《談國論企－黎偉成》商品住宅房銷售前５月價量齊升

　　《談國論企》中國的商品住宅房銷情持續向好，銷售款額及所涉面積於２０２３年前５個月
份保持連升態勢，個人按揭預付款於５月份延續４月份之升而成二連升，顯示樓市恢復需求和前
景值得審慎樂觀。尤其是住宅施工面積、新開工面積仍持續縮減，以逐步消化竣工面積和待售面
績的貨源，商品住宅房市場有望漸次回復穩定健康的發展軌道。
　
＊房地產開發企業減投待消化貨尾再擴展＊
　
　　來自中國國家統計局所發布的最新資料，房地產市場有持續溫和好趨向，最惹人注目的當然
是（一）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況有不斷好轉佳態：（Ｉ）銷售額度於２０２３年１
－５月份累計４﹒５１３２萬億元同比增長１１﹒９％，基本持平１－４月份３﹒６萬億元的
１１﹒８％升幅，不僅屬雙位數的較快增長，連同１－３月份２﹒７６４７萬億元所增７﹒１％
和１－２月份１﹒４１３４萬億元升３﹒５％，屬四連之升，更為逐月升幅有所擴大之況。
　　和（ＩＩ）銷售面積，於１－５月份累計達４﹒０６６３億平方米，同比上升２﹒３％，略
低於１－４月累計３﹒２９６億平方的２﹒７％升幅，相對於１－３月份２﹒６２５１億平方米
的１﹒４％升幅要高，而１－２月份１﹒５４４億平方米尚減０﹒６％，三連升，反映出境內的
商品住宅房地產市道有溫和向好的態勢。
　　商品住宅房的需求穩步回升，可見之於（二）房地產開發企業到位資金看，有同樣良性發展
，特別是（ｉ）個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情齊步上行：於１－５月份累計１﹒０３５４
萬億元，同比增長６﹒５％，相對於１－４月份８２２２億元所增２﹒５％多增整整４個百分點
，二連升，並改變１－３月份累計６１８８億元同比減少２﹒９％之態。此況意味市場的買意重
臨，亦得到商業銀行的支持。
　　和（ｉｉ）定金及預收款於１－５月份累計１﹒９８７８萬億元，同比增長４﹒４％，比１
－４月份１﹒９２５萬億元的４％升幅多增０﹒４個百分點，二連升，扭轉１－３月份累計達
１﹒１９萬億元同比減少２﹒８％之況。
　　即使商品住宅房的銷情和預見性的貸款齊步上升，卻並未刺激房地產開發商加大投資力度，
理由是（三）要不斷消化過去多年的盲目投資使現今出現過度的存貨，始謀未來發展之道：
（１）竣工面積於２０２３年５月底時為２﹒０１９４億平方米，同比增長１９％，稍低於４月
底時１﹒７３９６億平方米的１９﹒２％升幅，卻較３月底１﹒４３９６億平方米所升
１６﹒８％還要高，確有需要加大消化貨尾的力度，否則房地產開發商不易處理好供求關係，而
影響到業績表現。
　　正正因為房地產發展商慎於投資，使（２）待售面積保持穩態，有利於漸次達致供、求相對
全理的均衡：於５月末時為３﹒１億平方米，同比增長１５﹒９％，與４月末及３月末分別增長
１５﹒４％與１５﹒５％，無疑仍屬可觀的增長，惟情況基本穩定下來。
　
＊房企要確保準時交樓承諾套現減債挺績＊
　
　　由是房地產開發商（四）持續減低對住宅商品房的開發投資力度，是合理之舉，於１－５月
份累計３﹒４８萬億元同比減少６﹒４％，比１－４月份２﹒７萬億元所減４﹒９％多減１﹒５
個百分點。此使施工面積於１－５月份累計５４﹒８億平方米則減６﹒５％，比１－４月份累計
５４﹒２億平方米的５﹒９％減幅多減１﹒６個百分點；因新開工面積於前五個月２﹒９億平方
米同比增加２２﹒７％，較１－４月份所減２０﹒６％多減２﹒１個百分點。
　　再看（五）房地產開發企業到位資金及其他項目的最新發展，於２０２３年１－５月份累計
５﹒５萬億元，即使同比減少６﹒６％，比１－４月少減０﹒２個百分點，其中（ｉ）國內貸款
１－５月份累計７１７５億元減少１０﹒５％，比１－４月份６１４４億元減１０％多減０﹒５
個百分點。（ｉｉ）自籌資金１﹒６２萬億元減２１﹒６％，１－４月１﹒２９萬億元則減少
１９﹒４％。
　　要重申：內地的房地產開發商特別是內房股，最大的問題是過去投資發展和擴張力度實在太
猛烈，負債日益沉重，遂出現資不抵債之亂象，故內房股現時以至今後一段不短的時間要控制好
投資的規模與步伐、嚴控信貸和融資成本力度，確切保障交樓的承諾做實做足，使售樓回籠的資
金可抵債，才能夠改變有頗不少內房企業資不抵債的情況。商品住宅房地產才有望逐步回復健康
發展的康壯大道。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
　
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