立法會昨日三讀通過《施政報告》樓市「減辣」措施相關修例,多名議員促請進一步「撤辣」。雖然本港置業負擔仍沉重,但刻下樓價跌勢未止,不僅妨礙發展商入市買地,削弱庫房收入,亦挫損消費活動,拖慢經濟增長。印花稅近月調整後,樓市出現成交稍穩的好苗頭,當局應積極放寬原僅旨在降溫的「逆周期」手段,放手讓市場自然築底回穩,盤活住宅交投。
價連跌量回穩 減干預助築底
差估署數據顯示,去年12月私人住宅指數再跌1.4%,即兩年來已跌逾兩成,個別華爾街大行如瑞銀,預測今年仍可能再跌約1成。房屋局局長何永賢表示,現時置業負擔比率達72%,依然是一般市民難以承擔的水平,但承諾繼續密切監察,確保住宅市場平穩發展。
過去,特區政府為防樓市過熱,引入了嚴格的逆周期印花稅和按揭措施,如今市況卻早已截然不同。即使施政報告提出,額外印花稅適用年期由3年減至2年,買家印花稅及新住宅印花稅減半至7.5%,外來人才亦獲「先免後徵」安排,中原城市領先指數(CCL)反映,減辣後樓價仍跌了約5%,只有低價推動成交量略回暖。
當局應放下迷思──撤回政策將令樓價大幅回升,目前實有空間按議員和學者倡議,漸進「減辣」或全面「撤辣」,更毋須等到本月底財政預算案,才減少人為干預。這有助態度觀望的一二手買賣雙方,加快按市場機制,自然覓得合理底價。
對地產商來說,美國退出高息周期的實際時間和步伐,尚存變數,手上積壓的餘貨卻正逐季上揚,現時共約2.3萬伙單位,料要兩年才能沽清。要加快資金回籠,連向來企硬的發展商都傳出有可能減價,或僅因政策變數暫緩推貨。
事實上,本港地產商估計有破紀錄的234億美元(約1,830億港元)銀行貸款,今年到期償還,他們亦要預留資金應付物業重估補價,更不敢胡亂用錢。近月的土地供應不是流標收場,就只能以低價售出,結果首9個月庫房財赤高達1,423億港元,更令政府長遠的土地發展大計,浮現疑慮。
高息口阻買地 負資產礙消費
就普羅大眾而言,樓價跌不停,最新負資產個案按季不止倍增,創下近19年新高的2.51萬宗,今後可能仍會攀升。雖然實際拖欠按揭比率極低,惟業主帳面身家縮水,始終削弱消費意願,令中產都更傾向北上吃喝玩樂省錢。而且,樓市陰霾一直縈繞不散,無可避免嚇阻潛在買家,煞停了經紀佣金、轉名上會、裝修翻新等連串重大使費。
統計處剛公布去年本地生產總值預估數字,末季的4.3%按年增長,以及全年的3.2%升幅,雙雙差過市場預期。縱然貨品出口上季終於重回正數,但必須留意,私人消費開支增速逐季放緩,最新只升3.5%。
港府發言人既已指出,困難的外貿環境今年仍會為貨物出口帶來壓力,那麼當局更應善用手上板斧,果斷為住宅市場減辣,不能靜待「住戶收入上升」來支持內部消費。放手讓樓市恢復自然健康流轉,有利個人消費、政府賣地,以及整體經濟勢頭。
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