《楠楠自語》最近逛街時走過地產中介時會留意一下各區樓價的走勢。最近看到不少網台的
觀眾討論現在是否是買入香港地產的好時機。主要的理據是：
１﹒ 香港房地產供應有限
２﹒ 香港地少人多
３﹒ 加息周期到達尾聲
雖然筆者不完全反對這一些觀點，但是有幾個邏輯跟數據大家應該密切留意。
首先，房價高企是因為以前地產商囤積居奇，導致私人屋苑的供應有限。根據香港政府的數
據顯示，香港的市區區域佔總面積大概２５％。而私人住宅佔２﹒４％，公營房屋佔１﹒５％，
鄉郊住所佔３﹒１％。可見香港其實不是沒有可發展的用地。
另外，因為響應國家政策，香港政府致力於解決地產問題。私人住宅的落成量大幅增加，未
來三年將會有超過１０萬個單位落成。加上公營房屋的數量，住宅供應將會明顯多於上個十年。
加上因為移民潮的關係，人口呈現緩慢的下跌趨勢。就算移民政策開始放開，但預料人口未來的
增長趨勢將會減慢，供不應求的情況將會緩解。
再者，房地產也是一種投資。特別是房地產是實體資產，和虛擬資產和科網股不同，必須擁
有合理的估值。而這一個估值就是租金回報。在加息周期開始之前，各國政府因為印鈔票挽救被
疫情重創的經濟，導致利率長期為零。在資金成本非常低的情況下，回報率當然也低。錢根本是
免費借回來的，沒有成本的錢但凡看到有一點點回報的資產，也能買入進行套利。所以香港兩年
前賣的半新樓，無論收益多麼的低，總會有人埋單。
現在就不同了，隨隨便便進去一家券商，買個投資級別的債券或者做、貨幣市場基金，做個
定存，基本上都可以獲得５厘甚至更高的利息。現在買個新樓放租，算上裝修維修、管理費、各
種稅項，能有個２厘就算不錯了。還整天擔驚受怕，擔心租客不繳租金，刮花牆壁，水管漏水。
既然這麼麻煩，索性沽樓做定存就好，每年收益率還多一倍。
雖然大家都認為美元的加息周期將近尾聲，但這也只是猜想。現時說預期明年開始減息這個
更是癡心妄想。如果５－６厘的利率維持個一兩年，就代表著現在大家供貴樓的時間再持續一段
長時間，那將會有更多的投資者轉讓物業換成其他的資產收息。那房地產還有吸引力嗎？
現時樓價虛高只是以往已經供滿樓，現時沒有現金流壓力的投資者，因為擁有非常強的持貨
能力，所以死不減價而導致居高不下。但隨著供應量慢慢增加，回報率長期偏低，樓價回調是必
然的事情。
雖然小弟孑然一身，但也需最後告誡下各位父母，子女結婚買房不一定是個好事。高位買房
，影響的可不是一天半天的事情，而是之後二十年的現金流。不是每個人都有父幹的。
《南華證券高級分析師 莫灝楠》
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