港府時隔逾廿載,重推私人參建居屋,冀能推前項目竣工時間兩至十個月。房屋局在最新先導計劃「樂建居」,不再提供昔日的回購保證,以求扭轉同類樓宇質素參差的問題,卻或多或少令私企計算助拳與否時,再添一重變數。現屆政府推出了不少新猷,提升公私住宅供應,但至今反應未算熱烈,當局更要致力改善每個細節,確保政策得以長久延續下去。
已覓足夠土地 尚待加工應市
據房屋局公布,年底將率先推出東涌官地招標,底價會考慮到私企要提供折扣,試點項目均將固定以市價65折出售,略高於政府自行營建時的62折。局長何永賢昨透露,希望利用發展商改劃私人土地興建住宅的部分,只須支付3分1地價作誘因,「激活」上千公頃農地。
發展局去年早表示已覓得足夠土地,此後10年將超額完成長策目標,興建約36萬伙公營單位,但為紓解不適切居所推出的簡約公屋,難免令官方相關人力物力更緊絀,故既已委託房協,又再借助私企,盡快將「麵粉」加工應市。
2002年前,房委會要以保證價格回購未售出的私人參建居屋,結果個別企業取巧漠視施工質素。當局今後不再「包底」,發展商卻又會較難估算,滿足限呎、限量等特別批地條款後,未來一口氣打折放售全部單位,可否賺取合理利潤,新制顯然有得也有失。
資助房屋近年往往錄得數十倍超額認購,但每以市區、海景盤秤先,如上期一手居屋之中,安達臣新區屋苑便最遲沽清。當傳統地產商難以利用慣用伎倆營銷,權衡參與偏遠居屋項目時,有可能多了資金積壓的顧慮,政府又會否考慮直接邀請建築商出手參建?
已知樂建居選址中,柴灣幾可肯定比東涌受歡迎,惟當前樓市尚見反覆,又沒同類項目的地價和反應作參考,官商估值會否南轅北轍,尚待觀察。
避免換屆易策 增添換樓難度
對普羅大眾來說,住宅供應加快,應有利穩定樓價,置業階梯驟然多了「半級」,理論上亦可增加準買家選擇。不過,私人參建居屋料將比傳統居屋貴,卻又未必能看齊上屆政府的「港人首次置業計劃」,定位或顯尷尬,當局必須小心釐定收入門檻和按揭成數等安排,以爭取最佳市場反應。
李家超政府在覓地建屋提速、提效、提量的決心,毋庸置疑,但多個試點如土地共享先導計劃,難言十分踴躍。觀乎古洞北粉嶺北標準金額補地價安排,沒有成功個案,當局也要有準備發展商不一定會改劃農地建居屋,或僅繼續閒置。
從八萬五、置安心、港人港地到首置上車盤,每次禮賓府易主,又或市況大變,當局總不時徹底推翻原有置業政策,結果全城衍生出五花八門、甚至獨一無二的項目,買家都要費時研究,同樣徒添業主升級轉手的困難。
1978至2002年所建成的32.3萬伙居屋,有近乎3分1出自私營界別,一直是二手住宅市場的重要部分。政府如今重新引入私企力量,更要設法周密籌謀批地、賣樓等安排,保證此類居屋可不受政府換屆影響,真正扎根社會,持續紓減大眾住屋難題。
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