《投資智慧－鄧聲興》地產股資金成本受關注，新世界獲低成本融資

　　《投資智慧》近期本地地產股多表現疲弱，其中一個主要原因是息口上調的影響。滙豐銀行
在美聯儲於９月１９日至２０日議息前，帶頭上上調新造拆息按揭計劃的鎖息上限，即由目前的
３﹒６２５％增加至４﹒１２５％，加幅達半釐，最快本月１８日生效。同時，滙豐將大幅下調
現金回贈。此動作無疑加重香港樓市壓力，拖累地產股的收入前景。
　　本地地產股的資金成本受關注。市傳新世界發展（０００１７）質押資產以應對債務問題，
引發股債曾一度大跌，財政狀況引起市場關注。不過，據了解，新世界於今年上半年已完成約
３００億元融資，當中的融資成本未有如市場傳言指高達１０厘，只是介乎約６至７厘水平，與
其他港資發展商相若。新世界已成功獲得３００億元銀行貸款，當中約７３％為再融資，超過
８０億元屬新批出貸款，全屬低成本融資，從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息
（ＨＩＢＯＲ）加約１﹒１厘的低成本融資。
　　至於內地的借貸成本方面，新世界在內地境內借款的利率介乎２﹒８厘至３﹒２厘，而截至
去年底，新世界的銀行貸款息率平均亦約為３﹒８厘，息率亦屬低水平。整體在本港及內地的融
資成本或較市場預期為低。
　　另外，本地地產商的土地成本亦有下調空間。政府下調古洞北粉嶺北標準金額補地價。據悉
，新世界在粉嶺北項目決定採用有關方式補地價，涉及補地價金額約３５億元，即每呎補價約
３１００元，較五年前同區補地價低逾２５％。是次屬首宗採用標準金額補地價的住宅個案，料
提供逾３０００伙。
　　預期政府維持平價補地價政策，有利發展商的成本。事實上，本地發展商均持有不少農地土
地儲備，日後延續低價補地價，發展北部都會區的步伐或加快或建設更完善的社區配套，更好按
軌大灣區。
　　息口高企環境下，即使土地成本下降，相信發展商未來需要調整經營模式，改以薄利多銷、
貨如輪轉的銷售策略，毛利或因此而降低，惟總比囤貨抑壓資金回籠，更加重融資需求。
　
《香港股票分析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人　鄧聲興》
（筆者為證監會持牌人士及筆者未持有上述股份）
　
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