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05/08/2020

建築面積的迷思

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  • 湯文亮

    湯文亮

    在澳門出生、長大的湯文亮,1969年中學畢業後來港入讀浸會書院,一年後遠赴加拿大求學,1976年回港,與胞姊廖湯慧靄女士及胞弟湯子亮先生合組公司,後來演變成「紀惠集團」,今年初更上了福布斯榜(香港區),排行第25。湯博士經常在網上及報章發表文章,網上點擊率超過20億人次,湯博士已經寫了九本著作,包括紅極一時「細價樓爆煲論」。2016年,香港浸會大學頒發了「榮譽大學院士」給湯博士,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。

    本欄每周三更新

    樓市亮話

  有國內老友最近賣了一個在9年前買入的新樓單位,講出嚟都很可憐,竟然要蝕錢,大約蝕了10%,在百思不得其解下問我,我話問我與問道於盲沒有分別,因為當時的新樓單位習慣用建築面積計算,一般都是發了水,究竟發了幾多,就各自為戰。好似曹操在赤壁,苻堅在淝水,兩位大哥都號稱百萬大軍,不過,曹操實際的軍力只有83萬,苻堅更加離譜,只得50萬烏合之眾,香港地產商也是一樣,大家各有各發,實用率低至五成亦有出現,如果剛好買入那些單位,到今日仍要蝕讓就絕對不出奇,至於二手樓,因為可以睇現樓,業主發到天花龍鳳都冇用,500呎單位話1000呎,盲都可以睇到有很大水份。

 

  老友問現在新樓有沒有發水,CY做了一屆特首,最大功績就是取消建築面積,據聞當時有很多國內人在香港買了新樓,單位明明是2000呎,到收樓時度一度,只得1000呎,不少買家向領導層投訴,CY被逼要整頓,現在新樓二手樓都用可供銷售面積,雖然仍然有多少水份,不過大家都可以接受,以前,我有一個年輕朋友在收樓真的被所買的新樓嚇到暈,現在統一計算方法,大家買樓都放心得多。

 

  政府解決了住宅,但並沒有解決工商舖的發水問題,或者政府官員認為買工商物業的屬於商業行為,政府不宜插手干預,我對此沒有意見,不過,就要提醒那些買或者租工商物業的人,千祈唔好貪平,一定要到現場視察一下。因為有一段時間,工商物業交易頻密,每經一手,業主或者炒家都會將單位面積發多少,不少商業單位實用率不足六成,睇落呎價唔貴,甚至比市價低,但如果建築面積用實用率來還原,就會發覺比市價高,由於是現樓買賣,亦很難踼契,所以,千祈唔好聽物業代理話很抵就覺得很抵,物業代理的意見可能是指業主而非買家,閣下買得貴是閣下的事,他們仍然有佣金收。不過,發水在工商舖買賣早已習非成是,如果一定要用地產商開售的呎價計算,就一定買唔到樓,在香港,建築面積的迷思的確令很多人受到困擾。

 

 

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