• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定
過往專欄
盛衰關鍵
論盡中港台時事要聞圖窮秘現中環人金錢世界呈分試 你要知小事大意義全城聚焦點政•漫料理NatFix我家私房菜素心Cook心理攻防戰綠路閑人好書看多點Pris形象教室形象UP!保哥快趣煮Green Monday看透生死親子語我要初創政策.正察跳躍中國時空筆記留心站財玄廣進點歷史看真點時勢造網紅Online有話兒DR-Max 一點就明Bella vita 美好生活iMoney 熱點Talk Of The Town活得健康點親子芬享不藥而癒人生燦爛點凱文隨筆尋寶島盛衰關鍵國金與投資留給囝囝IC理財打工秘笈樂活人生SME 解密「港」創業‧談管理心靈加油站「男」言之隱滾蛋吧,腫瘤花生味辦公室健康透視抗癌煮意知‧解醫學創業兵團匯對達人容我細說言歸政傳政經頑石不低頭為理發聲郎旋風薰香療法男士診症室抵玩自助遊句句有骨星座命理念力•氣功手機應用tips睛益求精嚴浩 LIKE!見微知著跟著陶冬找美食數碼潮人廣告有晴踏出退休第一步識食•惜食有種CEO叫做莊潮爆網事羅湖橋兩邊娛樂酷辣辣思歪思正十萬八千里樂本健‧教室特首選舉趣食60秒入廚101觀自然•觀香港有種生活政本清源心筆在妍維基解碼IT戰國誌煮酒論政今日趣聞馬壇.誌趣星期二周融愛瘋Apps美美道來大國崛起智醒日誌@中小企「營」刃而解Smart Buying甜品工房Education Calculator家事法庭升學信箱新手媽媽怪獸父母營營樂樂親子專題財富非常道謝國忠看勢獨唱團京城近觀原來如此乾坤挪移街坊食神Keyman森巴舞睇波LU文化導遊精神解碼抗癌兵團有營生活吾道崢廣見聞名家名畫商務英語型品薈我心中的米芝蓮歐洲直擊旅途中食得喜Leadership Coaching一哥教攝影心晴百態乳你同行專科專論人愛衣裝Word Discovery科技趨勢愛情故事投資達人政治擂台藝術投資秘笈抗癌點滴寵物情緣淘寶lization電影一線網絡鬼故主.管微博一分鐘管理娛樂有理進攻SAT古今名錶政‧經‧女人The Beauty Factor議會內外石油戰爭男女情色談金說匯風水環境學細味建築Green Hong Kong星光伴我行我吃過的米芝蓮A+孩子上海觀察京城札記鐵娘駕到食客三千創富新思維海外升學信箱Today's Web藝術投資世界在讀什麼-雷美華潮得起Business English飛越地球村紅酒情報職場物語股場琦手鑽石媒人Mei Ling好愛情‧壞愛情性治療師手記名牌女王嶺南人語醫美正當時黃金時代醫美正當時一份好工美麗不妥協上班纏下班逅

18/10/2018

理性思維對待發展 「明日大嶼」助港人安居樂業

  • 收藏文章
  • 林奮強

    林奮強

    前香港行政會議成員

    曾任瑞銀環球資產管理董事總經理

    2011創辦非牟利政治研究智庫組 HKGolden50

    致力研究香港未來的發展藍圖

    盛衰關鍵

    逢周一更新

  敵對政治(Adversary Politics)的通病是,一方只需指控另一方政策的不是、激起民憤,已足夠取得社會支持,而毋須貢獻有建設性的解決方案;特首也成為各黨派政客為反而反的抽水對象。因此,當施政報告遇上九西選舉,林太的真知灼見也會被機會主義利用!而今次的「明日大嶼」,價格被翻數番至達萬餘億元,更被僭建了嚴重超支、耗盡儲備、水浸陸沉等百層恐怖!明明能幫110萬市民「燃點居者有其屋希望」的堅實機會,一周後已被唱衰成「明日大魚腩」。

 

 

  文明社會應是市民冷靜思考客觀理據後替社會作出決策的好結果,而非煽動者作幾句駭人口號便可達至。所以一連兩天,筆者將對此極之可行、絕對利民、體現為港增值的理財新哲學的1,700公頃明日大嶼宏圖,作多項研究︰

 

填海賣地必賺 百年基建短期回本

 

  明日大嶼作為第三個CBD(核心商業區),陸(可通過鐵路、公路連結第一個CBD中環)、空(接連香港及深圳機場)連接便利;而且位置偏西,毗鄰機場、港珠澳大橋,是大灣區中心點,明顯比第二個CBD啟德優勝。但即使保守地以啟德地價推算,明日大嶼的賣地收入達23,500億,是整個計劃估計4、5千億成本上限的4.7倍。而就算地價下跌7成,收入也會是成本的1.4倍,安全系數極高!(見附圖)

 

 

  過去40年,樓價出現過最大跌幅是1997年第三季至2003年第三季。而當香港捱過亞洲金融風暴、科網股泡沫,還受沙士蹂躪,最高財政赤字近GDP5%、失業率8.5%、通縮6.1%、實質利率(real interest rate)高達9.6%等,樓價才出現如此災難性超過5成的跌幅。但過去15年,國家經濟結構性高速增長,令本港經濟安全穩健得多!未來中國會佔全球經濟增長6成,加上大灣區、一帶一路等國策支持,香港經濟幾可肯定持續繁榮,地價相信很難大跌。

 

  任何本地需求有增長地方都需要更多土地。因為填海費用相對地價便宜很多,所以往往不停造地。否則若填海會虧本,何以這些地方會填出這麼多的地來︰南韓在首爾西部填了近40%海岸,造陸15.5萬公頃;新加坡20%國土是填出來的;荷蘭也有17%;澳門更填海將原本土地增加了1.7倍!

 

明日大嶼屬於分段建設,而且也可以與其他覓地措施一同進行,何必糾結於填海是唯一選項?(資料圖片)

 

  反對填海人士把發展棕地掛在口邊。但發展局局長也提過,填海成本每呎1,300元,相比收地成本每呎約1,100元相去不遠,但需時和肯定性卻相差極大!佔地700公頃、牽涉200公頃棕地的洪水橋新發展區於1997年規劃,但最快要到2024年才可入伙,歷時27年!佔地600公頃的新界東北新發展區早於1998年提出,但等了20年至今,正如特首所指「一塊地都未收」,難以相信可在2023年入伙!

 

  相比之下,明日大嶼預計14年後的2032年便有首批入伙,相比其他動輒需時30年以上;若市民20年前知道,缺地會令香港今天陷入如此困局,肯定早已選擇更大規模填海!

 

  另一個角度看︰以項目創造34萬個職位、本港人均GDP年36萬元計,每年經濟總值逾1,220億元。假設政府收入佔GDP 23%(過去8年平均),便是每年280億元,即明日大嶼約在18年間便可回本。若人均GDP每年增長3.5%,回本期更縮短至15年!近年基建技術創新進步,今天的基建壽命達100年並非難事。若項目能在15至18年內回本,那餘下80多年都是淨賺!

 

絕非掏空儲備 動用盈餘長遠投資

 

  而且正如特首指,我們不會在一夜間花幾千億。明日大嶼將分階段在10至20年間推展,以5,000億計,平均每年只是幾百億,對財政影響有限。事實上,本港基建開支每年都達1,000億。不過,築橋起路的好處要攤分50年出現,而一幅地由造好至售出最長只約5年,「資金/得益、本金回籠期」相對快10倍以上,風險亦小得多。再者,明日大嶼不是無人問津的「鬼城」或形象工程。我們不是建好了才祈禱寄望有人來住,因此土地賣不出的風險是零!

 

  最重要的是,土地發展是高回報、本及厚利兼收的投資!因此,我們不是動用儲備,而是轉換投資︰例如過去10年外滙基金的年均複合回報僅2%,相比筆者計算明日大嶼高達19%的內部回報率,無論風險或回報都有倍數的改善!

 

交通負擔巨大 發展棕地耗時更長

 

  有指連結人工島的交通基建花費耗時極巨,應改為發展棕地農地。但發展新界難道不用建馬路、隧道、鐵路嗎?社會甚至未曾討論,當新界新發展區最終容納70多萬人口,他們要到市區上班的問題如何解決?要收多少地、拆遷多少屋、需時多久才能完成有關基建?如今幾可預見,新發展區必定會有先天性的交通動脈栓塞!相比之下,明日大嶼的居民可在第三個CBD原區上班,實現「宜居宜業低碳」的省時、環保願景。

 

  反對者又以基建必超支超時為由,把4、5,000億成本說成10,000億。正如特首所指,這是沒根據的恐嚇。事實上,有關超支工程都是牽涉鐵路等複雜的結構和機電工程,往往是一項程序延誤,便骨牌效應拖累其他程序也要改設計、改流程,才出現嚴重的超支超時。

 

  填海沒那麼複雜,因此本港歷史上的大部分填海工程都按時、按預算完工。例如,在1989年拍板用685億興建、填海938公頃、達明日大嶼55%的赤鱲角機場,在1998年以700億完成;將九龍半島擴大三分一、340公頃的西九填海在1989年以126億拍板動工,也在1998年以低於預算的117億元完工;而東涌新市鎮填海也按時於1997年完工。

 

  這好比餵大象固然要很多食物,而老鼠雖然同是動物,但餵老鼠所需食物肯定不會和大象一樣!我們不能因某類複雜工程超支超時,便推斷填海也一樣。

 

  惟有堅定前行,才能為香港繼續燃點希望。我們必須以客觀事實撥亂反正,不能再任由機會主義政客危言聳聽、譁眾取寵誤導社會,拉倒110萬人安居樂業的機會;今天居屋逾50倍超額認購的市民亦不應受這無妄之災,成為骯髒政客的受害者!

 

轉載自: 晴報

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

全城注視!銀行定存比較神器,助你搵到最佳息率!► 立即了解

我要回應

你可能感興趣

放大顯示
風水蔣知識

職場新常態

精選文章

  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ