施羅德投資內容團隊指，儘管過去幾年利率高企對股票估值構成壓力，但投資者不應忽視那些受惠於主題增長的物業資產，因為它有望提供具吸引力的資本回報和實際收益。
普遍而言，房地產投資者能夠受惠於通脹升溫，部分原因是建築材料或勞動成本上漲導致新建工程放緩，從而增加現有物業的價值。然而，許多類型的物業價值與通脹直接掛鈎。不同類型房地產項目的租約合同，均可明確訂明租金增長與通脹掛鈎。部分租約合同還設有固定的租金升幅條款，或規定在指定時間考慮調整租金，因此這些條款能為投資者帶來高於通脹的實際收益。
*城市居住需求創新高租金上漲，利好公寓等物業類別*
然而，並非所有房地產項目的性質相同，投資者需密切關注他們所投資的物業類型，部分房地產項目如住宅及醫院屬於必需品。其他類型的房地產項目則受惠於強勁的需求和有限供應，例如學生宿舍或數據中心。以數據中心為例，透過觀察電力消耗趨勢來評估該物業類別的增長情況，數據反映數據中心市場未來有望實現強勁增長。
相比之下，部分物業類別較不重要及/或目前需求疲軟。因此，儘管新冠疫情以來，電子商務和在家工作的趨勢有利於物流等工業物業市場發展，但同時亦削弱了很多商舖和辦公室的需求，並導致它們的「定價能力」（即業主透過調升租金將通脹壓力轉嫁給租戶的能力）受到顯著影響。儘管如此，城市化仍然是一個持續的基本結構性趨勢，目前城市的居住需求創下歷史新高，租金亦隨之上漲，從而利好公寓等物業類別。事實上，「住屋成本」居高不下是導致美國整體經濟通脹難以遏制的原因之一。
*利率下降推升房地產估值，數據中心屬快速增長類別*
投資者可以透過投資各類型的房地產項目，包括自助迷你倉、預製房屋，以及工業物業和其他快速增長的數碼經濟相關的物業資產類別，來掌握利率下降導致房地產估值上升的趨勢。當然，數據中心屬於快速增長的類別。
在人工智能被大規模使用前，它亦需要依賴數據中心遠程託管所需的雲計算存儲能力，然而，主要城市數據中心的電力供應亦難以跟上需求步伐。數據中心的潛在增長規模一直是業界熱議的話題。市場人士估計，到2030年美國的電力總需求可能達到35吉瓦，較2022年的17吉瓦增長超過一倍。這些結構性增長趨勢，解釋了為何上市房地產可以為投資者帶來吸引的股票收益和資本增長機會。
《環富通基金頻道4日專訊》
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