【回顧展望－樓轉乾坤】減辣樓價仍返6年前，長實推新盤7年最平

　　承接樓價於去年下瀉15％，2023年亦可謂跌宕起伏，暫返6年前水平，一如華置(00127)前主席「大劉」劉鑾雄提到「樓價冧咗不易救得起」。市場料全年樓價仍跌5％，若連同去年則累跌約20％。

　　息口「higher for longer」及「減辣」為今年樓市熱門話題，惟樓市多項指標續往返6至7年低位。《施政報告》前夕，政府一改口風稱會務實不斷檢視市況，最終13年來首「減辣」，放寬禁售期及稅率。其中，將額外印花稅（SSD）適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅（BSD）和新住宅從價印花稅（NRSD）稅率減半至7.5％；外來人才置業印花稅亦由「先徵後退」改為「先免後徵」。

　　綜觀年內，政府亦推出不少刺激樓市措施，包括2月底《財政預算案》下調首置印花稅，7月放寬大額及工商舖按揭成數。市場寄望「減辣」未能推升樓價，亦至少即時激活成交，惟凡此種種亦對樓市刺激作用不大。今年憧憬疫後復常及中港通關，上半年樓市確觸底反彈，惟經濟增長動力欠奉，加上8月有新盤帶頭減價，直接推倒樓價。

　　差估署數據顯示，於上半年，樓價指數仍升4.3％，但至9月全數升幅蒸發並倒跌0.7％，首10個月則累跌近4％，指數重返6年前水平。另12月1日中原CCL則顯示，港島CCL_Mass報150.83點，按周跌0.65％，指數亦重返2016年9月底時水平。

二手冰封，嘉湖山莊跌逾一成

　　新盤低開令二手吸引力大打折扣，今年每周末十大屋苑屢見個位數字成交，加上財政司司長陳茂波亦承認，「減辣」後市場成交只略有回升，整體仍低於上半年平均水平。全年二手交投宗數料按年持平至跌6％。

　　當中，天水圍嘉湖山莊價格跌勢顯著，當中有三房戶成交呎價更低7692元。據利嘉閣指出，該屋苑上月實用面積平均呎價8501元，較去年12月水平下跌11.8％。老牌藍籌屋苑美孚新邨、沙田第一城亦分別跌6％、4％。今年全年預測私宅轉手平均賺幅47.3％，按年下跌13.3個百分點。

（資料圖片）

一手劈價求售，新界西呎價穿10000元

　　雖然一手減價直接拖累二手樓價，但促銷策略奏效。截至12月13日，主要新盤首日整體銷售率仍達76.3％，主要反映部份大型新盤暢銷。

　　無獨有偶，今年矚目「平爆價」新盤均涉及長實(01113)。繼3月長實、新地(00016)合作的屯門「飛揚」第二期首批折實平均呎價12509元，較項目第一期首批折讓近17％；8月長實油塘「親海駅II」首批折實平均呎價14997元，為過去7年市區最平新盤項目，最終首輪銷售收逾3.8萬票，膺本港歷來收票最多新盤「票王」；首輪銷售626伙全數即日沽清。

　　此外，新盤開價亦見低於或緊貼5位數。路勁(01098)及深圳控股(00604)發展屯門掃管笏「凱和山」首批折實平均呎價11088元，折實入場呎價9168元；新地與港鐵(00066)發展天水圍天榮站第1期「YOHO WEST」首批折實平均呎價10888元，折實入場呎價10000元。

競委會訴美聯違競爭條例，中原涉事卻獲寬待

　　截至上月底，地產代理人數8連跌穿4萬關口，甚至本港兩大代理行中原、美聯上演「六國大封相」。11月中，競委會控告美聯集團(01200)及旗下地產代理商美聯物業及香港置業，與5名美聯高層。

　　事緣去年12月至今年3月期間，美聯與其競爭對手中原地產及利嘉閣地產高層共會面6次，協議訂定銷售香港一手住宅物業時須收取最少2％的實收佣金，變相限制對買家回佣水平，而涉違反《競爭條例》下的「第一行為守則」。最矚目是涉事者中原未有被提告，競委會解釋，中原申請《寬待政策》，指其較快合作及提供很多資料與協助。

　　另外，《施政報告》前夕，中原地產及利嘉閣地產被指在二手買賣臨約中加設「減辣」條款備忘錄，亦遭地監局反擊指行徑不妥當，或涉瞞稅及其他法律責任。

 撰文：經濟通記者許英略

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