【回顧展望－樓市把脈】疫情無阻樓價升勢 北部都會區發展惹關注
24/12/2021
今年本港一二手樓市暢旺，疫情放緩下政府放寬防疫措施，加上經濟復甦及失業率下降等利好因素下，本港樓價仍然企硬，特別是政府《施政報告》提出「北部都會區」概念後，新界地區立即吸引不少買家及投資者關注。值得注意的是，美聯儲正加「收水」的速度，並預期明年加息3次，地產界對明年樓價看法分歧，雖然普遍看好明年樓市將有溫和增長，惟大新銀行料明年樓價將會回落。
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私宅樓價今年累升3.92% 新界一二手銷售暢旺
差餉物業估價署數據顯示，樓價指數於7月破頂，雖然其後稍有回落，今年首十個月樓價指數仍錄得3.92%升幅。另一方面，反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL全年升逾5%，而八大指數中，新界西CCL升幅最為凌厲，全年錄得升幅跑贏大市至8.8%。中原指，今年的剛需市場下，中小型單位依然是最受追捧類別，因此上車盤集中的新界東及新界西，樓價升幅分別是5.2%及8.8%，而大型屋苑指數CCL MASS亦錄得5.2%的升幅。
北部都會區概念帶動新界一手市場向旺，長實(01113)率先搶閘推出洪水橋新盤「#LYOS」，整個項目涉及341伙，首輪銷售220伙，其中以價單推售的200伙悉數沽清，另以招標形式推售的20間「層層?趣」，亦售出13伙，其中一伙更以實呎逾2萬元售出，創下區內呎價新高紀錄。新地(00016)亦緊隨其後加入戰團，旗下天水圍濕地公園Wetland Seasons Bay第2期早前兩輪銷售累沽301伙，套現逾20億元，該發展商正計劃於明年首季以現樓形式推售Wetland Seasons Bay第3期，涉384伙。
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北部都會區概念助攻下，周邊二手屋苑氣氛同樣熾熱，中原指，受惠於施政報告提出發展北部都會區，新界中小型單位買賣明顯轉旺。數據顯示，今年11月份新界區ABC類單位二手私人住宅買賣登記共錄1490宗，按月升11.5%。同期九龍區ABC類單位錄800宗，按月升2%。港島區ABC類單位錄529宗，按月跌4.7%。呎價表現方面，新界西以瓏門和嘉湖山莊較為突出，11月分別錄得每平方呎19078元和12146元，較去年12月急升21.5%和20.5%。
業界對明年樓價看法分歧 最樂觀料升一成
展望明年，業界對樓價走勢呈現分歧，當中，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預料，明年一般住宅樓價將升3%，屬於溫和增長，豪宅則預期通關後有較大幫助，料全年豪宅樓價升3至5%。他預期，明年一、二手總成交量回落到6萬至6.5萬宗，其中，一手成交佔三成。他又指，「北部都會區」概念發展需時，主要為增加長遠房屋供應，短期內則會刺激新界西北樓價上升和更多在附近改劃住宅的項目。
中原地產及利嘉閣對明年樓市最為樂觀，中原預期，即使美國明年進入加息周期，但香港亦未必跟隨，預期全年加息不足1厘，將繼續維持低息環境，計及有望通關的因素，料明年上半年私人住宅樓價升幅可逾6%，再度突破歷史新高，全年樓價則料升10%，CCL或達206.5點。利嘉閣總裁廖偉強則預料，明年將出現各區煙花式爆發的璀璨上升景象，整體升幅約10%。
不過，大新銀行對樓市前景未如業界及測量師行般樂觀，高級經濟師溫嘉煒認為，內地經濟放緩及美國開始收緊貨幣政策，或會影響本地樓市氣氛，料明年整體樓價或回落約5%。
撰文：經濟通記者羅綽堯
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