【回顧展望－搶救內房】經濟復甦乏力，房企銷售倒退，置業者卻步

　　《經濟通通訊社記者楊雨、楊英傑２７日報道》前文提到，中國房地產企業要解決流動性困
境，地產市場回春是必不可少的一大因素。但回顧２０２３年樓市，「下行」成繞不開的核心詞
。房企銷售總體呈現前高後低，即使疫情防控措施已經結束，加上多項房策放鬆，多數房企年底
銷售仍未見明顯「翹尾」，整體偏弱。市場擔心，如果樓市下行－債務問題加劇－投資者失去信
心的惡性循環未能打破，房地產業這個佔中國經濟規模約四分之一的「黑洞」就難以消褪。
　　根據中指研究院數據顯示，百強房企１－１１月銷售總額為５﹒７萬億元（人民幣．下同）
，同比降１４﹒７％，降幅相比上月擴大１﹒６個百分點；至於另一研究平台克而瑞數據顯示，
首１１月百強房企實現銷售操盤金額４﹒９５萬億元，同比降１４﹒４％，期內累計業績同比降
低的企業數量超過六成，預計百強房企全年業績降幅在１５％左右。
　　購房者對一手住宅失去信心，很大程度上和民營房企骨牌式債務爆雷引發的爛尾風險有關。
從具體企業表現看，信用較有保證的央企國企全年累計業績仍能維持同比升勢，例如中海外
（００６８８）、華潤置地（００１１９）及越秀地產（００１２３）今年前１１個月銷售額分
別為２８７０﹒３億元、２８６０﹒３億元及１３２９﹒１億元，按年升１１﹒８％、
１３﹒６％及２９﹒１％；至於民營房企不約而同出現大幅下滑，例如融創中國（０１９１８）
、碧桂園（０２００７）、旭輝控股（００８８４）同期累計銷售額分別為７９２﹒８億元、
１６７４億元及６４６﹒６億元，按年大跌５０﹒８％、５０％及４５％。
　
＊房企銷售陷惡性循環＊
　
　　其實，年初受惠疫情防控措施全面放開，積壓已久的需求得以釋放，房企銷售曾出現短暫上
揚，隨後經濟復甦乏力，居民手緊，房子賣不出去，企業無錢，債務危機加深，項目建築進度停
滯，進一步打擊消費信心，房價下行預期明顯，繼而遏抑需求，內房陷入惡性循環。
　　以碧桂園為例，１至４月每月銷售金額均超２２０億元，去到５月即陡跌兩成至１８２億元
，７月底出險，８月銷量減至百億元樓下，最新１１月銷售額６１億元，僅為去年同期２６０億
元的零頭，曾號稱宇宙第一房企的碧桂園跌落神壇。
　
　　　　　　　　　　　碧桂園２０２３年單月銷售情況
　　　　　　　　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　
　　月份　銷售面積（萬平方米）　銷售金額（元人民幣）　銷售額環比變幅
　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　１　　　　　３０６　　　　　　　２２０﹒１億　　　　升０﹒１％　
　　２　　　　　３３１　　　　　　　２４８﹒５億　　　升１２﹒９％　
　　３　　　　　３０２　　　　　　　２５０﹒１億　　　　升０﹒６％　
　　４　　　　　２７８　　　　　　　２２６﹒９億　　　　跌９﹒３％　
　　５　　　　　２２６　　　　　　　１８２﹒０億　　　跌１９﹒８％　
　　６　　　　　２０３　　　　　　　１６０﹒０億　　　跌１２﹒０％　
　　７　　　　　１５８　　　　　　　１２０﹒７億　　　跌２４﹒６％　
　　８　　　　　　８３　　　　　　　７９﹒８億　　　　跌３４﹒０％　
　　９　　　　　　８３　　　　　　　６１﹒７億　　　　跌２２﹒７％　
　　１０　　　　　７３　　　　　　　６３﹒１億　　　　　升２﹒３％　
　　１１　　　　　５８　　　　　　　６１﹒１億　　　　　跌３﹒２％　
　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　
　　全國性價格指數走勢同樣有類似特徵。梳理國家統計局每月７０個大中城市商品住宅銷售價
格指數可見，樓價初段上揚，３月７０城價格指數環比漲幅達０﹒５％，為２０２１年６月以來
最大，同比降幅亦連月收窄；７月份房價環比首現下降，下半年維持跌勢，至最新１１月份環比
降幅擴至０﹒３％。
　
＊中指院：居民對房價下跌預期屬高位水平＊
　
　　未來中國房地產低迷市況能否改善，與居民預期息息相關，但相關調研結果不容樂觀。中指
研究院發表１１月居民置業意願調研報告指，居民購房信心仍維持低位水平，選擇「購房意願強
於上月」佔比２１％，環比降０﹒３個百分點；「購房意願弱於上月」佔約２７％，環比升
０﹒６個百分點。調查還顯示，居民對未來房價下跌預期佔比３４％，處相對高位水平；而上漲
預期佔比僅１１％，處於歷史第二低位。
　　記者街訪各地市民，也可佐證相關調查結果。現時租樓住的重慶馬女士，原本為孩子入學考
量打算購入一套市區小戶型。「但朋友都勸我別買」，她說，「都說房價明年會繼續跌，還沒到
底，現在買還是高位接盤。」最後她決定再觀望一段時間，並且不會買期房，主要物色二手房。
「新房價格高，也怕爛尾樓。」馬女士如此說。
　　至於有換樓需求的廣州趙小姐也處境尷尬，其白雲區的房子放盤多時仍未轉手。「夏季來看
房的人比較多，但真正詢價的也不多」，至於最近這兩個月，則「基本沒有看房的了。」趙小姐
表示考慮到中介費和換房支出，自己沒有像中介建議般大幅降價，「實在賣不出去就不換樓了，
舊房子裝修一下繼續住，畢竟現在大環境也不好，手裏得留點錢。」
　　佛山皮小姐職業為教師，已有一套自住房，提到樓市前景，她直言：「感覺未來兩年樓市都
不會好了。」「以前有了首套房，有的同事會投資再買一套，現在幾乎沒有了。樓盤爛尾的消息
變多了，大家都更謹慎。」她說。
　　不過樓市亦不只是壞消息，隨著各省各城逐步放寬樓市調控政策，中國加快推行三大工程規
劃，加上未來樓價適度下降或催生剛需盤成交，屆時有望重築樓市信心，只不過中國房屋市場面
臨供需嚴重不平衡的情況，大量過剩房屋仍有待消化，這是一個棘手的問題。
　
　　　　　　　　　　　　　　　受訪者意見表
　　　　　　　　　　　　　　　＝＝＝＝＝＝
　
　　　受訪者　　　　　　　　　　　　對樓市看法　　　　　　　　　　
　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　廣州趙小姐　整體樓價下行，名下二手房賣不出去，難以換購新房　　
　　　　　　　　因不想大幅減價出讓導致再次貸款，可能放棄換房　　　
　　佛山皮小姐　對未來兩年樓市感悲觀，爛尾樓消息增讓投資變得更謹慎
　　重慶馬女士　雖然有剛需，但想觀望樓價再跌一跌才入市　　　　　　
　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　
　
＊總結：爛尾樓千萬套，亮亮麗君們難見天亮＊
　
　　房地產行業化債之路仍然困難重重，房地產市場亦面臨極大下行風險，亦對靠土地吃土地的
地方財政帶來巨大的債務風險，相比之下，新樓交付似乎不是各界最應考慮的要素，最關心爛尾
樓問題的恐怕是爛尾樓業主自己。
　　野村證券經濟學家估計，中國各地總計約有２０００萬套未完工和延遲交付的預售住房，可
見專題報道引言提及的「亮亮、麗君」並非孤例。這對網紅夫妻踩雷的事件或許還屬「有得救」
，因為他們買下的融創城單位已列保交樓名單，不過中國房地產行業尚未撥雲見日，其他的「亮
亮、麗君」前路又會如何呢？