美民房產也難

　　昨（19日）文講了美國的商業房屋有難處，留了條尾巴。留在今天（20日）講美民房產也難。點難？這就要從2019年的開啟低息講起。

　　2019年美聯儲局再QE，息低、低、低，房價就高、高、高，建屋批令也升、升、升（圖一，2019至2021年段）。但到近年息升了，建房也就慢下來（也是圖一，2022至今段）。至於怎慢，看圖二，自2022年3月就見到建屋批令立馬跌了（紅柱倒掛），一直到今年1、2月，才見建屋批令回升。但到3月，整體上又回跌了。建屋是撑內需經濟的重要支柱，之後會如何？

　　先做幾個情境假設：

　　（1）息低，房價被炒起。自2012至2022 Case Shiller指數（美國房價指數）升至174，較1991至2006的升幅（只至109）仍多。在2006至2012，息稍升時，房價就跌至-50水平，今時息升，美房價只跌至-16水平（圖三）。如按歷史走勢，尚有排跌。

　　美房價今時升至Case Shiller指數的174水平，即是房價在之後的息升房價跌的周期中，是已泡沫了。美儲局仲唔知這個危險，仍要硬夾息上，你叫美國的業主、房奴，怎好了？

（istock）

　　如業主有幸在2021年的極低息期買了樓，面臨一喜一悲。喜的是他們造按揭的息極低，1厘？低於1厘？但其買入的房價就是泡沫價，搵乜誰來接這個高價的火棒？

　　這情況在香港也出現了，是否凡在這5年內買了樓，而又要沽出者，不少都要蝕讓？無他，高價樓，你不蝕怎可賣出。

美樓價處於泡沫高地

　　如自住的業主又怎樣？一如持有只得1厘息的十年期美國國債，在今時美十年債息企3.5厘或以上時，只有揸到債期滿才可回本。但樓價就不一樣，如果今時美樓價是歷史性的泡沫高地，而之後息不回至1厘以下，這批美樓是注定要蝕的，因為樓價難回至這個歷史泡沫價的Case Shiller 174水平。

　　（2）不少人謂樓價有剛需，意指一定有後生者來買樓。但很對不起，美國的後生人口有減少趨勢（圖四），在2020年時，美國勞動人口的平均歲，在48.6歲見頂，之後見回下。勞動人口在2020年見急跌，近日才回升，不過房屋量卻一直升，吉樓會多。不幸的是美國樓，多是木屋，無人住兩年，樓宇面目會全非，唔好彩，仲會使樓房結構出現問題。結果？

　　又是那會Bubble Symmetry的圖五射水喉，井噴，由哪裏升上來，跌回到那裏去。會這樣嗎？到今年年底看看。

　　到年底，不光看美樓價，因為建屋少了，建築工便失業，這是從歷史數據所知（圖六）。建屋批令先跌，建屋量會少，建屋工人便減少。故屆時美儲局怎看息要加、要跌、要不升不跌？又是走著瞧。

　　（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）