美國上周五(2日)公布的數據顯示就業市場顯著降溫，市場對經濟衰退憂慮增加，聯儲局9月減息0.5厘機會急升至逾七成。在買家偷步入市下，本港十大屋苑周末成交回升，並刺激地產股今早顯著造好，其中新世界發展(00017)飆近8%，為表現最佳藍籌。不過，大行普遍對行業維持審慎，料樓價仍有下跌空間，建議謹慎選股。若想買地產股，可以如何選擇呢？
*美9月減息0.5厘機會急升至逾七成，大行紛調整預測*
美國7月非農就業職位僅新增11.4萬個，遠低於市場預期的17.5萬個，創3年半新低，且失業率升至4.3%的近3年新高，符合「薩姆法則」(Sahm Rule)的經濟衰退定義。利率期貨顯示，市場現時認為聯儲局9月減息0.5厘的可能性超過70%，較上周四(1日)的22%顯著上升，另預估到年底前總共減息約1.25厘的可能性亦由2.6%大升至43.2%。
多間大行亦調整對聯儲局減息的預測。麥格理和高盛預估聯儲局可能在年底前的全數三次會議上減息。花旗料局方在9月、11月連續減息0.5厘，12月則減0.25厘。摩通預測9月和11月各減息0.5厘，接下來每次會議都會減0.25厘。
*十大屋苑周末成交回升，美聯：買家偷步入市「租轉買」料增*
中原地產十大屋苑在剛過去的周末錄得11成交，按周回升83.3%或5宗，創近14周新高，零成交屋苑降至3個，而美聯十大藍籌屋苑合共錄得約9宗買賣成交，按周增加約五成。而按十五大屋苑計算，周末兩天同樣錄得約9宗成交，按周升約28.6%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，全城預計美國下月減息機會極高，重燃置業氣氛，吸引觀望多時的買家重返市場尋寶，加上周末未有全新大型一手盤推售，客源流向各區二手屋苑，買家遇上合價盤便會果斷偷步入市，帶動二手交投止跌回升。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，日前美國聯儲局暗示9月大有機會減息，只要未來本港按揭利率同步下調，在近期租金愈升愈有下，相信樓市其後或會重現「供平過租」的現象，促使租客加速「轉租為買」；同時，減息有望提振整體樓市表現，令買家憧憬未來樓價重拾升軌，亦有助刺激準買家偷步入市，預期8月一手成交有望達到1000宗水平，二手則錄約3400宗水平。
*中原CCL按周升0.21%結束6周連跌，今年仍累跌4.1%*
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀上周五表示，中原城市領先指數CCL最新報141.11點，按周升0.21%，終止6周連跌。本周CCL仍處於近8年低位，重返2016年10月初時水平，2024年累跌4.14%。
本周指數是反映7月13日啟德柏蔚森I首輪銷售，以及7月8日屯門黃金海灣．意嵐公布首張價單折實平均呎價創同區8年新低當周的市況。發展商減價推售新盤，首輪銷情理想，而且市場憧憬減息，樓市氣氛略為回穩。CCL近4周在140至141點徘徊。一手新盤搶去不少購買力，業主觀望減息，二手樓市繼續拉鋸受壓，相信整體樓價跌勢不變，但下跌幅度緩慢。
*瑞銀：首選恒地嘉里建設料續穩定派息，富瑞：應謹慎選股首選新地*
值得一提，上周有多間大行就地產股發表研報，其中瑞銀指，大多數本港地產公司目前股息率已達到7至10%，提供了一定程度的買進機會，市場預期美聯儲將於今年減息，當市場對減息持樂觀態度時，預期具有可持續派息率和有吸引力估值的公司表現優於大市，而開發商可能面臨周期性衰退，惟一旦利率變得更加有利，房地產銷售和價格可能會穩定下來。將優先選擇具有可持續每股派息的發展商，而非地主，恒基地產(00012)和嘉里建設(00683)為該行首選，亦看好太古地產(01972)，因目前的高股息率或能持續，新世界發展、恒隆地產(00101)和希慎興業(00014)重設股息機會較大，而恒地和嘉里則可能會維持穩定派息，因為它們的財務狀況不斷改善。
富瑞指，考慮到本港發展商未來資本支出、利息資本化和固定債務再融資，相信並非所有地產商利息開支見頂，建議投資者應謹慎選股。該行首選新地(00016)，認為其具有相對於同業的彈性利潤狀況及資產負債表管理良好。較低的利率是香港地產行業的積極催化劑。然而，市場復甦需時，而且企業的基本面改善可能會不平衡。完工規模較大、固定利率較高或資本開支不斷增加的公司，或難以在損益表上看到顯著的利息節省，相信涉及以上情況的公司包括新世界、恒地、恒隆地產、希慎。對於樓價，該行繼續預期今年將錄中個位數跌幅，並料明年在減息支持下有個位數復甦。
*摩通對行業維持審慎偏好信置領展，滙證指部分地產商前景漸改善*
摩通表示，香港地產股將會在未來數月逐漸公布中期或全年業績，料行業核心每股盈利平均跌7%，主要是受到較低租賃收入，發展項目毛利受壓及融資成本上升影響。大部分地產股的每股派息應該會持平或輕微上升，但料12隻地產股中有3隻會減少股息，九龍倉置業(01997)及恒隆地產有較高下行風險。而對整體行業仍維持審慎立場，更多的潛在的不良資產處置可能推動資本化率擴張，導致資產進一步貶值。即使降息成真，也不預期會有持續的優異表現。摩通偏好信置(00083)及領展(00823)，對新世界及九龍倉置業審慎。
滙證稱，香港房地產行業7月開始跑贏大市，上半年銷售1010億元，超過2023年全年。雖然市場存在經濟逆風及旅遊業復甦弱於預期等問題，但鑑於部分公司去槓桿化，或部分錄得銷售額回升，有些公司業務前景開始改善，隨著業務正常化，應有助結束減派息周期，從而使房地產行業更具吸引力。不過，由於該行調整本地地產股盈利預測，故除了新世界，下調所有本地地產股目標價，當中以希慎及長實(01113)下調幅度最大，希慎目標價由13.7元降近20%至11元，予「持有」評級；長實目標價由46.1元降約10%至41.4元，予「買入」評級。
*陳政深：經濟不明朗料樓價續跌，對地產股看法中性寧揀領展*
艾德金融執行董事陳政深指，美國減息對地產股有利，一方面可令買家節省供樓成本，增強購買力，另方面可減低地產商在加息周期中承受的高利息支出，而此前地產商因市況差推盤較慢令項目積壓，資金未能及時回籠，令融資成本上升，此方面壓力相信亦可藉減息加快推盤而紓緩。再者，地產商的管理層本身多數同時是其大股東，派息較慷慨，加上快將減息，料對股價有支持。不過，買家的購買力主要仍要視乎經濟周期，現時本港經濟不明朗，會降低買家入市意欲，料樓價不論跌多跌少仍會向下走。因此，對地產股看法中性，股價相信應差不多見底，但料難大升。
陳政深續指，以收息角度來看，也不建議買入地產股，惟房託基金(REITs)可吼，尤其是領展(00823)，因其90%收益用作派息，且旗下大部分商場物業都與本地民生消費相關，內地及海外業務佔比很小，具較強防守力，且股份自上市以來多數以溢價交易，而現時市帳率已跌至0.5倍，股息逾7厘，有一定吸引力，現價已可吸納。
本地地產股今早普遍造好，其中新世界半日飆7.88%收報7.67元，新地升4.37%報70.45元，恒地升3.43%報22.65元，長實升3.67%報31.05元，信置升0.62%報8.13元，嘉里建設升2%報13.24元，太古地產升3.74%報12.76元，希慎興業升2.48%報10.76元，恒隆地產升2.52%報5.69元，九龍倉置業升6.65%報19.88元。領展則升4.62%報35.1元，港鐵(00066)升3.37%報26.05元。
撰文：經濟通市場組、採訪組 整理：李崇偉
《經濟通通訊社5日專訊》
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