中央連出多招救樓市，內房爆升可以點部署？

　　《經濟通通訊社１７日專訊》中央連出多招救樓市，國務院允許地方政府以合理價收購商品
房用作保障性住房，人民銀行宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政
策下限，並下調個人住房公積金貸款利率０﹒２５個百分點。另人行及國家金融監督管理總局宣
布，首套房貸最低首付比例調整為不低於１５％，二套房貸不低於２５％。內房股今日集體拉升
，民企內房升幅驚人，其中融創中國（０１９１８）飆逾兩成半，內房股應如何部署？
　
＊允地方以合理價收購商品房作保障性住房，打好爛尾風險處置攻堅戰＊
　
　　全國切實做好保交房工作視頻會議今日上午在京召開，國務院宣布，商品房庫存較多城市，
政府可「以需定購」，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。此外，著力分類推進在
建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益；相
關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫
助資金困難房企解困。
　　國務院副總理何立峰在會上強調，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城
施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。房地
產關係人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。要繼續做好房地產企業債務風險防範處置，紮實
推進保障性住房建設、城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設「三大工程」。
　
＊取消首套及二套住房個人貸款利率全國下限，首套房貸首付比例降至１５％＊
　
　　此外，人民銀行宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限
。通知又指，人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據
轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人
住房貸款利率下限及下限水平（如有）；銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確
定的利率下限（如有），結合相關機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具
體利率水平。
　　另人民銀行及國家金融監督管理總局發布通知，時隔近一年後再度下調個人住房貸款最低首
付比例。通知指，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房貸款最低首付款比例調整為不低
於１５％，二套住房貸款最低首付款比例調整為不低於２５％。在上述通知公布前，內地首套住
房和二套住房個人貸款最低首付款比例政策下限為不低於２０％和３０％。通知又指，在此基礎
上，人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城
施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。內媒
《財聯社》引述多名分析師表示，此次首付比例政策屬於按揭貸款歷史上最寬鬆的首付政策，降
低幅度刷新歷史紀錄，首套和二套房首付比例均是歷史最低。中原地產首席分析師張大偉認為，
未來北京等城市將大幅度降低首付比例和房貸利率。
　
＊下調個人住房公積金貸款利率０﹒２基點，借１００萬供３０年省５萬＊
　
　　另方面，人民銀行公布，自明日（１８日）起下調個人住房公積金貸款利率０﹒２５個百分
點，５年以下（含５年）和５年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為２﹒３５％和
２﹒８５％，５年以下（含５年）和５年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於
２﹒７７５％和３﹒３２５％。
　　內媒《財聯社》以公積金貸款額度１００萬元人民幣、貸款３０年、等額本息還款方式計算
，公積金首套房貸利率降低後，每月月供減少１３５元人民幣，累積３０年，即月供減少
４﹒８５萬元人民幣。
　
＊７０大中城市樓價４月同環比降幅擴大，環比跌０﹒６％逾９年最大＊
　
　　國家統計局公布２０２４年４月份商品住宅銷售價格變動情況。《路透》根據國家統計局公
布數據測算，４月份７０個大中城市新建商品住宅價格指數同比跌３﹒１％，為２０１５年７月
以來最大降幅；４月環比下跌０﹒６％，為２０１４年１１月以來最大降幅，此前３個月跌幅均
為０﹒３％。國家統計局城市司統計師王中華解讀稱，４月份房地產市場繼續調整，７０個大中
城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。
　　中指研究院日前發布報告指，４月受部分城市優質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環
比結構性上漲，平均價格為每平方米１６３５５元人民幣，環比上漲０﹒２７％，同比上漲
１﹒０８％，但二手住宅平均價格已連續２４個月環比下跌。
　
＊大摩：內房基本面仍弱不確定性高，國企銷售及現金流復甦較好＊
　
　　摩根士丹利發表最新研報指，雖然在政策鬆綁和投資者情緒改善推動下，內房股自４月中起
升約５０％，但基本面仍然疲弱，且下半年的不確定性較高，將內房板塊評級從「具吸引力」下
調至「與大市同步」，並將保利發展（００１１９）及龍湖集團（００９６０）的評級由「增持
」降至「與大市同步」。
　　大摩指，房地產銷售及樓價仍然面對高度不確定性，庫存清理計劃可能會因資金規模低於預
期而令人失望，住房以舊換新政策，以及高線城市全面取消限購，或引發二手市場供應大增，從
而令短期樓價下行壓力加大。即使政策鬆綁成功推行，發展商仍將受益不均，國企的銷售和現金
流復甦將會較好。雖然未來幾個月發展商面對的償債壓力較低，但預期民企和半國企如萬科
（０２２０２）和金地（００５３５）的流動性風險仍然較高，建議投資者繼續選擇防禦性較強
的股份，如潤地（０１１０９）、中海外（００６８８）和綠城中國（０３９００）。
　
＊李偉傑：料內房６月初公布銷售數據前仍偏強，萬科回至６﹒５元可吼＊
　
　　華盛證券財富管理部董事李偉傑表示，雖然內房銷售未見起色，市場信心有待恢復，但中央
推出連串政策，至少已提升投資者對內房的信心。當然，政策成效仍有待觀察，市場尤其關心地
方政府收購商品房用作保障性住房訂價如何。內房股今日借勢炒上不出奇，始終近兩三年尤其民
企內房股價跌幅驚人，隨著資金持續流入，有貨可繼續持有。不過，要留意近日仍有民企內房如
雅居樂（０３３８３）出現債務問題令股價短暫受壓，往後相信仍有房企會有債務違約等問題，
但料在６月頭公布銷售數據前，內房走勢仍會偏強，風險較低。
　　選股方面，李偉傑指，民企內房此前累積跌幅大，爆發力自然大，但當中不見哪一家完全沒
有債務問題，始終回報與風險成正比，若想買入宜控制注碼，當中融創中國及世茂
（００８１３）資金流入熱度較大可考慮。雖然萬科之前傳出有債務問題，但公司有深圳地鐵背
景，應會較安全，回吐今日升幅一半，即約６﹒５元可吼。至於打算作中線部署，譬如持貨半年
，建議買入潤地及中海外等國企內房，雖然它們之前跌幅較小，升幅也會較小，但股價仍多少受
惠政策，回至近１０天線可吸納。
　　內房股今日普遍急升，除融創中國飆逾兩成半外，雅居樂亦飆近兩成半，萬科則升近兩成，
龍湖、富力（０２７７７）及合景泰富（０１８１３）等都升逾一成。
　
　　　　　　　　　　　部分內房股今日表現
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　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　　
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　　融創中國（０１９１８）　　１﹒８５　　升２５﹒８５％
　　雅居樂（０３３８３）　　　０﹒９２　　升２４﹒３２％
　　萬科企業（０２２０２）　　６﹒８４　　升１９﹒３７％
　　富力地產（０２７７７）　　１﹒３３　　升１２﹒７１％
　　合景泰富（０１８１３）　　０﹒６０　　升１１﹒１１％
　　龍湖集團（００９６０）　１５﹒３０　　升１０﹒８７％
　　越秀地產（００１２３）　　６﹒４１　　升１０﹒５２％
　　旭輝控股（００８８４）　　０﹒５４　　升１０﹒２％　
　　綠城中國（０３９００）　　９﹒２０　　升８﹒７５％　
　　新城發展（０１０３０）　　１﹒７２　　　升７﹒５％　
　　世茂集團（００８１３）　　１﹒３２　　　升５﹒６％　
　　中國海外（００６８８）　１６﹒５２　　升４﹒４２％　
　　華潤置地（０１１０９）　３２﹒８５　　升２﹒９８％　
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉