美減息降溫債息飆疊加北上消費潮，領展插逾半成，縱低亦不宜吸？

　　《經濟通通訊社１１日專訊》美國３月通脹率按年升３﹒５％，高過預期，加深市場對聯儲
局推遲減息的憂慮，美國１０年期債息突破４﹒５厘。憂慮利率將繼續於高位徘徊，領展房產基
金（００８２３）今早捱沽，曾插逾半成低見３２﹒２５元破底，其他商場收租股亦普遍走弱。
除受累美債息飆升外，港人北上消費成風，領展旗下商場生意也受影響，不過在股價跌跌不休下
，領展股息率已逾７厘，券商大多仍予目標價約４８元，或可趁低吸納。
　
＊美國１０年期債息突破４﹒５厘，６月儲局減息機率降至１７％＊
　
　　美國昨日公布３月消費物價指數（ＣＰＩ）按年升３﹒５％，高過市場預期升３﹒４％，見
半年新高，按月亦升０﹒４％，高過預期升０﹒３％。而撇除食物及能源類價格的核心ＣＰＩ按
年升３﹒８％，多過預期升３﹒７％，按月升０﹒４％，亦高於預期。ＣＰＩ漲幅超預期，推動
美匯指數大漲近１％至１０５﹒１７，美國１０年期債息則升至４﹒５４厘水平，觸及去年１１
月以來的最高水平。
　　美國ＣＰＩ公布後，據芝加哥商品交易所Ｆｅｄ　Ｗａｔｃｈ數據顯示，６月聯儲局首次減
息機率大幅降至僅１６﹒８％，逾八成機率維持利率不變。即使踏入７月，仍有５６﹒５％機率
按兵不動，僅有３７﹒８％料將減息。預期聯儲局較高機率啟動首次減息的時機為９月，達
４５﹒６％。此外，高盛率先推遲今年首次降息時間，　預計聯儲局首次降息將在７月，　對今
年降息預測亦從３次改為２次。巴克萊更預期今年聯儲局只會在９月減息一次，減幅為０﹒２５
厘。
　
＊王國龍：港人北上消費影響商場生意，正等待收購機會＊
　
　　另方面，領展行政總裁王國龍早前接受傳媒訪問時指，北區居民周末會北上消費，對旗下商
場會有影響，但領展的商場主要提供生活所需，因此影響較小。而本港消費能力將會持續向好，
經濟環境仍然不錯，上半年度續租租金緩慢提升，平均上調８﹒７％。
　　對於收購新項目，他指高息環境如果再長一段時間，部分投資者或發展商可能需要出售較好
的物業套現，為「十年一遇」甚至「二十年一遇」的機會，公司保持耐性選擇適當的項目。而領
展過去幾年物業組合更加國際化，每個地方的經濟增長不同，融資成本亦不一樣，好處是在已經
有投資的地方審視適當的物業價格，目前仍聚焦亞太區。
　
＊大摩：港人北上消費影響商場銷售額，惟股息率吸引目標價４８元＊
　
　　摩根士丹利早前發表研報亦指，港人北上消費會影響領展商場銷售額，單計去年第四季按年
跌１％，同期本港整體市場增長１０％。本港以外業務方面，內地零售業有改善，預期今年內地
商場銷售額可扭轉去年下半年的跌勢，新加坡及澳洲零售業務趨勢亦正面，商場出租率達９８％
。領展股息率吸引近８厘，維持「增持」評級及４８元目標價。
　　高盛稱，領展香港零售商戶每方呎銷售額於去年４月至１２月期間月均增長１﹒３％，較去
年４月至９月期間的３﹒１％增幅放緩，而港人假日北上深圳消費，正對其停車場生意造成影響
，管理層強調銷售放緩程度可控，認為續租租金調整率仍可保持中至高單位數加幅。另領展位於
新加坡及澳洲的商場，商戶銷售額自去年已恢復至疫情前水平，且在近月維持強韌；內地商場續
租租金調整率有逐步改善趨勢，但寫字樓仍面對市場情緒疲弱及新供應影響。而近月領展股價下
挫因市場關注北上消費衝擊，但領展旗下本地商場提供平日必需品消費，其分派收益率仍有
７﹒６厘，並看似已消化市場悲觀情緒，惟潛在收購對推升股價的作用有限，維持「買入」評級
，目標價由４８﹒９元降至４７﹒６元。
　
＊大華繼顯：香港零售租戶銷售增長放緩，目標價降至４８﹒１５元＊
　
　　大華繼顯表示，領展於分析員會議中提及，其香港零售租戶銷售由２０２４財年上半年增長
３﹒１％，放緩至第三財季的１﹒３％；在春節期間的中國零售銷售超越２０１９年疫情前水平
；海外投資組合表現強勁；管理層重申制訂市場收購策略。該行將領展２０２４至２０２６財年
每基金單位分派（ＤＰＵ）預測分別下調０﹒６％、２﹒９％及５﹒４％，維持「買入」評級，
目標價由５０﹒７元降至４８﹒１５元。
　　交銀國際亦維持領展「買入」評級，目標價４８﹒７元。該行指，雖然其２０２４年３月底
止財年整體派息仍會受去年供股之攤薄影響而有所下跌，但２０２４財年前三季度的表現大致保
持穩定，預計租金可錄得溫和增長以抵銷利息上升的影響。同時，該股現時預測股息率達
７﹒７％，相信股價已充分反映對零售及利率不確定性之憂慮。
　
＊溫傑：增長放慢息率不算很吸引，若美減息不如預期恐受壓＊
　
　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑於今日《ｈｏｔ　ｔａｌｋ　１點鐘》節目指，領展過去幾年
增長放慢，以前初上市時很容易運作，只需將傳統街市翻新然後加租，但時移世易，現在要從其
他方面發展，包括在港投地，以及到內地及其他市場，希望增加未來增長的潛力，惟未必那麼容
易找到優質商場及土地，即使找到，當地地頭龍都不會平賣或寧可自己發展，領展要做過江龍，
觀感上比以往靠街市加租難得多，故股價難再如５至１０年前持續上升。再者，領展之前又曾供
股，投資者買其股票本為了收息，領展反伸手要錢，加上ＣＥＯ曾減持，更令人傷透心。
　　不過，溫傑指，領展股價與１０年期國債息率最為相關，如果息率急跌，如去年底曾由５厘
跌至３﹒８厘，領展股價當時由３５元升至４４元，升了逾兩成，但昨日美債息又升至４﹒５厘
，股價下跌很正常。總之，領展難再如以前般「賺大錢」，加上其息率一般來說於ＲＥＩＴｓ（
房託基金）中未算最吸引，隨便與中銀香港（０２３８８）、內銀股及滙控（００００５）等起
碼７至９厘息比較，也不見特別吸引。
　　領展今日收市跌３﹒０５％報３３﹒３５元，最多跌６﹒２５％低見３２﹒２５元，成交
５﹒５４億元。其他商場收租股亦普遍下跌，九龍倉置業（０１９９７）跌１﹒３９％報
２４﹒８５元，希慎興業（０００１４）跌１﹒７９％報１２﹒０６元，太古地產
（０１９７２）跌１﹒０３％報１５﹒３８元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉