樓市氣氛改善兼中經會召開在即，內房可吸？潤地中海外看高一線？

　　《經濟通通訊社３日專訊》華潤置地（０１１０９）和中國海外（００６８８）昨日聯手以
破紀錄的１８５億元人民幣投得深圳南山地王，看來頗為看好內地樓市前景。雖然數據顯示１１
月內地百強房企銷售額按年跌近一成，但１１月房產成交繼續上升，百城新房價格按年升幅擴至
２﹒４％，二手樓價按月跌幅也有所收窄。大和指，內房１１月銷售收縮幅度已比第三季溫和，
而市場對「中央經濟工作會議」抱有期望，內房仍有短期戰略機會。據《彭博》引述消息人士指
，中央經濟工作會議將於下周三（１１日）召開，為期兩日，現時可否買入內房股，博中央政策
帶來驚喜？當中潤地及中海外又可否看高一線？
　
＊潤地中海外聯合斥１８５億人幣投得深圳商住地，成交價創新高＊
　
　　華潤置地與中國海外各自公布，組各佔５０％股權的聯合體以１８５﹒１２億元人民幣投得
深圳地皮。聯合體指，所購地皮位於深圳市南山區粵海街道，後海濱路與登良路交會處以東，地
盤面積約３﹒８６萬平方米，建築面積約２６﹒３萬平方米，作住宅、商業用途。中國海外指，
合資公司在項目地塊上所建物業擬供出售及租賃。華潤置地則指，將由內部資源撥付負責的部分
，相信收購將能夠補充土地儲備，有助提升盈利能力。
　
　　是次潤地及中海外聯合投得的南山區粵海街道Ｔ１０７－０１０７地塊，位於後海金融商務
總部基地，緊鄰登良地鐵站。內媒指，該地塊的掛牌起始價１２６﹒５億元人民幣，經時近一個
半小時、近３００輪激烈競價後，最終由兩企聯手拿下，溢價率約４６﹒３％。該地塊成交價刷
新了深圳涉宅地塊成交總價ＴＯＰ１位置，同時也刷新深圳涉宅地塊成交樓面單價ＴＯＰ２位置
，僅次於寶安區尖崗山片區地塊（泰禾深圳院子）。
　
＊中指院：１１月房產成交續升，惟百強房企銷售按年跌９﹒４％＊
　
　　中指研究院近日發文表示，１１月份監測的３０個城市新房成交面積１３９９萬平方米，按
月增１２﹒４％，按年增２０﹒６％。今年首１１個月累計按年下降２６﹒４％，降幅有所收窄
。１１月份一線城市新房成交３４５萬平方米，按月增９﹒７％，按年增４９﹒４％，其中深圳
新房成交面積按月增逾９０％，按年增逾１８０％，創自２０２１年２月以來月度新高。二線代
表城市新房成交８２２萬平方米，按月增２３﹒８％，按年增１９﹒３％。三四線代表城市新房
成交２３２萬平方米，按月下降１２﹒８％，按年下降３﹒２％。
　
　　１１月份監測的２０個城市二手房成交約１４萬套，按月增１１﹒７％，按年增２６﹒３％
，今年首１１個月累計按年增１％。１１月份一線城市二手房成交５３１６９套，按月增
１０﹒６％，按年增６５﹒８％，其中深圳二手住宅成交超過７０００套，創自２０２０年１０
月以來月度新高；北京二手住宅成交超過１﹒８萬套，繼續突破去年４月以來月度新高。二線代
表城市二手房成交７４０１２套，按月增１４﹒１％，按年增２０﹒１％。三四線代表城市二手
房成交１３０１６套，按月增３﹒６％，按年增４﹒８％。
　
　　另中指研究院監測顯示，１至１１月百強房企銷售總額為３８５１６億元人民幣，同比下降
３２﹒９％，降幅較上月縮窄１﹒８個百分點。１１月單月，百強房企銷售額同比減少
９﹒４６％，環比減少１８﹒６２％。１至１１月銷售總額超千億房企９家，較去年同期減少７
家，百億房企７６家，較去年同期減少３２家。
　
＊１１月百城新房價格按年升２﹒４％，二手樓價按月跌幅收窄＊
　
　　中指研究院報告又顯示，１１月內地百城新房價格按月漲０﹒３６％，按年漲２﹒４％，增
幅擴大。１１月百城新建住宅平均價格為１６５９２元人民幣╱平方米，受優質改善項目入市帶
動，新房價格按月結構性上漲０﹒３６％，按年上漲２﹒４０％。二手房方面，１１月百城二手
住宅平均價格為１４２７８元人民幣╱平方米，按月跌０﹒５７％，跌幅較１０月收窄０﹒０３
個百分點；按年跌７﹒２９％。
　
　　從房價漲跌城市數量看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，１１月百城二手住宅價格
按月下跌城市數量降為９６個，深圳、成都、烏魯木齊、東營共４城二手房價格按月止跌轉漲，
打破百城連續７個月全跌局面，釋放積極訊號。百城新建住宅價格按月下跌城市數量為４０個，
較１０月減少３個。
　
　　分城市來看，新房方面，１１月一線及二線城市新房價格按月分別上漲０﹒６９％及
０﹒３３％，三四線代表城市房價按月下跌０﹒０４％。二手房方面，１１月一線城市二手房價
按月下跌０﹒０７％，較１０月收窄０﹒１０個百分點；二線城市及三四線代表城市按月分別下
跌０﹒６８％及０﹒６６％。其中深圳按月上漲０﹒２１％，結束１８個月連跌局面。北京、上
海和廣州二手房價格按月跌幅均在０﹒１％至０﹒３％之間，連續２個月維持微跌態勢，跌幅較
之前明顯收窄。
　
＊中指院：政策端持續釋放利好訊號，樓市止跌回穩可期＊
　
　　中指院表示，從市場表現來看，「９﹒２６」以來重點城市新房及二手房成交表現活躍，市
場出現階段性回穩。１１月３０個重點城市新房銷售面積環比增長１２﹒４％，同比增長
２０﹒６％，同比增幅較１０月有所擴大。２０個重點城市二手房成交套數環比增長１１﹒７％
，同比增長２６﹒３％。１１月房地產市場政策端持續釋放利好訊號，市場持續性「止跌回穩」
可期。
　
　　中指研究院研究副總監徐躍進指，整體來看，２０２４年內地樓市仍呈調整態勢，「
５﹒１７」、「９﹒２６」兩輪政策托底市場。９﹒２６新政支持力度大，效果持續性強於以往
，１０月以來市場量價出現「階段性恢復」，１１月核心城市銷售保持一定規模。當前需求端政
策已較為寬鬆，居民購房首付比例及貸款利率已達歷史最低，限購政策也處於自實施以來最寬鬆
階段。未來推動市場實現持續性「止跌回穩」的關鍵是加快已出台政策的落實，如加快推進貨幣
化安置１００萬套城中村改造，加快落實收購存量閒置土地及收儲存量房等。
　
＊大和：內房１１月銷售收縮幅度比第三季溫和，首選潤地中海外＊
　
　　大和近日發表研報指，百大開發商合約銷售額１１月再次錄得下降，同比降１０％，按月降
１７％，合約建築面積同比降１５％，按月降１２％。儘管如此，１１月銷售收縮幅度比今年第
三季度溫和。大和認為，政策的影響開始減弱，但因市場情緒好轉而留存時間更長。各大開發商
１１月銷售表現各異，國企繼續領先同行，華潤置地和中國海外按月合約銷售額依舊錄得增長，
民企依舊面臨銷售壓力。
　
　　大和又指，在中央發表針對內地房地產的措施後，該行對該行業的股價上行更加謹慎，但仍
然能看到短期內的戰略機會，因為市場仍對「中央經濟工作會議」的進一步驚喜抱有希望。大和
看好華潤置地及中國海外，分別給予目標價目標價３１﹒５元及２０﹒８元，評級均為「買入」
，兩者是大和長期行業首選。
　
＊黃偉豪：內房只宜短線投機買入，潤地中海外可分兩注買＊
　
　　胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪指，內房現時估值的確很便宜，但仍只宜短
線投機買入，近月內地樓價及內房銷售即使有改善，也只因受惠政策帶來的刺激，相信樓市復甦
仍會很緩慢，並要視乎內地經濟及消費信心恢復情況，料往後樓市表現仍較反覆，內房仍未可長
線持有。
　
　　黃偉豪又指，中經會一般只會對下年經濟定調，不會推出具體政策，但之後個別部委或會有
政策推出，當中一定不會缺少涉及房地產的政策，會後投行亦可能會出報告，正好成為市場炒作
借口。內房股之中，相信仍以民企較好炒，但風險亦較大；故最好揀選潤地及中海外等有國企背
景房企，起碼不用擔心它們會有債務問題及財務壓力。潤地及中海外現價都可先買一注，中經會
前後可再買第二注，其中潤地可於２２﹒５元、中海外可於１２﹒８元買入，惟若較買入價跌逾
１０％則要止蝕。
　
　　內房股今日表現各異，潤地升１﹒５１％報２３﹒６元，中海外升１﹒１８％報１３﹒６８
元，龍湖（００９６０）升１﹒２６％報１１﹒２６元，萬科（０２２０２）升０﹒４６％報
６﹒５８元，越秀地產（００１２３）升１﹒２３％報５﹒７７元，綠城中國（０３９００）跌
１﹒１２％報９﹒６９元，世茂（００８１３）無升跌報１﹒２元，融創（０１９１８）跌
１﹒５６％報２﹒５２元，雅居樂（０３３８３）升１﹒１９％報０﹒８５元，富力地產
（０２７７７）跌２﹒９８％報１﹒６３元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉