《洞析樓市－魏東》三中全會對中國商業地產的發展產生深刻影響

　　從十一屆三中全會開始，中國共產黨根據現代化建設的需要，形成了在三中全會上重點圍繞解放和發展生產力而做出相應改革決定的工作節奏。改革開放以來，歷屆三中全會聚焦經濟改革，往往對中國的發展起到重要作用，承載著制定出台重大經濟改革政策的預期。

　　從十一屆三中全會到黨的十八大之前，改革的實踐主要是以解決問題為導向，「摸著石頭過河」，通過對一個個重點和急迫的問題進行攻關和突破，來打破當時生產力解放和發展的阻礙力量。而十八大之後，則不再只是強調重點突破性改革，而是將工作重點放在了「強化頂層設計」上，更加注重改革的系統性、整體性和協同性。從經濟發展角度來看，黨的二十大之前的改革所解放和發展生產力更多的是工業化條件下的生產力。而二十大之後，我們的改革除了既有的生產力類型之外，更重要的內容是新質生產力。這要求除了強調頂層設計之外，還要強調戰略上和對策上的前瞻預判。

　　本屆三中全會公報高屋建瓴，從商業地產角度，我們認為以下內容將會對行業未來的發展產生深刻影響。

*科技類企業飛速發展，有望帶動寫字樓、產業園區需求的增長*

　　科技創新是推動發展的重要力量，並將成為未來中國經濟發展的重中之重。作為技術創新和競爭力重要指標的中國技術市場成交額從2004年的1,334.36億元猛增到2023年的61,476億元，20年間增長了45倍，且年均增速從2010年前的17.9%增長至目前的28.7%。同時，《2023年全球人工智能創新指數報告》顯示，在全球人工智能發展上，中國的綜合水平保持了全球第二的水平，在人才培養和科研產出、產業發展等方面，近年來均取得了明顯的進展。此外，‌根據世界知識產權組織發布的《‌2023年全球創新指數》‌報告，在2023年全球創新指數排名中，‌中國的排名從2012年的34名上升至第12位，反映出中國在全球創新領域地位和影響力的大幅提升。

　　中小型科技類企業不斷崛起，圍繞新技術、新產業、新業態、新模式的獨角獸企業也在不斷增加。這些企業的蓬勃發展勢必帶動寫字樓和產業園區市場未來需求的增長。根據央廣網的數據，2016年到2023年的八年間，中國獨角獸企業數量增長近2倍，總估值八年間增幅達到154%，從2016年的4876億美元增長到2023年的12383億美元，成為推動經濟轉型和產業升級的關鍵力量。

　　科技與金融是決定全局的核心要素，在本次公報中強調了要深化金融體制改革，未來金融業要將服務實體經濟作為立業之本。深化金融體制改革意味著金融行業的全面轉型，從簡單的資金游戲轉向提升金融服務實體經濟的能力，這意味著未來金融行業將面臨更大的競爭和調整，隨著盈利能力的降低，其對寫字樓市場的需求或將被抑制。

*財稅體制改革將有望進一步提振區域消費，促進零售物業的發展*

　　消費稅改革的主要目的是補充地方財政資源，以及引導地方政府推動產業結構轉型。近年房地產市場低迷導致土地出讓收入減少，加上化解地方債務壓力，使地方政府的財政收入面臨巨大壓力。2023年，地方稅種中最大的土地增值稅僅占地方稅收的8.3%。再加上土地出讓收入的下降，如何彌補地方財政成為一個亟需解決的核心問題。消費稅改革不僅有助於增加稅源和彌補地方財政，還能激勵地方發展消費。未來消費稅的改革方向大致是擴大征稅范圍，稅收下劃，以及後移征稅環節，並在此過程中伴隨稅率的相應調整。

*消費稅改革將使政府更有動力促消費*

　　消費稅的分配機制可能會影響地方政府的財政收入和支出行為。如果消費稅能夠更多地留歸地方政府，那麼地方政府將會更有動力去促進消費、改善消費環境，從而間接推動商業地產市場的發展。此外，地方政府還可能通過出台相關政策來引導商業地產市場的健康發展，如提供稅收優惠、土地供應等支持措施。

*消費稅改革將影響消費者的購買力和購買意願*

　　如果消費稅增加，部分消費者可能會減少在奢侈品或非必需品上的支出，轉而選擇更為經濟實惠的商品或服務。這種消費行為的轉變可能會間接影響商業地產中零售、餐飲、娛樂等業態的經營狀況，因為這些業態的繁榮往往依賴於消費者的消費能力和消費意願。

*消費稅改革將促使商業地產業態結構更加多元化、合理化*

　　消費稅的調整還可能推動商業地產的業態結構向更加多元化、合理化的方向發展。例如，如果某些商品或服務的消費稅提高，相關行業的商戶可能會面臨經營壓力，進而選擇退出市場或調整經營策略，這可能會為其他行業或新興業態騰出發展空間。

*進一步堅持高質量對外開放有助於外資企業「走進來」*

　　對外開放是我國的基本國策，穩步擴大制度性開放，主動對接國際高標准經貿規則，建設更高水平開放型經濟新體制，有序擴大商品市場、服務市場、資本市場、勞務市場等對外開放是未來中國進一步擴大開放的主要工作。作為全球第二大經濟體，中國更加穩定積極的政策環境一直吸引著全球投資者的關注，全球知名管理咨詢公司科爾尼發布的全球2024年外商直接投資信心指數（FDICI）報告顯示，中國從去年的第7位躍升至第3位，在新興市場專項排名中位居榜首。同時，2022年中國實際利用外商直接投資金額達到1891.3億美元的高點，2023年雖小幅下降，但仍高於過去十年歷史平均水平。

　　此外，外商投資負面清單的減法也見證了中國開放的力度，為外資企業共享中國發展機遇創造了條件。目前，制造業、金融業的外資負面清單條目已經清零，這加快了外資制造業和金融業在華投資的步伐。國家金融監督總局的數據顯示，至2023年，外資銀行在華總資產已達到3.86萬億元，外資保險公司總資產達到2.4萬億元，在境內保險行業總資產比例達到10%，有力推動了中國保險業的發展。

　　同時，自2023年底中國單向打開大門，今年上半年入境外國人數達到1463.5萬次，同比上升152.7%。境外游客的進入直接促進了酒店業的發展，以北京為例，今年1-5月，北京市接待入境過夜游人數達到1,087,028人，比去年同期上升265.5%，五星級酒店平均租金達到858.2元/間/夜，同比增長6.8%。

*商業用地使用權延期和到期後續政策的落地，將極大推動城市更新的發展*

　　自1988年中國開始允許土地使用權以租賃的形式轉讓以來，越來越多的商用物業面臨剩余土地使用權年期不足20年的問題，這已經成為阻礙城市更新發展的重要堵點之一。目前全國各個城市均有大量的老舊商業物業亟待更新，以北京為例，大部分老舊物業位於城市核心地段，土地出讓時間集中在2003、2004年，這意味著大量待更新物業將集中於2044年前後到期，剩余年期接近甚至低於20年。商辦物業當剩余年期在20-25年時，按照收益法計算的估值將出現微降趨勢；當短於20年時，估值下降受到的影響程度更大；進一步導致融資難、市場流動差等問題。本次全會公報提出要深化土地制度改革，意味著商業用地使用權延期和到期後續政策有望在不久的將來得以解決，這將有效的提升老舊物業的估值，讓投資機構更好的量化風險和成本收益，降低融資難度，提升資產的市場流動性。

*ESG發展將進入快車道*

　　今年以來，我國ESG監管政策力度不斷加大。在中國ESG監管提速、蓬勃發展的新形勢下，將激勵更多中國企業全面推進ESG工作。在當今日復雜多元的商業環境中，企業面臨著前所未有的挑戰和機遇。在這樣的背景下，ESG越來越成為企業防范規避風險、增強競爭力，甚至創造增長的重要戰略工具。

總結：
　　本屆三中全會聚焦「進一步全面深化改革」，將改革推進深水區。在此背景下，商業地產領域在未來也將直面由改革引發的諸多變化，其中，科技類企業的持續發展將促進其寫字樓和產業園區需求的增加；稅制改革有望激發地方政府積極挖掘本地消費潛力，不斷推動零售物業發展的動力；進一步高水平對外開放讓中國更好地吸引更多外資企業投資中國；商業用地使用權延期和到期後續政策的落地將給城市更新的發展帶來更強動力；而ESG的發展則讓中國企業不斷踐行ESG理念，推進高質量可持續發展。二十屆三中全會作為中國歷史發展中的裏程碑會議將對中國下一步發展起到重要作用，也必將深刻影響中國商業地產的發展。

《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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