６月銷售好轉惟券商看法分歧，內房股只宜短炒？

　　《經濟通通訊社２日專訊》根據研究機構克而瑞數據，內地百強房企６月銷售額按月升
３６％，按年跌幅亦顯著收窄至１６﹒７％，且是近一年來最細跌幅。不過，中指研究院數據顯
示，６月百城新房價格按年只升１﹒５％，二手樓價按月跌０﹒７３％，連跌２６個月。滙證指
對內地房市復甦速度感到驚喜，預計新樓銷售將在下半年復甦，大摩則指國企內房銷售繼續跑贏
，但對一二線城市銷售能否持續改善持謹慎態度。多隻內房股今日曾獲追捧，其中龍湖集團
（００９６０）近日一次過償還逾７０億元人民幣債券，股價最多飆逾８％，惟其後升幅大為收
窄，內房股應如何部署？
　
＊百強房企６月銷售按月升３６％，惟二三線樓市活躍度難改觀＊
　
　　克而瑞研究中心發布數據顯示，今年上半年百強房企累計操盤金額為１８５１８﹒３億元人
民幣，按年下降３９﹒５％。單看６月份，百強房企實現銷售操盤金額４３８９﹒３億元人民幣
，按月增長３６﹒３％，按年降１６﹒７％，較５月的３３﹒７％跌幅收窄。克而瑞認為，得益
於５月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處於存量需求釋放周期，加之當前供應及成交基
本也降至階段性低位，後期大概率延續企穩態勢。
　　據招商證券發布於６月３０日的研報，百強房企６月單月銷售額環比增長３２％，這增幅較
過去５年同期的平均環比增速，高出６個百分點；百強房企６月銷售額同比仍然下降２２％，降
幅較５月收窄了１３個百分點。該行數據顯示，６月銷售額同環比均出現大幅增長的，多是重倉
一二線的企業。碧桂園是重倉三四線的房企，而三四線樓市持續委靡不振。碧桂園６月僅實現全
口徑銷售額５５億元人民幣，環比僅增５％，遠低於百強房企總體水平，同比仍然大幅下降
７４％。
　　中指研究院分析師孟新增稱，從短期來看，一線城市政策仍具備較大優化空間，隨著下半年
政策端持續發力，一線城市市場情緒有望繼續好轉，從而帶動新房成交規模溫和修復；但二線、
三四線城市的政策優化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度將保持在低位。
　
＊６月百城新房價格按年升１﹒５％，二手樓價按月跌０﹒７３％＊
　
　　另外，中指研究院最新報告稱，受部分城市優質改善項目入市帶動，６月百城新建住宅價格
按月結構性上漲。而當月百城二手住宅價格繼續下行，當前業主「以價換量」促交易特徵明顯。
數據顯示，百城６月新建住宅平均價格每平方米為１６４２１元人民幣，按月升０﹒１５％，漲
幅較５月收窄０﹒１個百分點；按年升１﹒５％。上半年累計看，受改善型樓盤入市影響，百城
新房價格累計結構性上漲１﹒２４％，漲幅較去年下半年擴大０﹒９９個百分點。
　　６月百城二手住宅平均價格每平方米為１４７６２元人民幣，按月下跌０﹒７３％，跌幅較
５月擴大０﹒０３個百分點，已連續２６個月按月下跌；按年則跌６﹒２５％。上半年累計看，
業主「以價換量」帶動百城二手房價格累計下跌３﹒６１％，跌幅較去年下半年擴大０﹒８７個
百分點。中指研究院表示，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場有望逐漸築底企穩
。房地產供需兩端政策有望進一步優化調整，各地去庫存相關舉措或將加快落實。
　
＊滙證對中國房市復甦速度感驚喜，籲買中海外潤地越地等＊
　
　　滙證發表研報指，對中國房地產市場的復甦速度感到驚喜，並繼續相信二手成交復甦將逐漸
蔓延至一手市場。６月內房銷售量按月大幅增長，反映出５月政策宣布帶來正面影響。根據市場
初步銷售數據，中國海外（００６８８）、華潤置地（０１１０９）和越秀地產（００１２３）
的表現優於行業。強勁的勢頭應有助於緩解市場對政策寬鬆效果的憂慮，預計新樓銷售將在下半
年復甦。相信內地樓價仍然持續恢復，惟當前仍可能受壓。
　　滙證又指，內房企業融資取得積極進展，令其重申對行業改善信貸環境、化解尾部風險的建
設性看法，看好擁有雄厚國企背景，並可持續補充土地、在一線城市擁有較高曝光率及高端項目
儲備充足的發展商，建議買入中國海外、華潤置地、越地及綠城中國（０３９００）。該行又看
好貝殼集團（ＢＥＫＥ﹒ＵＳ），相信公司有望受惠一手及二手市場成交量提升。
　
＊大摩：６月內房銷售國企繼續跑贏，對一二線城市持續改善看法謹慎＊
　
　　摩根士丹利指，根據中國房地產信息集團（ＣＲＩＣ）的初步數據，五十大和百大發展商６
月銷售額同比下降１１％和１４％，但由於政策支持，均按月升４１％。不過，大摩追蹤的３０
家主要發展商６月銷售額同比下降４３％，差於預期，平均只按月增４％。以６月銷售額計，國
企繼續跑贏大市，同比呈正增長，其中中國海外、華潤置地、綠城中國和越秀地產表現跑贏大市
，分別較去年同比增長４０％、１９％、１３％和９％，惟碧桂園（０２００７）、融創中國
（０１９１８）、遠洋集團（０３３７７）等同比減幅均超過７０％。
　　大摩表示，國有企業的優異表現歸因於其較好的品牌、一線城市擁相對較新的可售資源、較
低的潛在建設停滯風險。預計內地房地產銷售今年下半年依舊疲弱，對一二線城市銷售改善的可
持續性持謹慎態度，主要原因是房價下跌，加上二手房競爭加劇以及一手供應有限，預計一手銷
售在下半年保持疲弱，民企可能從寬鬆政策中小幅受益，如果銷售沒有明顯復甦，現金流可能仍
受挑戰。
　
＊黃偉豪：單月數據難作準兼仍有債務等問題，只宜短線操作＊
　
　　中薇證券研究部執行董事黃偉豪指，內房股估值低殘，但仍只宜短線操作，每逢有銷售向好
數據或利好政策出台，或可短炒一兩日，始終暫只見一個月銷售好轉，宜再看多一兩個月表現。
另外，內房銷售有改善的同時，樓價卻仍下跌，可見銷售上升多少受惠減價因素，需留意往後若
沒再減價，銷量能否保持。總之，內房仍有庫存及債務等問題，對其基本面仍有保留，雖然一些
有國企央企背景的大型房企主要布局一線城市，庫存問題沒二三線城市那麼大，出現債務問題機
會亦不大，但相信在整個板塊下跌時也不能幸免，最多只會跌幅較小。
　　值得一提，龍湖上周五（２８日）公告指已累計從公開市場購回兩筆美元債，本金金額合計
約６﹒２３億美元，另日內提前兌付一筆規模為２６﹒５億元人民幣的ＣＭＢＳ（商業抵押擔保
證券），龍湖合計一次過償還逾７０億元人民幣債券，股價最多升８﹒５８％至１１﹒６４元，
收市升約３％，其他內房股亦普遍上升。部分物管股亦造好，碧桂園服務（０６０９８）升
２﹒２８％收報４﹒９３元，中海物業（０２６６９）升２﹒５６％報４﹒８元，惟融創服務
（０１５１６）無升跌報１﹒８１元，華潤萬象生活（０１２０９）跌１﹒９３％報２５﹒３５
元。
　
　　　　　　　　　　部分內房股今日表現
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　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　
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　　雅居樂（０３３８３）　　　０﹒５３　　升３﹒９２％
　　旭輝控股（００８８４）　０﹒３２５　　升３﹒１７％
　　華潤置地（０１１０９）　２７﹒３５　　升３﹒０１％
　　龍湖集團（００９６０）　１１﹒０４　　升２﹒９９％
　　世茂集團（００８１３）　　０﹒７４　　升２﹒７８％
　　綠城中國（０３９００）　　６﹒２８　　升２﹒２８％
　　新城發展（０１０３０）　　１﹒３９　　升２﹒２１％
　　萬科企業（０２２０２）　　４﹒７５　　升２﹒１５％
　　融創中國（０１９１８）　　１﹒１７　　升１﹒７４％
　　合景泰富（０１８１３）　　０﹒３３　　升１﹒５４％
　　富力地產（０２７７７）　　０﹒８９　　升１﹒１４％
　　中國海外（００６８８）　１３﹒６８　　升１﹒０３％
　　越秀地產（００１２３）　　４﹒９２　　跌０﹒６５％
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉