6月銷售好轉惟券商看法分歧，內房股只宜短炒？

　　根據研究機構克而瑞數據，內地百強房企6月銷售額按月升36%，按年跌幅亦顯著收窄至16.7%，且是近一年來最細跌幅。不過，中指研究院數據顯示，6月百城新房價格按年只升1.5%，二手樓價按月跌0.73%，連跌26個月。滙證指對內地房市復甦速度感到驚喜，預計新樓銷售將在下半年復甦，大摩則指國企內房銷售繼續跑贏，但對一二線城市銷售能否持續改善持謹慎態度。多隻內房股今日曾獲追捧，其中龍湖集團(00960)近日一次過償還逾70億元人民幣債券，股價最多飆逾8%，惟其後升幅大為收窄，內房股應如何部署？
　
*百強房企6月銷售按月升36%，惟二三線樓市活躍度難改觀*
　
　　克而瑞研究中心發布數據顯示，今年上半年百強房企累計操盤金額為18518.3億元人民幣，按年下降39.5%。單看6月份，百強房企實現銷售操盤金額4389.3億元人民幣，按月增長36.3%，按年降16.7%，較5月的33.7%跌幅收窄。克而瑞認為，得益於5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處於存量需求釋放周期，加之當前供應及成交基本也降至階段性低位，後期大概率延續企穩態勢。
　　據招商證券發布於6月30日的研報，百強房企6月單月銷售額環比增長32%，這增幅較過去5年同期的平均環比增速，高出6個百分點；百強房企6月銷售額同比仍然下降22%，降幅較5月收窄了13個百分點。該行數據顯示，6月銷售額同環比均出現大幅增長的，多是重倉一二線的企業。碧桂園是重倉三四線的房企，而三四線樓市持續委靡不振。碧桂園6月僅實現全口徑銷售額55億元人民幣，環比僅增5%，遠低於百強房企總體水平，同比仍然大幅下降74%。
　　中指研究院分析師孟新增稱，從短期來看，一線城市政策仍具備較大優化空間，隨著下半年政策端持續發力，一線城市市場情緒有望繼續好轉，從而帶動新房成交規模溫和修復；但二線、三四線城市的政策優化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度將保持在低位。
　
*6月百城新房價格按年升1.5%，二手樓價按月跌0.73%*
　
　　另外，中指研究院最新報告稱，受部分城市優質改善項目入市帶動，6月百城新建住宅價格按月結構性上漲。而當月百城二手住宅價格繼續下行，當前業主「以價換量」促交易特徵明顯。數據顯示，百城6月新建住宅平均價格每平方米為16421元人民幣，按月升0.15%，漲幅較5月收窄0.1個百分點；按年升1.5%。上半年累計看，受改善型樓盤入市影響，百城新房價格累計結構性上漲1.24%，漲幅較去年下半年擴大0.99個百分點。
　　6月百城二手住宅平均價格每平方米為14762元人民幣，按月下跌0.73%，跌幅較5月擴大0.03個百分點，已連續26個月按月下跌；按年則跌6.25%。上半年累計看，業主「以價換量」帶動百城二手房價格累計下跌3.61%，跌幅較去年下半年擴大0.87個百分點。中指研究院表示，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場有望逐漸築底企穩。房地產供需兩端政策有望進一步優化調整，各地去庫存相關舉措或將加快落實。
　
*滙證對中國房市復甦速度感驚喜，籲買中海外潤地越地等*
　
　　滙證發表研報指，對中國房地產市場的復甦速度感到驚喜，並繼續相信二手成交復甦將逐漸蔓延至一手市場。6月內房銷售量按月大幅增長，反映出5月政策宣布帶來正面影響。根據市場初步銷售數據，中國海外(00688)、華潤置地(01109)和越秀地產(00123)的表現優於行業。強勁的勢頭應有助於緩解市場對政策寬鬆效果的憂慮，預計新樓銷售將在下半年復甦。相信內地樓價仍然持續恢復，惟當前仍可能受壓。
　　滙證又指，內房企業融資取得積極進展，令其重申對行業改善信貸環境、化解尾部風險的建設性看法，看好擁有雄厚國企背景，並可持續補充土地、在一線城市擁有較高曝光率及高端項目儲備充足的發展商，建議買入中國海外、華潤置地、越地及綠城中國(03900)。該行又看好貝殼集團(BEKE.US)，相信公司有望受惠一手及二手市場成交量提升。
　
*大摩：6月內房銷售國企繼續跑贏，對一二線城市持續改善看法謹慎*
　
　　摩根士丹利指，根據中國房地產信息集團(CRIC)的初步數據，五十大和百大發展商6月銷售額同比下降11%和14%，但由於政策支持，均按月升41%。不過，大摩追蹤的30家主要發展商6月銷售額同比下降43%，差於預期，平均只按月增4%。以6月銷售額計，國企繼續跑贏大市，同比呈正增長，其中中國海外、華潤置地、綠城中國和越秀地產表現跑贏大市，分別較去年同比增長40%、19%、13%和9%，惟碧桂園(02007)、融創中國(01918)、遠洋集團(03377)等同比減幅均超過70%。
　　大摩表示，國有企業的優異表現歸因於其較好的品牌、一線城市擁相對較新的可售資源、較低的潛在建設停滯風險。預計內地房地產銷售今年下半年依舊疲弱，對一二線城市銷售改善的可持續性持謹慎態度，主要原因是房價下跌，加上二手房競爭加劇以及一手供應有限，預計一手銷售在下半年保持疲弱，民企可能從寬鬆政策中小幅受益，如果銷售沒有明顯復甦，現金流可能仍受挑戰。
　
*黃偉豪：單月數據難作準兼仍有債務等問題，只宜短線操作*
　
　　中薇證券研究部執行董事黃偉豪指，內房股估值低殘，但仍只宜短線操作，每逢有銷售向好數據或利好政策出台，或可短炒一兩日，始終暫只見一個月銷售好轉，宜再看多一兩個月表現。另外，內房銷售有改善的同時，樓價卻仍下跌，可見銷售上升多少受惠減價因素，需留意往後若沒再減價，銷量能否保持。總之，內房仍有庫存及債務等問題，對其基本面仍有保留，雖然一些有國企央企背景的大型房企主要布局一線城市，庫存問題沒二三線城市那麼大，出現債務問題機會亦不大，但相信在整個板塊下跌時也不能幸免，最多只會跌幅較小。
　　值得一提，龍湖上周五(28日)公告指已累計從公開市場購回兩筆美元債，本金金額合計約6.23億美元，另日內提前兌付一筆規模為26.5億元人民幣的CMBS(商業抵押擔保證券)，龍湖合計一次過償還逾70億元人民幣債券，股價最多升8.58%至11.64元，收市升約3%，其他內房股亦普遍上升。部分物管股亦造好，碧桂園服務(06098)升2.28%收報4.93元，中海物業(02669)升2.56%報4.8元，惟融創服務(01516)無升跌報1.81元，華潤萬象生活(01209)跌1.93%報25.35元。