美減息０﹒２５厘符預期惟鮑威爾放鷹，地產股下挫未屆吸納時？

　　《經濟通通訊社１９日專訊》美國聯儲局一如預期減息０﹒２５厘，但聯儲局聲明和主席鮑
威爾會後發言均透露鷹派信息，暗示明年僅減息兩次，２０２６年再減息兩次，２０２７年再減
息一次。雖然滙豐銀行、中銀香港及渣打銀行等相繼跟隨下調最優惠利率（Ｐ）０﹒１２５厘，
但美國減息步伐拖慢，意味港銀減Ｐ進程將同步轉慢，本港樓市復甦又遠一步，地產股全線受壓
，其中新世界（０００１７）近期受流動性風險傳聞困擾，今日最多再跌４％低見５﹒０５元，
已連跌７日，創近１３年新低。不過，有大行指一些負債率較低及具持續派息能力的地產股仍可
吼，地產股可否趁低吸納？抑或仍未到吸納之時？
　
＊美儲局暗示明年只減息兩次，鮑威爾：未來可更謹慎從事＊
　
　　美國聯儲局昨日宣布減息０﹒２５厘，將聯邦基金利率目標區間下調到４﹒２５至４﹒５厘
，符合市場預期，但聯儲局聲明和主席鮑威爾會後發言均透露鷹派信息，暗示明年僅降息兩次。
聯儲局在會後聲明表示，近期經濟指標表明經濟活動穩步擴張，委員會認為實現就業和通脹目標
的風險大致平衡，通脹步向２％的目標，但仍然略高。鮑威爾在記者會上表示，「包括今天行動
在內，我們已經把政策利率從峰值水平下調了整整一個百分點，貨幣政策立場的限制性明顯削弱
。因此，以後在考慮進一步的利率調整時，我們可以更加謹慎從事」。
　
　　反映美國聯儲局官員對未來利率走勢預測的點陣圖顯示，明年將減息０﹒５厘，２０２６年
再減息０﹒５厘。明年底的聯邦基金利率目標區間中位數為３﹒９％，２０２６年底為３﹒４％
，兩者均高於９月時預計的３﹒４％及２﹒９％，並預測今年底聯邦基金利率目標區間中位數為
４﹒４％，與此前估計一致。
　
＊余偉文：本港樓市似乎穩定下來，惟美國減息步伐不明朗＊
　
　　金管局總裁余偉文表示，過去一至兩個月，本港樓市成交慢慢上升，頗為穩定，樓價亦見穩
定並輕微上升，而現時處於慢慢減息環境，樓市似乎穩定下來，亦指美國未必會暫停減息，聯儲
局仍處於減息周期，但減息步伐及幅度存不明朗性，或沒有市場原先預期減得那麼快。
　
　　他指，除了利率不明朗，政策及地緣政治亦有不明朗，令金融市場有所反映，預料往後不論
股市、債市波動會持續。他提及，減息環境對香港經濟甚至樓市都有幫助，借貸人士負擔減輕，
但強調經濟及樓市受很多因素影響。
　
＊港銀下調最優惠利率０﹒１２５厘，經絡：對樓按市場正面支持＊
　
　　值得一提，美聯儲今次宣布減息０﹒２５厘，已是年內連續３次減息，共已減息１厘。滙豐
銀行、中銀香港及渣打銀行等相繼下調最優惠利率（Ｐ）０﹒１２５厘，料其他銀行陸續跟隨。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，銀行下調最優惠利率０﹒１２５厘後，實際按息將下調至
３﹒５厘，每月供款及入息要求都會減少１﹒５％。總結今年，本港銀行最優惠利率已累減３次
，共減息０﹒６２５厘。而根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年１１月份的經絡按揭息
率指數（ＭＭＩ），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報３﹒７８厘，按
月跌１２點子，連跌６個月及創１４個月新低。
　
　　曹德明又指，滙豐銀行年內三度下調最優惠利率，ＭＭＩ亦將會跟隨回落，業主可進一步節
省利息開支，即時減輕供款壓力，同時市民入市信心亦有所增加，可帶動樓市交投量增加，促進
經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府放寬多項樓按
措施，對樓按市場帶來正面作用。而估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，
明年仍有至少兩次減息機會，屆時本港銀行有機會繼續下調最優惠利率。
　
＊中原按揭料明年按息降至３﹒２５厘，供平過租增加有利樓市＊
　
　　中原按揭董事總經理王美鳳指，儘管最近銀行同業拆息上升，１個月港元拆息接近４厘半水
平徘徊，銀行仍決定繼續減Ｐ，減息後年內按息已累減０﹒６２５厘，市場按息由９月之
４﹒１２５厘逐步減至３﹒５厘，平均按揭額４５０萬計每月供款已累積減少１６００元（減幅
７﹒３％），置業人士及正在供樓人士的供款負擔均進一步減輕。惟基於對上一次加息周期港Ｐ
加幅少於美息，故此港Ｐ不會在美國每次減息均會下調。預期銀行今年提速減Ｐ累達０﹒６２５
厘後，明年Ｐ減幅尚餘０﹒２５厘，屆時港按息將減至３﹒２５厘，完成減Ｐ周期，接下來按息
會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。
　
　　樓巿方面，王美鳳表示，樓市自９月份啟動減息回暖，繼而受多個利好因素包括１０月份樓
按全放寬帶動而轉活，雖然１１月份因美國特朗普當選及金融市場波動等消息令市場觀望氣氛漸
增，然而受惠明年減息期延續、本地經濟復甦步伐趨穩、樓按已全面放寬、一簽多行活化本地經
濟，內地將繼續推出刺激經濟措施，相信樓市繼續逐步復甦，明年進一步向好。她又指，本港銀
行今年已提速減Ｐ累達０﹒６２５厘，令置業及供樓人士提早減輕供款負擔，加上今年租金回報
平均已升至３﹒５厘，部分更達４厘以上，對比市場按息３﹒５厘，市場上供平過租之個案進一
步增多，更多住屋需求人士傾向轉租為買，且預期明年至２０２７年減息期延續，有助持續性配
合利好因素支持樓市。
　
＊新世界否認違財務指標尋求銀行豁免，仍遭美銀降目標價至５﹒３元＊
　
　　另值得留意，有本地傳媒近日引述《Ｄｅｂｔｗｉｒｅ》報道，新世界發展因為淨負債佔資
產比率超過１００％而違反財務指標，正向銀行尋求豁免。新世界發展發言人回應指，得悉網絡
上流傳一些關於公司的不實的猜測和謠言，集團重申，公司全面遵守所有披露要求，並向投資者
和股東提供及時和適當的消息。新世界將一如以往，致力執行現有的公司策略。發言人回應亦罕
見同步在新世界官網刊載。新世界管理層早前曾重申未來將繼續著力減債，亦會研究出售資產，
並表明無意贖回永續債，亦不會延遲派發永續債息。
　
　　美銀證券發表研報指，自上周五（１３日）以來，新世界發展的債券價格下跌了１５至
１８％，市場似乎對公司的流動性和潛在債務重組的風險感到擔憂，亦有報道指，公司向銀行尋
求豁免等情況，儘管公司就相關消息作出回應。公司在獲得銀行貸款上存有不確定性，將其目標
價由７﹒２元降至５﹒３元，維持「遜於大市」評級。
　
＊瑞銀：部分中小型發展商面臨現金短缺，看好信置新地長實等＊
　
　　瑞銀研報則指，當市場關注新世界的流動性時，該行早前亦提到中小型發展商的高負債風險
也令人擔憂，今年８月，該行重新檢視了１０家中小型發展商的現金流，以衡量其經常性現金收
入和現金利息支出之間的損益平衡點，其結果顯示，大多數公司都面臨現金短缺，因為它們的經
常性收入基礎似乎無法支付現金利息支出，由於未來１２個月聯儲局會大幅降息的可能性較小，
這些發展商的基本面仍然充滿挑戰。自下而上的分析顯示，排名前１０位的中小型開發商共持有
４８００套可售住宅資源。因新世界發展流動性問題而導致的信貸緊縮，令大關發展商可能需要
減價來提高銷量，並更快地回收現金。
　
　　瑞銀提及，負債率較低的股份可能表現跑贏，如信和置業（０００８３）、新鴻基地產
（０００１６）、太古地產（０１９７２）及長實（０１１１３）等。同時，槓桿率較高的股份
，如新世界發展、希慎興業（０００１４），和香港銀行股的表現可能會不佳。
　
＊大摩料港樓市明年仍充滿挑戰，偏好新地等可持續派息地產股＊
　
　　另摩根士丹利近日發表的研報指，明年香港房地產市場未見起色，預期仍然充滿挑戰，利率
維持於較高水平，對香港樓市整體發展不利。雖然一眾本地地產股估值較便宜，但市場供應過剩
，發展商存貨堆積，對市場發展並無幫助，目前預測明年上半年住宅樓價會繼續下跌，隨著按揭
成數提高、額外印花稅取消、按揭利率下降、租金水平回升及人口流入等利好因素出現，應有助
樓價於明年下半年上升。
　
　　大摩看好股息具可持續性的發展商，偏好新地及領展（００８２３），均予「增持」評級。
考慮到新世界近期人事變動及債務水平較高，給予「減持」評級。九龍倉置業（０１９９７）及
希慎興業同樣給予「減持」評級，主要由於零售市道未見好轉。
　
＊陳樂怡：樓價明年上半年難反彈，地產股暫宜觀望＊
　
　　信達國際研究部助理經理陳樂怡指，預計美國明年減息空間有限，除見今次聯儲局聲明和鮑
威爾發言都偏鷹外，特朗普政策亦帶來不確定性，美國明年通脹升溫風險不小，且當地經濟仍保
持穩定，不急於減息，在息口高企、供樓成本仍大情況下，樓市表現仍難樂觀。再者，香港經濟
低迷，一手樓明年上半年仍要去庫存，樓價難反彈，即使有樓按鬆綁等措施，亦難刺激買家入市
意欲。若樓價反彈乏力，恐怕地產商財務融資仍艱難，對其看法只算中性，雖然新地及信置等現
金流較強，但若整個板塊都下跌，它們也難幸免，最多只跌少一些，至於新世界，公司近日傳聞
多多，又有人事變動，市場仍要觀望其減債成效，其他地產股也暫宜觀望。
　
　　地產股今日普遍下跌，新世界跌１﹒７１％收報５﹒１８元，恒地跌３﹒３２％報２３﹒３
元，新地跌２﹒２３％報７２﹒３元，長實跌０﹒４９％報３０﹒６元，信置跌１﹒４３％報
７﹒５９元，領展跌２﹒４％報３２﹒５元，希慎跌１﹒１９％報１１﹒６元，恒隆地產
（００１０１）跌２﹒３８％報６﹒１６元，港鐵（０００６６）跌２﹒７３％報２６﹒７元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉