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26/11/2019

發展商放軟手腳 供應漸走下坡

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Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、研究員潘灝儀、助理研究員黃樂妍

  今年《施政報告》其中一個熱話就是宣布放寬首置者的按揭貸款成數,幫助無首期但「供得起樓」的首置人士圓置業夢。此消息刺激多區成交及「睇樓」個案飈升,一時間大眾都將私樓供不應求這一問題抛諸腦後。然而,供應不足的事實仍然存在,而且危機不斷加劇。自去年下半年以來,3項私樓開發的領先指標都在大幅放緩,反映發展商正減慢樓盤開發的進度。

 

發展商「放軟手腳」 減慢開發進度成事實

 

  團結香港基金(基金會)在今年4月發表的報告已經指出,3項私樓開發的領先指標(即樓盤的上蓋動工量、待批預售量及新樓入伙量)都預示建屋進度將會放緩。以樓盤的上蓋動工量爲例,去年全年只有12,609個單位開工,為同年落成量的6成。今年的下滑幅度更進一步加劇,首8個月只有5,112個單位動工,按年跌幅接近5成。或許此刻沒有置業打算的讀者會認為這些跌幅對他們影響不大,但其實一般情況下樓盤上蓋動工後需要2至3年才會有單位落成,這也是基金會指出從2020年開始私樓供應將會逐年遞減的理據。

 

  另一方面,發展商在樓盤預售的申請方面也漸趨消極:至10月底只有8,007個單位正在等待批核預售申請,僅為去年9月底15,300個單位的一半。其中8月份更是零申請,基金會從而推算在未來一年,可能取得預售而能被售出的私樓單位數目將大大減少。最重要的是,今年的入伙數字亦不容樂觀,全因截至9月只有10,100個單位落成,為差餉物業估價署預估的一半而已。即使基金會年初時的估算18,870個已經比差餉物業估價署的估算為低,但現在看來,即使加上10至12月新增的入伙量亦不大可能會追到全年的目標。

 

 

多個土地供應計劃被延遲 造地難有大突破

 

  無地難以建屋,因此土地供應短缺的情況也是不容忽視,但各項造地計劃的進度在過去半年都減慢了不少,「土地共享先導計劃」就是其一大例子。

 

  發展局原本在5月就表示將會在6至7月就「土地共享先導計劃」提交具體建議,但在6月則指出暫未有提交建議的時間表。在沉寂數月之後,行政長官才在《施政報告》中重提計劃,更多相關細節(包括地點、時間及程序)則在上周三曝光。雖然相關建議的公布日期有所延遲,但不得不說,政府期望能在未來4至6年內在錦田、大埔、西貢等地區大幅增加土地這一目標,比我們預期更進取,足見政府的確有想解決短中期土地供應短缺問題的決心。

 

 

造地建屋為解決民生難題的一大法寶

 

  很多人說,這次社會事件的苗頭是日積月累的深層次矛盾,而「有產者」和「無產者」之間不斷擴大的財富鴻溝顯然是其一大表徵。要長遠解決問題,其中一個方法是加快造地、建屋,令每個香港人都能買到可負擔的安樂窩。政府已經沒有猶豫的餘地,必須加快各項房屋建設及土地開發的進程,重燃青年人的置業希望的同時,為香港建立長遠的土地儲備。

 

 

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