內地５月樓市略有起色惟大行仍看淡，內房股可以點揀？

　　《經濟通通訊社４日專訊》內地上月中接連出招救樓市，上海、廣州及深圳等一線城市也先
後放寬限購政策，但數據顯示５月百強房企銷售額按月升幅仍只有單位數，按年仍跌３４％，百
城新樓價格按月亦僅升０﹒２５％。有大行指５月內房銷售幾乎沒有改善，仍只看好國有房企。
不過，有報道指剛過去周末購房者情緒有所改善，上海及深圳銷售都出現復甦，加上個別房企５
月銷售按月有改善，令多隻內房股價連升兩日，其中萬科企業（０２２０２）５月銷售額按月錄
得升幅，今日飆逾７％，內房包括民營房企可否再吼？眾多房企如何選擇？
　
＊５月百強房企銷售按月升３﹒４％，百城新樓價格按月升０﹒２５％＊
　
　　房地產研究機構克而瑞的數據顯示，５月中國百強房企實現銷售操盤金額３２２４億元人民
幣，環比增長３﹒４％，同比降低３３﹒６％，較４月份降幅４５％收窄１１個百分點。累計１
至５月實現銷售操盤金額１４１３３﹒７億元人民幣，同比降低４４﹒３％，降幅收窄２﹒５個
百分點。克而瑞認為，６月是房企年中衝刺節點，營銷力度勢必有所加強，加之５月出台的系列
房地產放鬆新政，預期６月成交總量或穩中有增，絕對量有望創年內新高，惟去年基數較高，按
年同比料續降。
　　另中指院數據顯示，５月百城新建住宅平均價格每平方米為１６３９６元人民幣，按月上漲
０﹒２５％，按年上漲１﹒３３％。展望未來，隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措，接下來
市場有望進入政策兌現期，但市場恢復節奏仍依賴居民收入預期的轉變。不過，當前業主「以價
換量」帶動百城二手房價繼續下探，５月百城二手住宅平均價格每平方米為１４８７０元人民幣
，環比下跌０﹒７％，按月跌幅收窄至０﹒０５個百分點，已連續２５個月下跌；按年跌幅為
５﹒８％。而政策優化一定程度提振核心城市二手房業主信心，緩解二手價加速下跌的態勢。據
統計，一線及二線城市二手價按月跌幅有所收窄的城市數量佔比為八成，三四線代表城市二手價
格按月跌幅則擴大至０﹒６８％。
　
＊彭博：剛過去周末購房者情緒有改善，深圳有開發商取消折扣優惠＊
　
　　《彭博》報道，內地多城提振樓市措施出台後，購房者情緒開始有所改善。剛過去周末，上
海一個新項目開賣３００多個單位，其中已售出約９０％，超過３月同一開發項目的出售率。另
在深圳，一些開發商看到買家興趣增加，因此取消了折扣優惠，反映這兩大一線城市的銷售都出
現復甦。據新華社的統計，全國超過２００多個城市放寬了限購和首付比例。上周上海、深圳和
廣州等超大型城市也鬆綁，放寬最低首付款和抵押貸款要求。
　　另方面，金監總局廣東監管局公布，推動城市房地產融資協調機制落地見效。截至目前，廣
東轄內銀行機構共為兩批次３０７個「白名單」項目授信９３３﹒７７億元人民幣，已提供融資
３９２﹒８８億元人民幣，授信規模和實際落地金額均居全國前列；新增融資平均期限達到
３﹒５年以上；重點支持民營房企項目融資需求，民營房企項目數、授信規模佔比分別達到
９３﹒１６％、８７﹒６３％。而第三批「白名單」項目的篩選和推送工作也已有序啟動。
　
＊大和：５月內房銷售幾乎沒改善，惟看好國有房企首選潤地越地＊
　
　　大和發表研報指，中國頭百大房企在５月的合約銷售幾乎沒有改善，據克而瑞最新統計數據
顯示，百大房企銷售額和銷量分別按年跌３５％和３６％，惟跌幅較４月有所收窄，導致今年首
５個月銷售和合約建築面積按年跌４６％，但相信相關變化只是由於２０２３年５月的基數低於
４月。不過，一線城市推出新一輪寬鬆措施，有上海房地產經紀表明，當地買家情緒顯著升溫，
部分項目的人流量按周增加逾３倍，相信６月銷售表現將有所改善，但能否維持成疑，因經濟仍
未穩定，這種情緒不太可能蔓延至其他低線城市。而首十大房企的銷售跌幅較排名靠後的同業為
小，越秀地產（００１２３）、保利發展（滬：６０００４８）及招商蛇口
（深：００１９７９）在５月的合同銷售表現均有明顯改善。儘管合約銷售規模遠高於同行，但
在房地產市場低迷時期，行業龍頭仍優於大市，看好國有房企為長期投資機會，重申華潤置地
（０１１０９）和越秀地產仍是該行首選。
　　花旗指，隨著中國樓市新政的實施，房地產市場軟著陸正形成，預計房價將在６至９個月內
加速企穩，並對優質地產股的看法更為積極。房地產市場企穩可使中國股票獲益，而且不僅限於
地產股，建議在５月份的市場調整後採取中性至略微看多的投資策略，另外更傾向於選擇具有較
好估值，即是５％以上的股息率、１０％以上的淨資產收益率的優質股票，首選華潤置地、貝殼
（０２４２３）、綠城管理控股（０９９７９）及中海外（００６８８）。
　
＊大摩：內房５月銷售未見明顯改善，偏好具防守性國企內房＊
　
　　摩根士丹利表示，內地政府５月中提出多項有力的政策，惟首５０家及１００家的地產商銷
售僅錄得按月升幅７﹒９％及５﹒９％，未見明顯改善。國企及半國企總體上表現較好，５月銷
售額按年跌幅較小。其中建發國際（０１９０８）、保利發展、越秀地產、招商蛇口按年分別下
跌７％、１１％、１９％及２９％，而綠城中國（０３９００）則憑借強勁的新盤推出錄得按年
增長１７％。相比之下，碧桂園（０２００７）、融創中國（０１９１８）、龍光集團
（０３３８０）、富力地產（０２７７７）和融信中國（０３３０１）的按年跌幅超過７０％。
國企及半國企的表現優異，是因為它們擁有更好的品牌、相對更多的新可售資源，以及更低的潛
在停工風險。大摩繼續偏好具防守性的國企，包括華潤置地、中海外（００６８８）及綠城中國
。
　　大摩認為，近期一、二線城市的需求放鬆或會增強居民的信心，並有助未來數周的銷售。即
使如此，因為買家看淡樓市，該行對銷售改善的可持續性持謹慎態度，加上二手樓競爭加劇，而
一手樓新增供應有限，料未來數季的一手樓銷售將持續低迷，而私人地產商可在政策放鬆中略為
受益，但如銷售沒有顯著改善，其現金流或仍面臨挑戰。
　
＊滙證：綠城５月銷售表現突出，繼續傾向國企背景內房＊
　
　　滙證指，正當市場預期內地政府在上月中宣布政策後或會產生積極影響，但內地樓市５月份
的銷售情況僅錄得溫和按月增長７％。平均而言，５月份地產商的銷售額按年跌３８％，跌幅較
４月的按年跌５３％有所收窄，其中綠城中國５月銷售額表現突出，按年增長１９％，是該行追
蹤範圍內唯一達到銷售額按年增長的地產商。公司在杭州黃金地段的地塊支撐了其強勁的銷售業
績，這再次堅定了該行對綠城的信心，予目標價１１﹒３元，維持「買入」評級。
　　滙證又指，繼續傾向國企背景，以及有持續土儲補充及在一、二線城市具業務敞口的內房，
如華潤置地、中海外、綠城、越秀地產及物業代理貝殼（０２４２３）。
　
＊蘇州全面取消樓市限購，廣州增城擬購商品房作安置房＊
　
　　值得一提，周末再多一個城市宣布全面取消樓市限購政策。蘇州市房地產長效機制試點工作
領導小組周日（２日）發布通知稱，即日起實施１６條樓市寬鬆措施，包括在全市範圍內不再審
核購房資格，在該市購買或擁有合法產權住房且實際居住的非蘇州戶籍人員，可以申請辦理落戶
，並取消首套及第二套自住住房按揭利率下限，而首套及二套房最低首期比例分別下調至不低於
１５％及２５％。通知還稱要切實做好保交房工作，推動商品住房去庫存，鼓勵和支持有條件的
企事業單位、社會主體購買商品住房用於職工租住。
　　另全國多地發布相關文件，部署消化存量住房、優化保障性住房供給，例如廣州市增城區新
塘鎮５月底發布《關於廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報
名的公告》，提及擬採用購買市場化商品房作為該項目安置房源，並向社會徵集符合條件的住宅
房源。據報廣州本地一家民營房企報了名，管理層表示，「政府公布的收購價是成本價，我們項
目現在的售價已經低於成本價了，如果能以成本價賣給政府當然最好了。」《中國證券報》引述
專家意見指，消化存量住房的路徑和模式逐漸清晰，後續應盡快推動落實，緩解房企經營壓力、
穩定市場預期。
　
＊李偉傑：萬科按月銷售改善５﹒４元可吸，龍湖銷售表現可留意＊
　
　　華盛證券財富管理部董事李偉傑表示，雖然在中央接連出招救市下，有數據顯示５月百強內
房銷售按月僅升３﹒４％，比預期少，而內房股價上月中在政策刺激下已升了不少，但若個別房
企的銷售表現有改善，料股價仍可向好，其中萬科公布了５月銷售金額按年仍跌２９％，但按月
則升１１％，反映其銷售改善，故刺激股價今日最多飆近８％，該股近日於５﹒４元附近橫行，
可待回至５﹒４元才吸納。在民企內房中，龍湖（００９６０）銷售表現也值得留意，其４月銷
售額為８９億元人民幣，３月銷售額則達１０７億元人民幣，只要５月銷售額超過此數，相信股
價可向好，但最好待其公布了５月銷售額後再作部署。
　　至於中海外及潤地等國企內房，李偉傑指，它們一向銷售表現較平穩，４月時銷售額也超過
２００億元人民幣，相信稍後公布的５月銷售數據不會太差，惟因此前股價跌幅與很多民企內房
相比不算大，即使數據對辦，對股價刺激未必很大。
　　內房股今日普遍造好，其中越秀地產及世茂（００８１３）都飆逾８％，萬科及旭輝
（００８８４）都升逾７％，綠城、雅居樂（０３３８３）及富力地產（０２７７７）等都升逾
半成。
　
　　　　　　　　　　部分內房股今日表現
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　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　
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　　越秀地產（００１２３）　　６﹒２２　　升８﹒５５％
　　世茂集團（００８１３）　　１﹒０２　　升８﹒５１％
　　旭輝控股（００８８４）　０﹒４２５　　升７﹒５９％
　　萬科企業（０２２０２）　　５﹒８０　　升７﹒０１％
　　新城發展（０１０３０）　　１﹒５６　　升６﹒８５％
　　雅居樂（０３３８３）　　　０﹒６３　　升６﹒７８％
　　綠城中國（０３９００）　　８﹒４１　　升６﹒５９％
　　富力地產（０２７７７）　　１﹒００　　升５﹒２６％
　　合景泰富（０１８１３）　　０﹒４１　　升５﹒１３％
　　華潤置地（０１１０９）　３０﹒２０　　升３﹒９６％
　　龍湖集團（００９６０）　１３﹒０４　　升３﹒８２％
　　融創中國（０１９１８）　　１﹒５３　　升２﹒６８％
　　中國海外（００６８８）　１５﹒２８　　升０﹒６６％
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉