《樓市點評－汪敦敬》收緊按揭與市場復甦背道而馳

　　《樓市點評》現在的香港樓市十分奇怪，租金由２０２３年春季開始已進入了上升趨勢，直
到現在升勢算凌厲，很多租客其實變相是幫業主供樓，卻不趁這個最好時機去買樓！
　
　　更加奇怪的就是剛公布的香港Ｍ３顯示，香港的資金量又再破新高，去到１７﹒８萬億元，
無論活期、儲蓄或定期存款，港幣、人民幣和美元的資金都大增，在此情形下，香港銀行居然還
進行一個收緊潮，收緊按揭的風氣當然直接影響到市場，與市場復甦的趨勢剛好相反，令到樓市
縱使在強勁因素下不斷改善，短期的確有下跌壓力。
　
　　近期銀行融資服務有不穩定的現象出現，有關問題正不斷擴大，為市場累積風險。筆者認為
，政府應留意和作出合適介入，掌握適當的市場秩序，以避免問題過度發酵。
　
　　問題始於商業信貸的「補倉潮」，的確，銀行在物業價格重估下，會因新估價和之前相差太
大，而要求借款人「補倉」，筆者認為銀行避免風險是合情合理，但是當「純粹補倉潮引發借款
人賤賣物業的現象」比「欠供款者引發的危機」多的時候，市場就會掌握不到銀行借貸的進退尺
度，除了銀行與銀行之間會互相踐踏外，市場上的大部分投資者都會停止投資去觀察。以上情況
在非住宅的商業信貸出現，雖然表面影響不大，但已令到市場有力的主導投資購買力幾乎完全停
頓，對市場造成內傷。
　
　　住宅的按揭最近也收緊，主要是從樓花開始。近年樓花上升幅度的確高於樓市指數所反映，
屯門區的呎價曾經在十多個月內由１１０００元去到１７０００元至１８０００元，再加上部分
樓盤有高回佣的情況出現，當樓價一出現下跌，銀行便全面收緊，增加市場不安。筆者想強調，
其中似乎荒廢了１９９７年前的樓花發售「按揭保證」或「慣例」。以前樓花發售前，很多時都
會有銀行的按揭保證配合，即是到入伙時，縱使樓價跌了，都會以樓花的原價去做按揭借給借款
人，這個做法的好處就是銀行已一早可以將風險評估，亦不需要考慮整體市場會出現互相踐踏的
情況，更加重要就是這種樓花保證的做法，其實間接令到樓花是必須要銀行在價格上取共識，價
格去得太高，銀行就自然不肯做按揭保障。筆者覺得這個制度在近年是荒廢了，我認為消委會及
銷監局都責無旁貸，應該對有關的市場轉變做一些研究。我們一定要尊重銀行避風險的權利，但
是要避免市場對按揭制度失信心，令市場回復更好的秩序。
　
　　近期二手市場進一步有不好的風聲傳出，報章報道不同銀行開始會在按揭年期上限方面，包
括樓齡上限和借款人年齡上限作出更嚴謹的限制，這與市場復甦是行相反方向。筆者想向各位報
告，我公司的按揭部暫時未找到銀行承認收緊按揭，希望有關消息是一個傳言或是試水溫。就算
銀行對二手市場按揭嚴謹了不少，其實並不影響到用家，但是在彈性上就減少了很多商量的餘地
。為保障精明消費者，地產代理是應該在成交前已找到銀行，掌握估價和買家的負擔。《祥益地
產總裁　汪敦敬》
　
＊《經濟通》所刊的署名及╱或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立
場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。