【ＦＯＣＵＳ】北京加入「四缺一」鬆綁，樓市結構頑症仍待解

　　【ＦＯＣＵＳ】樓市鬆綁最後的「穩坐釣魚台」者－－北京，周三（２６日）傍晚終於宣布
下調首付比例、房貸利率等。跟隨上海、深圳、廣州步伐發功需求側，大背景是北京新房庫存去
化周期以４８﹒９個月「長」冠全國。不過，從上海「滬九條」新政滿月，一手續冷、二手升溫
的情形看，恐預示周期性藥方難解結構性頑症。
　
＊新樓庫存高企，成交按年暴跌＊
　
　　一線城市「四缺一」鬆綁，終於補齊最後一塊。北京市建委、人行北京市分行等昨晚聯合印
發通知，下調首套房首付比例至２０％，降貸款利率至最低３﹒５％；下調二套房首付比例至
３５％（五環內）、３０％（五環外），貸款利率分別降至最低３﹒９％及３﹒７％；多子女家
庭購二套房認定為首套；上浮公積金可貸款額度最多４０萬元。
　　在需求側降低入市門檻，北京早前遲遲未有動作，分析指是擔心對環京樓市產生虹吸效應；
如今終於加入鬆綁潮，玄機或是扛不下去。看看５月新建商品住宅成交數３２２２套，按年縮水
近四成，在一線城市中降幅最大；更驚心的是，新樓總庫存高達１２５０萬平米，遠高於廣州的
１２１０萬平米、深圳的９３０萬平米、上海的７６０萬平米，去化周期高逾四年。
　
＊二手熱折射「保交樓」信心低＊
　
　　那麼，今次終於敲定降首付和利率，對樓市刺激效果幾何？看看５月率先出招的三個一線城
市，新房日均銷量隨後近一個月內，僅廣州錄按月上升１３％，上海、深圳分別降２３％、５％
。值得留意的是，儘管新房銷售低迷，北京、上海二手成交卻相當活躍，北京５月二手房網簽量
逾１﹒３萬套，上海本月以來二手房網簽量更已突破２﹒１萬套。
　　二手備受青睞，反映民眾對「保交樓」的信心不足，住建部及金監總局周二（２５日）就再
召開保交樓政策培訓視頻會議，指導各地做好保交樓工作，保障置業人士合法權益等。而住房新
開工面積較２０２１年高峰期時保守估計腰斬一半有多，拖累政府土地出讓收入之外，更恐顯示
一個棘手現實－－城鎮化速度未如預期般快，拖累投資率和消費率雙雙下行。
　
＊城鎮化速度不及預期急需破題＊
　
　　回看１９９５年至２０２０年，城鎮居民年均增加２２００萬人，城鎮化率由２９％飆升至
６４％；不過，去年城鎮人口增１１９６萬人，最新城鎮化率６６﹒２％，直接導致對新建住房
需求減少，部分人口流出城市的樓市更供過於求。
　　　　要徹底解決此樓市結構性癥結，降低首付、利率等周期性手段效果成疑，為此，４月中
央政治局會議提出「要深入推動以人為本的新型城鎮化，持續釋放消費和投資潛力」，近日，國
務院發展研究中心原副主任劉世錦再指，中國下一步成長動力之一就是「第二次城市化浪潮」潛
力，提出推動城鄉融合「三個平等」（身份平等、基本公共服務取得權平等、土地財產權平等）
。下月舉行的三中全會，就城鄉生產要素雙向流動如何破題，值得期待。