《京城近觀》北京租房記:空置多了,租金平了
18/01/2024
過去,投資幾套房,躺平成為「包租公」、「包租婆」是不少內地工薪一族的「理想」。而現在租房巿場卻出現了一些變化,就算是一線城巿的房東也可能面臨房子空置,房租直降的窘境。
最近在北京租的房子快要到期,考慮到大環境欠佳,要把租金成本降低,作為租客的我,親身體驗了一回北京的租賃巿場。
北京三環內的住宅因地理位置優越,租金向來堅挺,如今卻有下滑趨勢。(黃燕明攝)
三環內「核心區」房源 淡季租金現下滑
「降了500,又降了500,是最近的房租都開始下降了嗎?」在找房子的過程中,我發現即使是北京三環內的「核心區」,租金也出現了不同程度的下滑,跟過去十年房租只升不降大為不同。北京三環內的「核心區」向來是香餑餑,租金一向較為堅挺,樓齡新,裝修較好的房子租金往往一騎絕塵,一居室租金每月2萬多元(人民幣.下同),而樓齡超過30年的老房子,就算外表已顯得破舊,租金也要1萬多元。
據近兩個月觀察,在靠近東二環至三環之間的永安里片區,一居室價格在每月1.1萬元至1.4萬元之間。部分租賃房源隨著掛牌時間愈久,價格逐步下降。有的房源介紹,中介還會特別寫上「房東人好,價格好談」、「房東在京,直簽租約」等吸引租客。房租價格受很多因素影響,譬如面積、位置、室內格局和裝修等等,但一旦空置的時間過久,這些因素的影響均會減弱。為了盡快確定租戶,把房子租出去,部分房東願意降價,加上如今正值傳統租賃淡季,春節前不少人提前退租離京,回鄉和家人共度春節,租金的降幅還不少。
平租單位被二房東公司截胡
我在去年十月的時候已開始在網上關注租房資訊,看中了一個感覺不錯的房子,因為距離租約期滿還有三個多月,便沒去實地看房。12月開始看房,發現這個房源仍然掛在網上,每月租金便宜了500元。按年計算的,即每年能省下6000元,於是我趕緊實地看房。不過很可惜,未能租到這個理想的房子,原因是業主等不及1月份起租,房子的空置時間太久,業主把房子託管給了一家二房東公司。二房東公司用較低租金租下很多房子,進行簡單裝修後,用較高的價格再租出去。對於房東來說,雖然價格較低,也要交一定的託管服務費,但是由二房東包租及租後維護,省心很多。半個多月後,我在網上再看到這個裝修後的房源,月租比裝修前貴了4200元。
房子被截胡,我便繼續找下一個,選中一個相對老舊小區的房子。中介好說歹說,花了一整晚時間說服房東,答應再降價1000元出租。在此之前,房子已經空置了接近半年,中介說,這個價格比房東最初的報價,便宜了4000元,也比前一個租客的租金低不少,房東要打破心理預期也不容易。中介為房東分析巿場情況,淡季之下,能夠接受降價的,房子的出租速度就很快,不降價的話可能就要等到春節後的返崗就業潮,中間也要虧損一個月租金。
市場低迷 賣轉租增 整體租金微跌
租金下降不只是個別房源,也體現在整體市場。我愛我家發布2023年北京租賃數據報告顯示,2023年,我愛我家北京區域住房租賃交易量高於2022年及2021年;年度平均租金則低於近兩年的租金水平。2023年,每平方米的平均租金相比2022年微跌0.2%,相比2021年微跌0.02個百分點;每套的平均租金相比2022年微跌0.6%,較2021年微跌0.8%。
近來三環内的房租有一定程度下滑,有三房單位月租甚至直降萬元。(互聯網圖片)
對租金出現下降,有中介認為,和房地產巿場低迷有關,售轉租的房源增加,「房東習慣了以前那種高房價,不捨得賣,就轉為租賃。如果急著用錢,掛一個很低的價,還是能賣掉的」。中介還透露,「平台也會趁這段時間從房東手裏多收一些房子出租,最近收了不少房源,平台上可供出租的房源數也增加了。」
同時,保障性租賃住房逐漸增加,也給租客提供了更多選擇2023年以來,保租房籌集建設進度不斷加快,尤其是一線城市及熱門二線城市。根據各地住建部門披露數據,從今年8月起,已有多省市陸續提前完成保租房年度籌集任務。
對於北京住房租賃市場的發展趨勢,我愛我家研究院認為,2024年,全市經濟將持續恢復向好,預計北京住房租賃市場仍將保持正常運行規律,「小陽春」、畢業旺季將如期體現,全年交易量或將保持穩中小幅增長的趨勢,市場平穩上行。在租金方面,全年平均租金仍將保持平穩趨勢,總體租金水平或穩中有升。
撰文:經濟通駐京記者黃燕明
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