領展業績勝預期股價曾飆半成，獲大摩祝福仲有上升空間？

　　《經濟通通訊社２９日專訊》領展房產基金（００８２３）今日中午公布全年業績，可分派
總額按年增６﹒４％至６７﹒１８億元，好過市場預期；全年每基金單位分派雖跌４﹒３％至
２６２﹒６５仙，但仍高於預期。此外，全年香港物業組合收益按年增２﹒２％，零售物業租用
率維持９８％。領展績前半日跌１﹒５％報３２﹒９５元，以半日收市價計，股息率近８厘，而
午後最多轉升半成至３５﹒１５元。領展績前遭多間大行調低目標價，主要是憂慮港人北上消費
，將限制領展香港零售租金收入，現時業績勝預期或可紓緩市場憂慮。此外，領展績後獲大摩唱
好，予目標價４８元，今年股價仍累跌約兩成，或有進一步上升空間。
　
＊全年可分派總額按年增６﹒４％，末期每基金分派增１１﹒６％＊
　
　　領展截至今年３月底止全年度，可分派總額為６７﹒１８億元，按年增長６﹒４％，好過市
場預期介乎６４﹒１億元至６６﹒７８億元；末期每基金單位分派１３２﹒５７仙，按年增
１１﹒６％，連同中期每基金單位分派１３０﹒０８仙，全年每基金單位分派跌４﹒３％至
２６２﹒６５仙，惟仍高於市場預期。市場原預期，領展全年度每基金單位分派介乎２５４至
２６１仙，按年減少４﹒９％至７﹒４％。而由於投資物業公平值變動轉錄虧損，領展全年度扣
除與基金單位持有人交易前，錄得列帳虧損２４﹒６億元，前一年度為盈利１５３﹒９億元。
　　期內收益及物業收入淨額分別按年增１１﹒０％及９﹒５％至１３５﹒７８億元及
１００﹒７億元，主要來自２０２３年３月收購的新加坡資產，以及於上一個財政年度完成收購
澳洲及中國內地物業之全年貢獻。投資物業組合的估值按年減少０﹒６％至２３５９﹒７９億元
，主要由於若干物業的資本化率攀升導致公平值下降，以及外幣兌港元貶值。隨著完成收購七寶
萬科廣場之餘下５０％權益，其價值之１００％已全數納入領展房託投資物業組合，從而部分抵
銷了上述影響。基金單位持有人應佔資產淨值按年減少５﹒４％至１７８８﹒２３億元。
　
＊全年香港物業組合收益按年增２﹒２％，零售物業租用率９８％＊
　
　　另截至今年３月底止全年度，領展香港物業組合仍表現穩健，收益總額及物業收入淨額分別
按年增長２﹒２％及０﹒１％，主要由於香港停車場業務表現改善，惟部分被辦公大樓表現疲弱
所抵銷。於２０２４年３月３１日，香港零售物業組合維持９８％的高租用率；平均每月每平方
呎租金上升至６４﹒４元，較去年６３﹒８元上升０﹒９％。此外，全年度整體平均續租租金調
整率維持按年增長的勢頭，上升至７﹒９％，惟不及上半財年的８﹒７％，整體租金對銷售額比
例則穩定於１２﹒６％的健康和可持續水平。
　　集團指，期內中國內地物業組合以人民幣計算的總收益及物業收入淨額分別按年增加
６﹒３％及１０﹒６％。此增長主要得益於零售資產的表現出現好轉，加上新收購的兩項物流資
產以及七寶萬科廣場餘下５０％權益的貢獻，惟部分上升因辦公大樓表現較遜色而抵銷。由於人
民幣表現疲弱，以港元計算的收益及物業收入淨額分別按年增加１﹒７％及５﹒９％。於
２０２３年３月３１日，內地零售物業組合租用率達９６﹒６％。於２０２３╱２０２４年度，
領展中心城通過策略性地租出前主力店撤離的地庫空間使租金上升，並帶動平均零售續租租金調
整率至２﹒８％。
　　於回顧年度內，負債比率由２４﹒２％下降至２３﹒５％。負債總額（面值）減少５７億元
至６００億元。為應對長期高息環境，集團已對債務組合進行策略調整，將定息債務比率由
５６﹒８％提升至６９﹒８％，以盡量降低利率波動的風險。事實證明，集團的利率策略取得了
有效的成果，儘管市場利率於年內飆升，但平均借貸成本仍維持於３﹒７８％之具競爭力水平。
　
＊領展：資產負債表穩健，帶來可推動增長併購機會＊
　
　　領展主席聶雅倫表示，儘管受到各項不利因素持續影響，很高興可再次取得穩健的業績。於
回顧年度，多元化的效益顯而易見；海外投資組合的回報上升，並與香港及中國內地的表現呈反
周期增長。目前不少投資項目在充滿挑戰的市場環境下正重新定價，穩健的資產負債表為其帶來
可推動集團增長的併購機會。
　　領展行政總裁王國龍指，為開展增長新里程，集團致力強化投資實力，以管理來源多元化的
資金及把握更廣泛的投資機會，同時最大限度地降低資金成本並保持穩健的風險管理。中長期而
言，透過積極管理物業組合、投資項目、資本和資產，有信心成為世界級的投資者和管理人，為
基金單位持有人創造價值，帶來穩定的回報及長期可持續的增長。
　
＊大摩：全年每基金單位分派勝預期，予目標價４８元＊
　
　　摩根士丹利發表研報指，領展截至３月底止２０２４財年，每基金單位分派約２﹒６３元，
按年跌４％，相當於收益率８％，分派金額較該行及市場預期高２％，屬好過市場較差的預期。
可分派總額按年升６％至６７億元。期內香港物業租戶的零售銷售額按年升０﹒４％，對比
２０２４財年首９個月升１﹒３％，相當於疫情前水平１０１％，反映在今年１月至３月按年錄
得２％跌幅，而同期本港零售市場則跌１％。香港出租率９８％，較去年底的９７﹒６％改善，
予「增持」評級，目標價４８元。
　　另富瑞發表速評指，領展剛公布２０２４年３月底止全年度業績，下半年基礎利潤為３４億
元，按年增１２％，較上半年增２％，超出該行及市場預測４至１０％。另外，毛收入按年增
１１％，基本符合預期，但因成本上升導致利潤低於預期３至４％。淨利息支出按年降５％，略
好過市場預期。受遞延稅項影響，領展在２０２４財年每單位分派２﹒６３元，同比跌４％，但
仍超過富瑞及市場預期２至４％。每股資淨值按年減５％，主要因為資本率上升所致。總括而言
，領展２０２４財年下半年整體表現較穩健，基本符合或略好過市場預期。
　
＊溫傑：未來業績難料兼受制美債息高企，料最多見３６元＊
　
　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑表示，領展業績相信會對股價有些少幫助，之前市場憂慮港人
北上消費會對領展香港租金收入有影響，但現時見到無論續租率及租金收入都仍能上升，暫未受
拖累，股息率亦達８厘，問題是未來半年業績能否保持。再者，今次業績主要受惠新收購資產及
物業入帳，此為一次性收益，下次未必再有。另外，領展股價表現很受美國債息影響，預計美國
今年內只減１至２次息，若只減１次，可能要遲至１１或１２月才開始減息，令美債息持續高企
。除非美債息明顯下跌，否則領展股價升極有限，績後或可升多一兩日，但料３６元會遇上阻力
。
　　領展收市升３﹒７４％收報３４﹒７元，最多升５﹒０８％至３５﹒１５元，連升３日，累
升４﹒５１％，成交８﹒８１億元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉