杭州取消二手房限購內房股回升，惟仍受困債務問題只宜觀望
14/03/2024
兩家龍頭內房萬科(02202)及碧桂園(02007)的債務問題近日成為焦點，左右內房股價表現，周二(12日)市傳中央出手救萬科(02202)，令內房股爆升，惟昨日(13日)又因碧桂園(02007)出現首筆境內債逾期還息，內房股又再回軟，今早(14日)則可能受杭州二手房不再限購的消息刺激，內房股又普遍回升。值得一提，內地政府年初提出融資白名單，對符合條件房地產項目給予融資支持，然而政策滿兩個月，爆雷房企連債券利息都還不起，有出險房企指難獲銀行貸款。連具國資股東背景的萬科都出問題，近日遭穆迪將信用評級降至垃圾級別，內房股是否仍不宜沾手？
（萬科網頁截圖）
杭州二手房不再限購 賣房增值稅徵免年限統一為2年
杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布通知，明確優化二手住房限購政策，在本市範圍內購買二手住房，不再審核購房人資格。根據《關於進一步優化房地產市場調控措施的通知》，杭州將取消在上城區、拱墅區、西湖區、濱江區購買二手住房的購買條件和購買套數的限制。同時，優化增值稅徵免年限，在杭州市範圍內個人出售住房的增值稅徵免年限統一調整為2年。
《通知》還要求加大規劃建設保障性住房力度，加快房源籌建，2024年開工建設配售型保障性住房不少於6000套，並著力解決工薪收入群體住房困難。另外，加快建立健全房地產融資協調機制，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，全力支持房地產在建項目融資和建設交付，保障購房人合法權益。
碧桂園境內債逾期付息 萬科與債權銀行討論債券置換方案
據內媒《澎湃新聞》報道，碧桂園一筆發行規模20億元人民幣的境內債，應於周一(11日)兌付9600萬元人民幣的利息，然而多位債券持有人表示至今未收到債券利息。碧桂園回應稱，因銷售恢復情況不達預期，資金調撥承壓等原因，資金尚未全額到位，公司強調將在30個交易日的寬限期內通過做好銷售、盤活資產、削減不必要的行政管理開支等方式，盡最大努力籌措資金。
另邊廂，萬科流動性困局持續發酵，據報正與主要債權銀行討論債券置換方案，以免發生公開債務違約。外電引述知情人士稱，幾家主要債權銀行正在權衡，將持有的萬科債券轉換為非標準化債權。中國金融監管機構和深圳市地方政府最近正參與相關方案的協調，所涉及銀行合計持有萬科債券的本金規模達數百億元人民幣。債權銀行目前要求萬科為進行置換的債務提供更多的抵押品，相關磋商仍在進行中。另有指萬科正與各大銀行商討最高額800億元人民幣的銀團貸款，以應對未來到期的公開市場債券償付，但內媒《藍鯨財經》引述接近上述銀行人士指，目前銀行方面態度保守，但出於其他因素考慮，「估計最後也有一點成功的可能性」。
此外，《經濟觀察網》引述一家參與萬科債務談判的頭部險資人士指，自2月底以來，萬科董事局主席郁亮與深圳地鐵相關高層赴北京與包括新華資產、中國太保(02601)、太平保險(00966)等多家險資企業商談，希望其不要提前收回其債權投資計劃的借款。不過，險資和萬科的磋商並不順利，因為險資最大的訴求是盡快回籠現金以避險，但萬科表示資產賣不出去，險資則認為萬科賣產不積極；另有險資多次提出，繼續履約的條件是萬科增加資產抵押、縮小風險敞口，但萬科暫未配合。
融資項目白名單實施兩月 有出險房企指難獲銀行貸款
值得一提，內地「城市房地產融資協調機制」實施滿兩個月，房地產項目「白名單」工作加速落地。據住建部統計，截至2月28日，全國已有31個省份276個城市建立了有關機制，共提出房地產項目約6000個，金融機構審批通過貸款超2000億元人民幣。不過，內媒《第一財經》指，有出險房企反映，雖然申報了100多個項目進入各地白名單，但至今一筆融資都沒拿到。
上述未拿到融資的出險房企的內部人士透露，雖然許多城市的地方政府部門對出險房企的項目不設限，但流程走到金融機構那邊就明顯感覺到差異——金融機構著重安全度，對國企和地方城投的項目優先，對出險房企的項目非常謹慎，出險房企想要真正拿到資金並不容易，要比其他類型房企付出更多努力。另一家閩系已出險房企相關負責人指，公司共有30多個項目入圍白名單，目前也是一筆貸款都沒落地。報道引述房企內部相關人士表示，此前就預判銀行的態度會比較謹慎，目前來看，隨著協調機制不斷走向成熟，溝通變得暢通，銀行的審批速度也在加快中。
摩通對內房股維持審慎看法 較看好潤地中海外
摩通近日發表研報指，市傳中央出手救萬科，內房股周二反彈。雖然中央有可能要求金融機構支持萬科，惟該行對部分細節表示懷疑，認為中央的幫助是基於「盡力而為」的基礎，而非「全力以赴」。此外，該行認為中央為避免一些領先的開發商債務違約而作出的努力，並不足以消除該行對內房銷售疲弱的最大憂慮，3月份內房銷售按月有所改善可能是由於季節性因素。除非看到內房銷售復甦和房價穩定，該行對內房股將維持審慎看法，並建議沽售民企內房。摩通較為看好華潤置地(01109)及中海外(00688)，分別予目標價43元及22元，評級「增持」，另建議避開碧桂園(02007)及融創中國(01918)。
野村亦指，內房周二反彈因市場情緒回升，惟基本面改善仍不明朗。內房股價的顯著反應，主要是由於市場預期商業銀行可能會向陷入財務困境的萬科提供有意義的流動性支持。
黃偉豪：銷售低迷具國企央企背景也出事 內房股只宜觀望
（黃偉豪）
中薇證券研究部執行董事黃偉豪表示，內房有很多到期債務，持續受相關問題困擾，不止萬科及碧桂園等大型內房，一些較小型內房如華南城(01668)近日也有逾250億元貸款違約。以往只見有民企內房出問題，現在連有國企央企背景的房企如萬科也出事，最大問題是賣樓方面仍未見起色，資金難以回籠，間中傳出中央拯救個別房企消息也只帶來短暫炒作，整個內房板塊暫只宜觀望，而隨著港股市況好轉，市場上有很多其他選擇，未必要揀買內房。
內房股今早普遍上升，其中旭輝(00884)飆近一成，龍湖(00960)升近4%，其餘普遍升1至2%。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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