市場有需求
中原投資管理有限公司(開曼)董事總經理江若雯補充,非本地學生人數激增,過去4年間增長35.5%,預計2027至2028年前五所最多非本地學生的大學達6.78萬位學生,而學生宿舍不足2萬個,認為學生宿舍存在需求,集團正積極與業主溝通相關項目,若有消息會盡快公布。
美國及英國學生公寓項目3年升值逾兩成
美國及英國學生公寓投資表現方面,葉明慧表示,位於德州聖安東尼市的德州大學聖安東尼分校於2019買入價值1740萬美元,2022年賣出為2125萬美元,升值了22.13%,資本回報率5.54%。而位於喬治亞州雅典市的喬治亞大學於2019年買入價值1290萬美元,2022年賣出為1800萬美元,升值39.53%,資本回報率6.19%。而位於倫敦的皇子廣場物業估值增長44.9%,位於倫敦的京士頓的物業估值增長21.4%。
美國新項目料5年資產升值三成
江若雯指出,中原投資近期收購項目位於喬治亞州肯納索市,預計投資期為5年,平均租金回報達6.76%,5年租金增長27%,預計5年資產會升值30%。集團會透過不同增值計劃例如提升公用設施、添加傢俱等,以藉此提升物業租金及價值。
中原集團子公司主席施慧勤補充,環球資產配置是大趨勢,國外物業市場相對平穩,另外,美元資產也被視為較為穩定,高資產淨值人士也希望分散風險,包括投資在不同地方,進行地方性經濟風險分散,以及將貨幣風險分散。
施永青:三大因素影響樓價走勢,聯儲局或9月後減息
(Katherine攝)
中原集團創辦人施永青表示,香港租金接下來可能會升得相對較快,原因包括學生需求增加導致租金上升。另外,即使現時政策宣布撤辣,有能力的用家仍可能認為買樓有風險,選擇繼續租樓,由於現時香港市場供應少,若多人租樓相信會帶動租金上升。
施永青直言,「政府經常說接下來有幾多潛在供應,幾多供應增加,其實是數字遊戲來的,他們將去年、前年賣不出的樓當作潛在供應,計算完一次又計第二次、反覆計算,若看新供應方面,可見沒有賣地成交,買了地的發展商也不展開工程或會選擇延後工程,所以供應隨之減少,租金會上升。」不過,他指出,若美國利率下降,令供樓成本變相降低,相信樓價會產生逆轉,現時人們選擇租樓不買樓導致樓價跌租金升,若租金升到某一個水平時以及美國利率跌後,相信租金吸引力就沒有先前高。
三大因素影響樓價走勢
施永青指出,若要樓價峰迴路轉、轉跌為升,必須要配合樓市撤辣、息口下調及中國製造業轉好三大因素。第一就是撤辣,撤辣好處已在三、四月出現。除了撤辣因素,還有息口下調因素,若聯儲局放棄2%作通脹目標,透過降低利率刺激經濟,相信能帶動樓價,他估計美國聯儲局或於9月後減息。
第三是中國的製造業恢復動力,他認為現在有跡象可見動力增加,例如比亞迪在墨西哥生產,在巴西、越南等地出售。若整體中國經濟好一些,相信能帶動香港的進出口、轉口、物流,香港下半年經濟持續向好,相信樓市也會隨之好一些。他個人認為,暫時不打算修正今年樓價上升年的想法,他又明言「我比人樂觀,我人、事業在香港,寄予希望於香港,否則很難活下去。」
降息趨勢大於加息
他表示,聯儲局要根據經濟情況而決定加息或減息,又認為減息的趨勢大於加息的趨勢。他解釋,聯儲局有兩項使命,第一就是要抑制通脹,第二就是要維持就業、經濟增長。他認為聯儲局早前定立了一個不切實際的目標,就是要將通脹降至2%,美國以前通脹維持於2%是和中國未曾惡交的時候,大量中國廉價產品賣去美國以換取美金,再回頭買回美債,資金又再次回到美金,在這個循環之下,美國享受了低通脹,才能達到2%這麼低。另一方面稅務政策改變、增加關稅等因素,他個人認為2%的目標是無法達致,「如果無法達致又拼命加稅的話,美國經濟就會受到損害」。
他續指,現在美國經濟環境其實非常惡劣,第一季經濟增長是1.6%,但是聯邦基金利率目標區間維持在5.25厘至5.5厘,在這段時間做生意的人即使有錢賺,但是利息成本有5%以上,現在借錢做生意無利可圖,經濟增長也會隨之相對有限,在這樣情況下,經濟會進一步受壓,聯儲局需要減息刺激經濟,接下來利率有進一步下調的機會。
撰文:經濟通採訪組
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