中海雄安地標 締造智慧新城
15/11/2018
雄安新區定位比美深圳特區、浦東新區,是關涉「千年大計、國家大事」的「未來之城」。今年4月,中央批覆《河北雄安新區規劃綱要》,代表多項工程快將動工。事實上,大批央企、國企與民企已先後進駐雄安新區,而區內首個基建項目,雄安市民服務中心,也已完工。從中心設施及管理方式來看,雄安新區重視創新及科技。
去年11月,中國海外(00688)母公司中海集團投得「雄安市民服務中心」工程項目。為提高施工及營運效率,中海集團旗下各公司分工明確︰中海地產牽頭、中建設計規劃設計、中建三局負責工程施工、中海地產作招商營運及物業管理,中建基金則管理基金,為國內首個實踐「投資、建築及營運」一體化的項目。
中海集團表示,雄安市民服務中心,總投資額達8億元人民幣,提供政務服務、規劃展示、會議培訓和企業辦公室等綜合功能。規模方面,中心建築面積約10萬平方米(約107萬平方呎),規劃總用地則佔24.24公頃,即比本港佔地近19公頃的維多行亞公園大。雖然項目發展規模龐大,但由動工到完工,僅需112天。
此外,中海集團另有編制準則,嚴格控制項目質量,又採用「裝配式建築」,即在工廠生產預製件,再運到地盤裝嵌。這種建築模式在港也可見到,且是近年大勢,由於善用機械,能倒模大量生產,比傳統建築模式更省時節能。值得留意的是,中心在設計上也見創新,並以「海綿城市」為建設理念。所謂的「海綿城市」,即在園區種植生態草及鋪設透水路面,這些東西彷如「海綿」,當下大雨時,雨水便被快迅吸收,以防水浸。
創新求變 實踐智能管理
雄安市民服務中心啟用不久,但非有形無實,以食為例,麥當勞、星巴克等港人熟悉的商店經已開業。值得留意的是,中心到處也見先進科技,以區內的中海凱驪酒店為例,旅客入住前可到一台大小與自動櫃員機相若的儀器登記,供房客作「刷臉」(人臉識別)認證入住,過程僅需兩至三分鐘,而住客其後則可刷臉認證入房。又以京東無人超市為例,顧客只要下載專用手機應用程式,再刷臉認證便能進入店內,當選取貨品後,顧客便可離開,不需找店員結賬又或刷條碼,而款項則自動在微信扣取。
此外,中心實踐智能管理,並善用物聯網、大數據、雲計算等便利,監控及管理園區。比如說,在地下空間鋪設綜合管道,另設智能系統管理,而管道內則有機械設備,實時監控。同時,無人駕駛汽車也在園區試行,並有專員同行收集數據,而園區內亦設系統及特設的路面標示,助無人車識別周邊環境,控制車速。
三不建原則 拒絕炒樓
雄安新區不以房地產和傳統產業主導,重視創新,原則上有「三不建」,不建高樓大廈,不建水泥森林,不建玻璃幕牆。雄安市民服務中心作為區內首個基建項目,確能實踐「三不建」原則,對往後項目起了示範作用。
雄安市民服務中心設有安保機械人於園區內巡邏。
北辛安棚改項目 冀成全國示範樣本
中國的棚改,全名為棚戶區改造,簡單來說即香港的舊區重建。國務院總理李克強,上月召開國務院常務會議時強調棚戶區改造的重要,未來會督促各地加快施工進度,確保按時完成全年目標。由此看來,棚改對中央來說是重要的民生政策。事實上,據政府公布,累計有逾一億棚戶區居民遷進新居,以今年首9個月計,全國棚改有534萬伙動工,佔全年目標92%以上。
為改善人民惡劣的居住環境,近年政府加快城鎮更新活化。中海集團近年則參與北辛安棚戶改造項目,冀於此興建「北京最好的安置房」,且望成為全國棚改標準示範樣本,而項目投資總額則達500億元人民幣。
北辛安棚改項目規模之大,為中海集團帶來考驗。中海地產北京新城公司總經理張欣表示︰「北辛安棚戶區改造項目,是長安街沿線最大、也是最後一個棚改項目,項目佔地約140公頃,改造涉及居民6,000餘戶,佔2016年全年改造任務的15%,項目改造之初就面臨拆遷總量大、項目佔地成分複雜等諸多難題。」不過,在地方政府的協助下,只花42天,便完成6,000多戶居民的房屋徵收,而安置房一期項目已於今年9月底如期封頂。
城市更新誕出路
除了北辛安棚改項目,中海集團亦斥資600多億元人民幣,投資濟南華山片區綜合開發項目。現時內地房企也咬緊牙關,冀能「活下去」,惟中海則大手筆拿地,讓人百思不得其解。事實上,土地供應愈加有限,特別是一、二線城市的優質地段,因此城市更新項目愈來愈重要。據中國指數研究院報告顯示,由2016至2020年間,中國城鎮住宅拆遷改造需求達29.33億平方米,佔總體住房需求的34.4%,代表國內城市更新的潛在需求量龐大,而這正好為房企提供新出路。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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