碧桂園逾期未付美元債息，內房銷售無起色大行唱淡，股價縱低殘仍不宜沾手
08/08/2023
中央雖多次發聲支持房地產行業，但市場仍對房企流動性壓力感到憂慮，其中碧桂園(02007)據報尚未兌付已於周日(6日)到期、總計2250萬美元的兩筆美元債利息，即將成為最新一家債務違約的龍頭房企，引發其境內債集體大跌，今日(8日)股價亦插一成半，低見1.12元，創9個月低。另內房銷售繼續疲弱，雅居樂(03383)公布7月預售額跌55%，融創中國(01918)7月合同銷售跌54%，有大行指內地暫缺重大政策寬鬆，而即使有政策支持也難改潛在市場萎縮，行業短期仍會受壓，其他內房股也普遍下挫。
（碧桂園網頁集團宣傳片截圖）
碧桂園：出現階段性流動壓力 未能兌付兩筆美元債息
據《路透》引述碧桂園報道，該公司尚未兌付周日(6日)到期、總計2250萬美元的兩筆美元債利息款。據《澎湃新聞》報道，兩筆債券分別為碧桂園在新加坡交易所上市的N20260206美元債及N20300630美元債，發行規模均為5億美元。碧桂園承認，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司帳面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力，公司目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。碧桂園境內債集體大跌，「21碧地03」跌28.60%、「16騰越02」跌20%、「21碧地04」跌20.67%，均觸發盤中臨停。
值得一提，碧桂園和其他內房一樣，在境內債和境外債之間優先選擇償還前者，繼昨日(7日)公告提前兌付「20碧地02」未回售債券的本息，有關債券發行金額13.6億人民幣，碧桂園旗下廣東騰越建築工程有限公司亦公告，計劃於8月12日兌付「21騰越建築MTN003」的本息8.38億人民幣。另外，市傳佛山市派出副市長帶隊的工作組進駐碧桂園，要求碧桂園「把自己的家底都拿出來」，能變現的全部變現，只有這樣政府才會考慮再支持其發債，不過碧桂園方面人士昨日已對內媒否認有關傳聞。
雅居樂7月預售額跌55% 融創7月合同銷售跌54%
另方面，內房銷售繼續疲弱。雅居樂公布，房地產項目7月預售金額合計22.7億人民幣，同比下降54.7%；今年7個月累計預售金額合計305億人民幣，跌31.4%。另融創中國公布，今年7月合同銷售金額約51.2億人民幣，按年減少53.6%；截至2023年7月底，累計實現合同銷售金額約572.6億人民幣，按年跌53.8%。
克而瑞本月初公布的數據已顯示，百大內地房企7月實現銷售操盤金額3504.3億人民幣，按月跌33.5%，按年跌33.1%，較6月按年跌28.1%擴大。有超過半數百強房企的單月業績按年降幅多過30%，其中36家企業按年降幅超過50%。克而瑞指，7月供需兩淡，顯示整體購房信心不足，這主要受房價下行、收入壓縮及交付不確定性等影響，而7月下旬起當局頻繁釋放利好訊號，若核心一二線能穩步落實局部鬆綁限購措施，整體新房成交規模有望止跌企穩，但基於當前購買力乏力的事實，難現當年的V型反轉行情。
美銀：暫缺重大政策寬鬆 惠譽：城中村改造對新房銷售影響有限
美銀證券發表最新報告指，鄭州和南京是首批響應城中村改造計劃的地方城市，但政策放鬆的幅度似乎相當有限，因此預計其他一、二線城市不會有太多行動。另人行提到支持擴大民企發債集資，不過國保債發行的樽頸位是開發商的優質抵押品不足，而不是發行額度問題。相信各地城市的政策放鬆為漸進式，而非一次性，如果市場對缺乏重大寬鬆政策感到失望，情緒可能會再次惡化。內房股價格仍會有波動，這不僅受政策影響，亦會受開發商流動性影響，除非有其他顯著措施支持經濟，否則迄今為止缺乏重大政策寬鬆可能會在短期內為行業帶來更大壓力。
惠譽評級稱，中國改造大城市城中村的計劃或將令大型國有房企長期受惠，尤其是擁有城市更新項目經驗、參與計劃中項目的可能性較高的房企，但由於該計劃重點針對大城市，其對中國房地產投資和新房銷售的影響可能有限。此外，此次計劃重點針對大城市中的農村土地，這或將導致安置成本較高，且持續時間更長，因為城市中農村土地上的建築通常未辦理政府準建手續，因此各利益相關方之間的利益平衡更加複雜。而計劃中項目的投資規模和推進速度還將取決於地方政府和各自融資平台獲得新融資的能力，而未清償債務高企且財政表現較弱的城市的融資能力可能有限。
瑞銀：政策支持難改潛在市場萎縮 削雅居樂碧桂園目標價逾半
另外，瑞銀上周發表報告指，中央明確指出要支持房地產市場，潛在政策轉變短線將為行業帶來支持，包括以較低利率進行抵押貸款再融資以減少二套房供應、放寬一二線城市的按揭及購房限制。不過，相信就算有政策支持，也不太可能改變現時股份及行業的走向，潛在市場可能會萎縮，開發商將需要重組土儲，並向商業地產運營商轉型。
瑞銀又指，內地房地產未有出現系統性風險，但各城市出現明顯分化，分化的環境令資本能力更佳的房企擁有良好的土儲，尤其是國企內房，但二手放盤增加可能對開發商和建築活動產生負面影響，令民企壓力更大。因此，將今明兩年全國房地產銷售面積預測下調至按年跌10%，2025年則跌7%，而新屋動工料今明兩年分別跌27%及10%。另下調全線內房股評級，其中雅居樂目標價由2.5元下調60%至1元，碧桂園由2.7元下調56%至1.2元，新城發展(01030)由3.6元下調58%至1.5元，評級均降至「沽售」。行業首選股則為潤地(01109)及越秀地產(00123)。
熊麗萍：負債重內房不宜沾手 買國企內房也須控制資金
（熊麗萍）
資深財經分析師熊麗萍指，碧桂園早前已未能成功配股，現又未能兌付兩筆美元債利息，雖然應會有寬限期，最終可能解決，但已予人資金壓力很大的負面信息，而今日除碧桂園外，其他同樣負債重的內房如恒大(03333)系及佳兆業(01638)系股價跌幅也很大，現時都不宜沾手，若想博碧桂園反彈也要看得很緊兼走位快。至於中央支持政策料遠水難救近火，即使國企央企內房如潤地、中海外(00688)及越秀地產也是升完一輪又再下跌。這個板塊無論長短線也暫不宜吸納，要買也須控制資金。
除內房股外，物管股今日亦普遍急挫，恒大物業(06666)跌17%收報0.83元，碧桂園服務(06098)跌9.68%報8.12元，融創服務(01516)跌6.17%報2.28元，雅生活服務(03319)跌4.63%報4.94元，中海物業(02669)跌3.14%報8.65元，華潤萬象生活(01209)跌3.09%報36.05元。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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