中海雄安地標 締造智慧新城

　　雄安新區定位比美深圳特區、浦東新區，是關涉「千年大計、國家大事」的「未來之城」。今年4月，中央批覆《河北雄安新區規劃綱要》，代表多項工程快將動工。事實上，大批央企、國企與民企已先後進駐雄安新區，而區內首個基建項目，雄安市民服務中心，也已完工。從中心設施及管理方式來看，雄安新區重視創新及科技。

　　去年11月，中國海外（00688）母公司中海集團投得「雄安市民服務中心」工程項目。為提高施工及營運效率，中海集團旗下各公司分工明確︰中海地產牽頭、中建設計規劃設計、中建三局負責工程施工、中海地產作招商營運及物業管理，中建基金則管理基金，為國內首個實踐「投資、建築及營運」一體化的項目。

　　中海集團表示，雄安市民服務中心，總投資額達8億元人民幣，提供政務服務、規劃展示、會議培訓和企業辦公室等綜合功能。規模方面，中心建築面積約10萬平方米（約107萬平方呎），規劃總用地則佔24.24公頃，即比本港佔地近19公頃的維多行亞公園大。雖然項目發展規模龐大，但由動工到完工，僅需112天。

　　此外，中海集團另有編制準則，嚴格控制項目質量，又採用「裝配式建築」，即在工廠生產預製件，再運到地盤裝嵌。這種建築模式在港也可見到，且是近年大勢，由於善用機械，能倒模大量生產，比傳統建築模式更省時節能。值得留意的是，中心在設計上也見創新，並以「海綿城市」為建設理念。所謂的「海綿城市」，即在園區種植生態草及鋪設透水路面，這些東西彷如「海綿」，當下大雨時，雨水便被快迅吸收，以防水浸。

創新求變 實踐智能管理

　　雄安市民服務中心啟用不久，但非有形無實，以食為例，麥當勞、星巴克等港人熟悉的商店經已開業。值得留意的是，中心到處也見先進科技，以區內的中海凱驪酒店為例，旅客入住前可到一台大小與自動櫃員機相若的儀器登記，供房客作「刷臉」（人臉識別）認證入住，過程僅需兩至三分鐘，而住客其後則可刷臉認證入房。又以京東無人超市為例，顧客只要下載專用手機應用程式，再刷臉認證便能進入店內，當選取貨品後，顧客便可離開，不需找店員結賬又或刷條碼，而款項則自動在微信扣取。

　　此外，中心實踐智能管理，並善用物聯網、大數據、雲計算等便利，監控及管理園區。比如說，在地下空間鋪設綜合管道，另設智能系統管理，而管道內則有機械設備，實時監控。同時，無人駕駛汽車也在園區試行，並有專員同行收集數據，而園區內亦設系統及特設的路面標示，助無人車識別周邊環境，控制車速。

三不建原則 拒絕炒樓

　　雄安新區不以房地產和傳統產業主導，重視創新，原則上有「三不建」，不建高樓大廈，不建水泥森林，不建玻璃幕牆。雄安市民服務中心作為區內首個基建項目，確能實踐「三不建」原則，對往後項目起了示範作用。

雄安市民服務中心設有安保機械人於園區內巡邏。

北辛安棚改項目 冀成全國示範樣本

　　中國的棚改，全名為棚戶區改造，簡單來說即香港的舊區重建。國務院總理李克強，上月召開國務院常務會議時強調棚戶區改造的重要，未來會督促各地加快施工進度，確保按時完成全年目標。由此看來，棚改對中央來說是重要的民生政策。事實上，據政府公布，累計有逾一億棚戶區居民遷進新居，以今年首9個月計，全國棚改有534萬伙動工，佔全年目標92%以上。

　　為改善人民惡劣的居住環境，近年政府加快城鎮更新活化。中海集團近年則參與北辛安棚戶改造項目，冀於此興建「北京最好的安置房」，且望成為全國棚改標準示範樣本，而項目投資總額則達500億元人民幣。

　　北辛安棚改項目規模之大，為中海集團帶來考驗。中海地產北京新城公司總經理張欣表示︰「北辛安棚戶區改造項目，是長安街沿線最大、也是最後一個棚改項目，項目佔地約140公頃，改造涉及居民6,000餘戶，佔2016年全年改造任務的15%，項目改造之初就面臨拆遷總量大、項目佔地成分複雜等諸多難題。」不過，在地方政府的協助下，只花42天，便完成6,000多戶居民的房屋徵收，而安置房一期項目已於今年9月底如期封頂。

城市更新誕出路

　　除了北辛安棚改項目，中海集團亦斥資600多億元人民幣，投資濟南華山片區綜合開發項目。現時內地房企也咬緊牙關，冀能「活下去」，惟中海則大手筆拿地，讓人百思不得其解。事實上，土地供應愈加有限，特別是一、二線城市的優質地段，因此城市更新項目愈來愈重要。據中國指數研究院報告顯示，由2016至2020年間，中國城鎮住宅拆遷改造需求達29.33億平方米，佔總體住房需求的34.4%，代表國內城市更新的潛在需求量龐大，而這正好為房企提供新出路。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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