【內房困局】政策縱放鬆隱患卻未除 惟可留意中海外潤地及龍湖
26/11/2021
近日內地當局似有放寬房企發債融資限制的跡象，市場甚至揣測或會放鬆「三條紅線」，高盛等外資甚至提前布局抄底內房債，惟中央現仍未如市場預期作調整。隨著內房美元債料快進入付息到期高峰期，而且房企的表外債究竟有多少亦令市場擔憂，料將持續困擾內房股表現，未宜急於買貨，縱要買貨也只能考慮有國企央企背景的優質內房股，並要有中長線持有的準備。
中國海外屬全國性房產國企，為優質內房之選。圖為中海外旗下中海寰宇天下樓盤。(中國海外網頁截圖)
標普料到期債務明年初見高峰 違約情況增多
對於內房債務，評級機構標普最近就指，展望未來5個季度，包括離岸及國內債券市場將有840億美元的債務到期，預計違約率正在上升。據標普近期統計，對於評級「B+」或以下的企業，到期債務支付的第一個高峰將於明年1月出現。標普又指政策已經導致一些開發商違約，加上一些開發商大量使用表外債務或有未經披露的隱性債務，也導致難以摸清真實的債務到期狀況。標普預計，未來6至12個月違約情況將增多。另穆迪指，考慮到信貸收緊及銷售下跌，內房的流動性壓力將會持續，內房的再融資風險，尤其是那些財務狀況不佳且短期債務到期的企業的再融資風險仍高。惠譽則預計，明年中國房地產銷售將同比收縮10至15%，未來三個月或出現更多違約或債務重組事件。不過，三間評級機構都認為，政府對行業會作出適當的政策調整，藉以穩定市場信心及房企的境內外融資環境。
恒大等或有巨額表外債 應押注經營穩健內房
另摩根大通估計，中國恒大(03333)等內房股存在巨額表外債務。摩通指，房企將有息債轉為表外債務，如商業票據、理財產品和永續債等，以符合三條紅線融資要求。恒大是最極端的例子，估計其淨負債率至少為177%，而不是報告的100%，由於部分表外債務沒有公開數據，實際負債率可能更高，估計恒大隱藏債務佔總負債的55%。摩通又估富力地產(02777)負債率為139%，而不是報告的123%；融創中國(01918)負債率為138%，而不是87%。
瑞銀近日則稱，內房板塊看起來很有吸引力，但投資者必須甄別個股，應押注國有、優質、融資成本較低的地產股。瑞銀又指，中國可能有更多房地產支持性措施出台，但資金渠道和銷售收入仍是關鍵。
中信證券亦指，市場對地產企業的擔心，主要來自盈利能力下降和資產負債表質量，但部分企業經營十分穩健，資金成本上行壓力極小，故看好信用紀錄和業務結構適應新時代的龍頭企業，推薦龍湖(00960)、碧桂園(02007)和華潤置地(01109)等。該行又指，房地產開發行業會長期存在，而行業藍籌的估值也達到了歷史性的底部，其中頭部高信用公司經營持續，資產負債表健康。
中海外屬全國性國企 潤地各類項目發展更平均
不過要買內房股，要留意其波幅大，即使優質內房，近年股價大多都是有波幅無升幅。其中行業龍頭中國海外(00688)屬國有企業，財政狀況最健全，容易獲得貸款，而且是全國性的發展商，不會太側重某一個地區，只是其地產項目只集中住宅，欠缺商場和寫字樓項目。而近兩年公司即使盈利不再高增長，但仍有溫和升幅。另中海外的股息率高，預測息率逾7%，持有就算不賺價也可賺息。
如說到規模較大，以全國性發展為目標，且住宅和商業物業並重，華潤置地的地產項目更平均，既有住宅，也有寫字樓和商場，也是全國性的發展商，業績或比中海外更好，是少數過去幾年股價有升幅的內房股。另龍湖亦為優質內房，業務覆蓋內地61個城市，項目及土儲多集中於一二線城市，賣樓能力強，並有強勁收租能力，已開業商場共有40個，建築面積為387萬平方米，整體出租率為94.7%，而商場於疫後已見復甦。
熊麗萍：國企央企可小注吸納 惟防或有「特別任務」
駿達資產管理投資策略總監熊麗萍指，內房政策近期雖見放鬆，但還是只宜小注吸納具國企央企背景的內房股，負債高的則不宜沾手。她推薦華潤置地及中海外，另越秀地產(00123)股息高，股價雖落後但較穩定，且資金充裕，亦值得考慮。不過，因國企或會接到中央「特別任務」，購買有問題房企資產，資產質素如何難料。整體來說，隨著年尾銀行、房企及有投資內房債券、產品公司的結算粉飾需要，料再有政策也以寬鬆居多，至於物管股則暫不宜吸納，內房銷售不振，物管公司也不會好到哪裏，且最近見有母企配售物管子公司股份，有一定風險。
事實上，三條紅線對於一向負債偏高的內房股極不利，直接影響了未來房地產市場的競爭格局，阻擋高槓桿房企的擴張途徑，中小型房企再難快速成長，行業會加快汰弱留強，因此買內房股最好選優質的，否則風險會很高，其中華潤置地及中海外年初至今仍見不俗升幅，越秀地產亦有升幅，龍湖則跌幅不大，都值得考慮。
撰文：經濟通通訊社記者李崇偉
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