【回顧展望-樓轉乾坤】樓市陷困局望轉乾坤,憧憬減息及全面撤辣
20/12/2023
2023年本港經濟復甦步伐不似預期,美國加息周期持續,香港兩度跟加,高息環境持續加重業主供樓負擔,年內樓價跌跌不休。差估署公布,首10個月計樓價累跌近4%,10月香港私人住宅售價指數按月跌2.2%,連跌6個月,並創逾6年半新低。雖然政府公布一系列減辣措施,但成交量未見起色,若未有進一步減辣等利好消息推動,市場普遍估計2024年樓價續下挫,料最多跌一成,不過業界憧憬明年財政預算案進一步減辣甚至全面撤辣,認為撤辣再加上減息因素,有望帶動樓價止跌回升。
仲量聯行料明年中小型住宅樓價跌一成
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示,雖然最新一份施政報告公布一系列減辣措施,但主要惠及來港專才,本地買家和投資者入市意欲仍然相對保守。預料整體樓價在明年上半年仍有0至5%下調空間。至於成交量方面,估計發展商明年會加快推盤步伐,息口有望在下半年企穩,估計2024全年住宅成交量比今年低位回升約兩成5萬至5.3萬伙水平。
仲量聯行香港主席曾煥平表示,預期樓價將持續下跌,中小型住宅樓價於2024年將下滑約10%,重返2016年的水平,並料來自內地的購買力有限,會集中於豪宅市場,預測明年豪宅樓價跌約5%。
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,展望2024年樓價走勢呈「L型」,上半年將繼續受壓,下半年相對平穩,全年一般住宅樓價下跌約0至5%,豪宅樓價則維持平穩發展。
憧憬全面撤辣及減息,代理料明年樓價止跌回升
美聯則表示,隨著美國加息周期完結,明年減息的利好因素推動下,樓價有望止跌回升,料明年升約5%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,明年初或2月底有機會財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣,屆時息口因素憂慮消散,預期將帶動明年首季成交量增加,明年上半年樓價有望升5%。
利嘉閣預計,中小型住宅樓價於明年將可錄得約8%的升幅;而豪宅物業價格在高才通、新資本投資者入境計劃及愈來愈多家族辨公室效應帶動下,料亦有8%的上升空間。港置料年中樓價見底,樂觀預計全年升3至5%。
另外,東亞銀行首席經濟師蔡永雄表示,預期樓價將於明年第一季見底,明年就業市場料穩定,加上開始減息,預期明年樓價有望回升2至3%。
瑞銀及大摩料明年樓價最多跌10%
不過,外資大行看法則相對悲觀,當中瑞銀預測,受高利率環境和一手樓庫存處於歷史高位影響,料明年樓價將再下跌約一成。摩根士丹利預期明年樓價再跌5%至10%,同時調低本港地產股評級至「與市場同步」。
富瑞報告指出,現時市場對於本港樓價再跌10%至15%的預期過於悲觀,料未來6個月本港樓價只會回落低至中單位數,而且於明年下半年更會有溫和反彈。
明年新盤量料2.3萬伙,供應重鎮在啟德
房屋局公布,截至9月底,未來3至4年一手私人住宅潛在供應約10.7萬伙,重返今年首季紀錄新高。資料亦顯示,今年第三季一手私人住宅新盤貨尾量續升至約2.05萬個,創近20年新高。仲量聯行則估算,明年一手供應量約2.3萬伙。
另據3月政府統計數字報告預測,今、明兩年私人住宅落成量合共近4.7萬伙,單計明年有近2.7萬伙,是20年以來最多。此外,九龍將為供應量最多區域,分別佔今年及明年總供應量的52%、47%,大部分來自包括啟德在內的九龍城區。按報告推算,今、明兩年區內落成的私樓合共逾1.3萬伙。有代理行普遍預計,明年發展商仍以低價出擊,加快推盤步伐,一手新供應量集中新界「北都區」及東九龍。
綜合資料顯示,單計來年長實、新地、恒地、新世界(00017),部署推出合共20個自身或合作項目,涉約15033伙。當中啟德為供應重鎮,涉7盤約7683伙,佔逾一半;黃竹坑站港島南岸亦佔2盤共2000伙。
表列機構對2024年本港樓價預測:
撰文:經濟通記者鄺錦蓉
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