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22/12/2016

闢地建屋 支撑退保

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  香港欠缺土地建屋,不但影響房屋供應,還會影響庫房收入,影響着退休保障計劃的財務資源,可謂同時涉及港人兩大關注,但建屋策略與賣地收益之間可能出現的矛盾,大家亦要及早留意。

 

 

  政府未來10年總房屋供應目標維持46萬個單位:公營房屋佔28萬個單位,其餘為18萬個私營房屋單位。不過,即使日後順利完成所有公營房屋項目,以目前土地,最終落成量僅23.6萬個,尚欠地去建4.4萬個單位,因此,積極覓地建公營房屋安民,是近日《長遠房屋策略》周年進度報告的重要信息。至於18萬個人私人單位,同樣要有足夠的土地興建,但若參考啟德住宅地最近的估值,加上它對二手樓市的影響,未來樓價似乎只會更高,置業人士「上車」更難。

 

  沒有土地就沒有房屋,本欄一直主張在維港以外,填海造地,加上其他可行辦法積極闢地、收地,希望解決長遠土地供應短缺的問題。然而,有「麵粉」未必便代表有平「麵包」可讓有需要人士買得起,如果大家同意房屋是民生所需,而當市場扭曲,不能有效運作時,政府就要介入管制,從而平衡社會利益,讓不能置業的弱勢準業主可以買得起樓,政府多次向樓市出「辣招」,就是寓禁於徵(重稅)。

 

  供求有兩方面,但辣招針對消費者,對供應商(地產發展商)又可有其他措施?例如日後部分賣地,會否做到「平買平賣」的效果,即發展商以較低價買入土地,亦以較低價賣予準業主,但較低地價不代表發展商可以高定價牟利,政府要像監管公用事業機構一樣,要有利潤管制(例如10%),並在標書中定明建築材料的規格及成本,這類在有指定用途的土地上建成的房屋並非公營房屋,而可稱為「公私合作」的項目,平地製造平私樓,亦旨在讓希望置業的市民買到可負擔的住宅單位。

 

  不過,土地稀缺而仍要平賣土地,自然會影庫房收益。2016-17年度,政府地價收入達670億元,比薪俸稅還要多70億元,以整體地產(包括印花稅)的收益減少來換取市民可負擔的私樓,是否值得還待討論,但同一個「荷包」,推行退保的財務資源就一定減少了。

 

  當香港營商環境暫未見更加理想,而產業又未見有新出路,外資企業來港又裹足不前,政府日後還會否徵得今天約1,400億元的利得稅?。高地價政策及從賣地而來的穩定收益,會是政府以財政支持退保的一大考慮。

 

轉載自: 晴報

 

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